Решение от 17 марта 2022 г. по делу № А45-35216/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35216/2021
г. Новосибирск
17 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску товарищества собственников недвижимости «Центральное», г. Новосибирск, ИНН: <***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, р.п. Краснообск, ИНН: <***>

о признании права собственности отсутствующим на помещение, расположенное в здании по адресу: <...>, этаж: цокольный, машинное отделение,1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, кадастровый номер 54:35:032961:2171 и аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности №54:35:032961:2171-54/001/2019-9 от 06.11.2019 на указанное помещение; о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение за собственниками помещений указанного здания

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 15.12.2021, диплом №0129489 от 07.07.2000, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 09.03.2022, диплом №105424 1700611 от 29.06.2017, паспорт

у с т а н о в и л:

товарищество собственников недвижимости «Центральное» (ТСН «Центральное») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1) о признании отсутствующим права собственности на помещение, расположенное в здании по адресу: <...>, этаж: цокольный, машинное отделение,1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, кадастровый номер 54:35:032961:2171 и аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о регистрации права собственности №54:35:032961:2171-54/001/2019-9 от 06.11.2019 на указанное помещение; о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение за собственниками помещений указанного здания.

В судебном заседании представитель ответчика представила в материалы дела письменное заявление о признании исковых требований в части признания права собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 354:35:032961:2171 отсутствующим, поскольку, действительно, указанное помещение относится к местами общего пользования в здании по адресу: <...>.

Представитель истца заявила устное ходатайство об отказе от требования об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности №54:35:032961:2171-54/001/2019-9 от 06.11.2019 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:032961:2171.

Ходатайства истца и ответчика приняты судом в порядке ч.ч.2, 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд полагает предъявленные истцом требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 30.09.2019 ФИО1 по договору №10 купли-продажи объекта недвижимости приобрел у ООО «Техинвест» недвижимое имущество- нежилое помещение, площадью 609.5 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, этаж:цокольный, машинное отделение,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, кадастровый номер 54:35:032961:2171.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на здание по адресу: <...> указанное недвижимое имущество представляет собой следующие помещения:

Этаж

Номера на поэтажном плане

Наименование помещений

Площадь, в кв.м.


Цокольный

31-34

бойлерная

33.5



коридор

15.6



лифт

2.5



лифт

2.5


1
32

лестничная клетка

48.1


2
18

лестничная клетка

48.8


3
26

лестничная клетка

48.4


4
1

лестничная клетка

49.1


5
1

лестничная клетка

48.9


6
1

лестничная клетка

49.5


7
1

лестничная клетка

48.7


8
1

лестничная клетка

49.1


9
1

лестничная клетка

50.7


10

1
лестничная клетка

49.3


Машинное отделение

1,2

лестничная клетка

40.7



машинное отделение

25.4


Исходя из приведенных технических характеристик и функционального назначения, помещения машинного отделения представляют собой места общего пользования здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1 статьи 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».

В соответствии и с п. 2.1. Устава ТСН «Центральное» основными видами деятельности товарищества являются:

5) охрана общего имущества, прилегающей территории, имущества собственников недвижимости;

9) представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях с третьими лицами по вопросам деятельности товарищества;

В соответствии с п.3.5. Устава ТСН, в его обязанности входит:

1) обеспечивать выполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации, положений федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;

5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников недвижимости при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками недвижимости общим имуществом или препятствующих этому;

7) представлять законные интересы собственников недвижимости, связанные с управлением общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, Устав наделяет ТСН «Центральное» защищать интересы собственников перед любыми третьими лицами, а также принимать все меры к охране общего имущества собственников помещений.

В соответствии с п. 9.2. Устава ТСН, к компетенции Правления Товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, в том числе по вопросам передачи в аренду и/или использование общего имущества, мест общего пользования, помещений, фасадов, элементов зданий, прилегающей территории, в том числе под размещение рекламных конструкций, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания собственников недвижимости и компетенции Общего собрания членов Товарищества и компетенции Ревизора.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

В соответствии с протоколом от 19.11.2021 года, внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании по адресу: <...> проводимого в форме очно-заочного голосования в период с 15.11.2021 по 18.11.2021 года большинством голосов принято решение о наделении товарищества правом на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество в здании.

В этой связи ТСН «Центральное», основываясь на своем праве на предъявление иска об оспаривании оснований возникновения права собственности ответчика на спорный объект недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п.1 Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, п.2 постановления № 64, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)».

Согласно пункту 3 постановления № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно положениям пункта 52 постановления № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, право на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:032961:2171, относящееся к общему имуществу в здании, зарегистрировано за ИП ФИО1. У собственников здания имеется постоянный доступ к спорному помещению, включающему в себя лестничные клетки, лифты, бойлерную и машинное отделение. Ответчик не препятствует собственникам в пользовании указанным помещением. Иных помещений в здании ответчик на праве собственности не имеет.

Ответчик признал исковые требования ТСН «Центральное» в части признания отсутствующим права собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение, площадью 609,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, этаж: цокольный, машинное отделение, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, кадастровый номер 54:35:032961:217 (ч. 3 ст. 49 АПК РФ).

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ИП ФИО1 на это имущество. Данное нарушение может также проявляться, например, в препятствовании осуществлению права всех сособственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам (пункт 7 постановления № 64).

Заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения его права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика. Удовлетворение требований истца означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало).

Признание права общей долевой собственности за собственниками помещений здания исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество.

Решение по настоящему делу является основанием для изменения сведений в ЕГРН, в том числе и для погашения записи о праве индивидуальной собственности ответчика на спорные помещения.

Руководствуясь ст.ст. 110, 150, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на нежилое помещение, площадью 609,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, этаж: цокольный, машинное отделение, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, кадастровый номер 54:35:032961:2171.

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 609,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, этаж: цокольный, машинное отделение, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 кадастровый номер 54:35:032961:2171 за собственниками помещений указанного здания.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Центральное» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по государственной пошлине по иску в сумме 10 200 рублей 00 копеек.

В остальной части производство по делу прекратить.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья И.В. Лузарева