Решение от 20 июля 2025 г. по делу № А82-22081/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22081/2023
г. Ярославль
21 июля 2025 года
Резолютивная часть решения принята 09.07.2025.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,  

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Практик"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Ярославские коммунальные сети" (ИНН <***>), администрации Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ФИО3

о взыскании 30 400 000 руб., и обращении взыскания на заложенное имущество


при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4 (по доверенности от 28.02.2024),

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (по доверенности от 28.07.2023),

от общества с ограниченной ответственностью " Ярославские коммунальные сети"– ФИО4 (по доверенности от 28.02.2024),

от иных участников процесса – не явились, извещены,

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2 обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью "Практик" о взыскании 30 400 000 руб. долга по договору купли-продажи земельного участка от 14.09.2020 (по 15 200 000 руб. в пользу каждого из истцов), обращении взыскания путем продажи с публичных торгов в счет исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью "Практик" (впоследствии – общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Практик") перед истцами по договору купли-продажи земельного участка от 14.09.2020 в общем размере 30 400 000 руб. на земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:2688 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Пестрецовский, д. Ермолово площадью 5 806 +/-53 кв м с установлением начальной продажной цены в размере 26 960 000 руб.

Определением от 03.07.2024 произведена замена судьи Захаровой М.А. на судью Тепенину Ю.М.

В ходе рассмотрения спора истцы уточнили исковые требования, просили обратить взыскание путем продажи с публичных торгов в счет исполнения обязательств ответчика перед истцами по договору купли-продажи земельного участка от 14.09.2020 в общем размере 30 400 000 руб. на земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:2688 площадью 5 806 +/-53 кв м и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:107101:23300 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Пестрецовский, д. Ермолово с установлением начальной продажной цены в размере 20 362 880 руб.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято уточнение исковых требований.

В судебном заседании, состоявшемся 25.06.2025, объявлялся перерыв до 09.07.2025 08 час. 20 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителя истцов и третьего лица, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

14.09.2020 между сторонами спора подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:2688 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Пестрецовский, д. Ермолово площадью 5 806 кв м.

Условия об оплате согласованы в п. 1 и 2 договора.

Оплата долей в праве собственности на соответствующий объект покупателем (ответчиком) производится до 30.06.2022 (по 15 200 000 руб. в пользу каждого из продавцов-истцов).

До момента полной оплаты земельный участок признается находящимся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате участка (п. 6).

Обязательства по оплате покупателем исполнены не были.

В виду не урегулирования спора с ответчиком истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Определением суда от 11.07.2024 по делу № А82-22081/2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ЯрОценка" ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:2688 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский с/о, д. Ермолово на дату составления отчёта оценщика ?

Согласно заключению от 25.09.2024 № 50/2024 рыночная стоимость указанного объекта составляет 16 647 000 руб.

Дополнительно истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" от 10.06.2025 № 3434/2025, согласно которому рыночная стоимость незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 76:17:107101:23300 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Пестрецовский, д. Ермолово составляет 8 801 600 руб.

Ответчик в ходе рассмотрения спора представил письменный отзыв.

Дополнительно данный участник процесса указал, что в рамках проведенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка не принято во внимание нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества (незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, степень готовности 9%), в связи с чем заявил ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости незавершенного строительством объекта, имеющего разрешение на строительство и действующие технические условия на подключение к инженерным сетям (технологическое присоединение оплачено полностью).

В связи с  предоставлением истцом отчета общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" от 10.06.2025 № 3434/2025 и процессуальным поведением ответчика (не явка в судебные заседания после ноября 2024, не исполнение определения суда от 06.11.2024, не внесение денежных средств на депозит) судом отклонено ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу положений пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488 ГК РФ).

Поскольку ответчиком обязательства по оплате имущества не исполнены, исковые требования предпринимателей о взыскании 30 400 000 руб. (по 15 200 000 руб. в пользу каждого) подлежат удовлетворению

Приведенные ответчиком доводы не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в иске.

Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (часть 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Учитывая выводы оценщиков относительно стоимости земельного участка и объекта незавершенного строительства, начальная продажная цена подлежит установлению в  размере 20 362 880 руб.

Возражений по спору со стороны третьих лиц не поступило.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего спора и положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате 175 000 руб. государственной пошлины отнесены на ответчика.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Практик" (ИНН  <***>, ОГРН  <***>; впоследствии – общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Практик") в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) 15 200 000 руб. долга по договору купли-продажи земельного участка от 14.09.2020.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Практик" (ИНН  <***>, ОГРН  <***>; впоследствии – общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Практик") в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) 15 200 000 руб. долга по договору купли-продажи земельного участка от 14.09.2020, а также 175 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов в счет исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью "Практик" (ИНН  <***>, ОГРН  <***>; впоследствии – общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Практик") перед истцами по договору купли-продажи земельного участка от 14.09.2020 в общем размере 30 400 000 руб. на земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:2688 площадью 5 806 +/-53 кв м и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:107101:23300 по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Пестрецовский, д. Ермолово с установлением начальной продажной цены в размере 20 362 880 руб.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова