Решение от 11 апреля 2019 г. по делу № А51-361/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-361/2019
г. Владивосток
11 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (ИНН 2512302657, ОГРН 1062503010173, дата регистрации: 06.04.2006)

к обществу с ограниченной ответственностью «Тихоокеанский фонд недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 21.06.2012)

о взыскании 468 409 рублей 40 копеек и расторжении договора аренды

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность № 1-Дов от 09.01.2019, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Тихоокеанский фонд недвижимости» с иском о взыскании 468 409 рублей 40 копеек, в том числе, 451 696 рублей 62 копейки – сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.08.2018 по 08.11.2018, 16 712 рублей 78 копеек –пени, начисленной на сумму долга за период с 04.09.2018 по 08.11.2018 и расторжении договора аренды.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, ходатайств и заявлений о причинах неявки не представил.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, приступил к проведению судебного заседания в отсутствие стороны.

Истец поддержал исковое заявление в полном объеме.

Ответчик отзыв на иск не представил, заявленные требования не оспорил.

Из материалов дела суд установил следующее.

26.11.2014 между Управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Тихоокеанский фонд недвижимости» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 14-32/юл, с кадастровым номером 25:35:010101:779 с разрешённым видом использования участка: для строительства станции технического обслуживания автомобилей, общей площадью 37373+/-338 кв.м; имеющим местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 120 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО <...>.

Договор аренды земельного участка заключён на период с 26.11.2014 до 26.11.2024 (пункт 1.1 договора).

Договор аренды от 26.11.2014 №14-32/юл был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. Согласно пункту 2.2 договора ежегодная арендная плата за аренду земельного участка составляет 372937,70 рублей. Ежемесячная арендная плата за аренду земельного участка составляет 31078,15 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором в местный бюджет ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным.

Пунктом 2.6 договора установлено, что в дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01-31.12) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в средствах массовой информации (пункт 2.6 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком без выставления счетов Арендодателем.

Уведомлением от 27.01.2017 исх.№ 223 Управление муниципальной собственности направило в адрес ответчика расчёт арендной платы на 2017 год и сообщило директору ООО «Тихоокеанский фонд недвижимости» ФИО3 о том, что в соответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», арендная плата по договорам аренды земельных участков, вносится арендаторами земельных участков ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным. Данное уведомление вручено ответчику16.03.2017, что подтверждается подписью директора.

Кроме того, уведомлением от 14.07.2017 исх. № 1307 Управление муниципальной собственности сообщило директору ООО «Тихоокеанский фонд недвижимости» ФИО3 об изменении категории земли, изменении кадастровой стоимости, направив расчёт арендной платы на последующий период 2017 года. Уведомление также было вручено, что подтверждается подписью директора.

В нарушение условий договора, арендная плата за период с 01.08.2018 по 08.11.2018 в бюджет городского округа ЗАТО город Фокино в полном объёме не поступила.

08.11.2018 за исх.№ 860 ООО «Тихоокеанский фонд недвижимости» истцом направлена претензия, в которой Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино предложило ответчику уплатить арендную плату и пени в двухнедельный срок с момента получения претензии. Также УМС г.Фокино направило в адрес ответчика проект соглашения сторон о расторжении договора аренды земельного участка от 26.11.2014 № 14-32/юл.

Нарушение ответчиком условий договора аренды явилось основанием обращения истца в суд с рассматриваемым заявлением.

Возникшие между сторонами отношения подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общими положениями ГК РФ об обязательствах.

По смыслу статей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ земли является платным. За все земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Факт предоставления земельного участка Арендатору подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств внесения арендной платы в установленном размере и сроки суду не представлено, в силу чего требование о взыскании арендной платы предъявлено Арендодателем правомерно.

Исходя из изложенных обстоятельств, требования истца о взыскании суммы основного долга признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

Кроме того, ввиду допущенного ответчиком нарушения сроков оплаты, истцом предъявлена к взысканию неустойка:

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 2.10 договора, которым установлено, что в случае неуплаты платежей в срок, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Факт нарушения обязательства по своевременному внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, соглашение о неустойке сторонами достигнуто, в связи с чем, суд признает обоснованным требование истца о взыскании неустойки.

Представленный расчет суммы и периода взыскания соответствует условиям приведенного пункта договоров аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, при этом о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

Поскольку ответчик в нарушение закона и условий договора своевременно не исполнил обязательство по оплате, истец правомерно требует взыскания пени. В этой связи данное требование также признано судом подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Общие основания и порядок расторжения договора аренды указаны в статьях 450, 619 ГК РФ, статье 46 ЗК РФ.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу предписаний пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 № 1958-О, суд в силу своих дискреционных полномочий определяет, является ли нарушение договора одной из сторон существенным в каждом конкретном деле.

Обосновывая требование о расторжении договора истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части внесения арендной платы более двух раз подряд (за период с 01.08.2018 по 08.11.2018).

Истец представил в материалы дела сведения о направлении в адрес ответчика уведомления в котором указал на имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей.

Исходя из правовой природы договора аренды, собственник (арендодатель) заключая возмездный договор и передавая арендатору имущество во временное владение и пользование, рассчитывает на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором, при этом по смыслу статьи 606 ГК РФ внесение арендной платы считается одной из основных обязанностей арендатора, за длительность (периодичность) нарушения которой законом и (или) договором устанавливается возможность досрочного расторжения действующего обязательства.

Пунктом 6.3 договора установлено право Арендодателя расторгнуть договор по своей инициативе, в том числе, в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд (пункт 6.3.3 договора).

Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что невнесение арендных платежей в установленные сроки будет являться существенным нарушением условий договора, которое влечет за собой его расторжение.

При рассмотрении данного дела судом установлен факт ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы более чем два раза подряд и наличие задолженности по договору.

На основании материалов дела судом установлено как направление ответчику предупреждений об устранении нарушений условий договора, выразившихся в невнесении арендной платы, так и уведомления о расторжении договора аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земельного участка.

Таким образом, исковые требования признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тихоокеанский фонд недвижимости» в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино 468 409 рублей 40 копеек, составляющих 451 696 рублей 62 копейки – сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.08.2018 по 08.11.2018, 16 712 рублей 78 копеек – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 04.09.2018 по 08.11.2018.

Расторгнуть договор от 26.11.2014 № 14-32/ЮЛ аренды земельного участка с кадастровым номером 25:35:010101:779.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тихоокеанский фонд недвижимости» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 18 368 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин