Постановление от 4 мая 2026 г. ФАС ДО (ФАС Дальневосточного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-954/2026
05 мая 2026 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2026 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Луговой И.М.,

судей: Никитиной Т.Н., Ширяева И.В.,

при участии:

от Мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области – ФИО2, представитель по доверенности от 19.12.2024 № 1785;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области – ФИО3, представитель по доверенности от 12.01.2026 № 01-0001/26;

от ФИО4 – представитель не явился;

от индивидуального предпринимателя ФИО5 – представитель не явился;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области

на решение от 01.12.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2026

по делу № А16-1748/2025 Арбитражного суда Еврейской автономной области

по заявлению Мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ОГРН <***>,

ИНН <***>, адрес: 679016, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 679016, <...>)

третьи лица: ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5

о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее – заявитель, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – управление, Росреестр) о признании незаконными действий по постановке на государственный кадастровый учет нежилого здания «Склад» с кадастровым номером 79:01:0200017:1918, расположенного по адресу: <...> м на восток от <...> площадью 29,2 кв.м и государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанный объект (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО4, кадастровый инженер – ИП ФИО5.

Решением суда от 01.12.2025, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2026 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, мэрия обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление судов отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Мэрия в жалобе и её представитель в судебном заседании, проведенном посредством организации видеоконференц-связи с Арбитражным судом Еврейской автономной области, полагали выводы судов о законности действий Росреестра ошибочными. Ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» (далее - постановление Правительства № 703) настаивали, что при оценке действий Росреестра судами не учтено отсутствие у спорного объекта «склад» характеристик, позволяющих отнести его к «вспомогательному» по отношению к основному - «гараж». В связи с чем, а также потому как в вводе в эксплуатацию основного объекта к моменту регистрации прав на спорный объект было отказано, а согласно «Классификатору видов разрешенного использования земельных участков», утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор № П/0412), разрешенное использование земельного участка (хранение автотранспорта) размещение «склада» не допускает, выводы судов об обратном нарушают права и интересы заявителя. Кроме того, по мнению мэрии, такие действия управления способствуют возможности злоупотребления правами со стороны арендаторов земельных участков и получению земельных участков с нарушением процедуры торгов.

Управление Росреестра в отзыве и его представитель в суде округа доводы кассационной жалобы отклонили, ссылаясь на пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ, часть 11 статьи 24, часть 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон), предлагая судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты отмене в связи со следующим.

Судами установлено, из материалов дела усматривается, что между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.01.2022 № 2242, по условиям которого арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200017:1092, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <...> м на восток от дома № 44 по ул. Озерной, площадью 2319 кв. м, с видом разрешенного использования - «хранение автотранспорта», в целях завершения строительства гаражей. Срок действия договора с 18.01.2022 по 17.01.2025.

09.03.2023 между ФИО6 и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.01.2022 № 2242.

04.04.2023 между арендодателем и ФИО4 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 18.01.2022, произведена замена арендатора, срок действия договора не изменен.

По заказу ФИО4 ООО «БИРЗЕМПРОЕКТ» в августе 2024 года изготовлена проектная документация на «Строительство группы гаражей». Согласно пояснительной записке проект предусматривает строительство группы гаражей, состоящих из 3-х типовых гаражей, реализуемых в три этапа, каждый площадью 29,2 кв.м., общей площадью 87,6 кв.м., а также одноэтажного здания – склад, расположенного на этом же земельном участке, площадью 29,2 кв.м., являющемуся вспомогательным к зданию гаража (том 1 л.д.14,-15, 20-22).

13.09.2024 ФИО4 получено разрешение на строительство группы гаражей площадью 29.2 кв. м на указанном земельном участке.

06.02.2025 ФИО4 обратилась в Росреестр с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и о государственной регистрации права собственности на нежилое здание – «склад», площадью 29,2, расположенного по адресу: <...> м на восток от д. 44. В качестве правоустанавливающих документов представлен технический план от 04.02.2025, сделанный с использованием указанной проектной документации.

12.02.2025 Росреестром в ЕГРП внесены сведения о регистрации права собственности на объект недвижимости «склад» за ФИО4

Мэрия полагая, что действия Росреестра по постановке объекта на кадастровый учет, как недвижимого имущества, и последующая регистрация права собственности не соответствуют закону и нарушают её права и законные интересы по исполнению обязанностей органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками, обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований заявителю отказал. Суд исходил из того, что в составе проектной документации на строительство объекта недвижимости предусмотрено размещение вспомогательного объекта, а разрешение на строительство такого объекта согласно положениям ГрК РФ не требуется. В этой связи пришел к выводу, что технического плана от 04.02.2025, подготовленного на основе проектной документации было достаточно, а процедура проведения регистрационных действий Росреестром по постановке на учет и регистрации права собственности на объект «склад» за третьим лицом не нарушена, правомерна. Также суд счел, что мэрией выбран ненадлежащий способ защиты, и оспаривается право собственности третьего лица на объект.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для отказа в регистрацию права собственности на вспомогательный объект «склад» по причине наличия технического плана, поддержал. Доводы мэрии о возможности регистрации спорного объекта только после его проверки на соответствие условиям, названным в постановлении Правительства РФ № 703, отклонил.

Суд округа, оставляет судебные акты без изменения и исходит из того, что пунктом 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, в силу которой государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 данной Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

Пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ закреплено, что к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Из пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ, отказ в государственной регистрации прав возможен в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Анализ приведенных положений ГК РФ и Закона № 218-ФЗ свидетельствует о том, что государственная регистрация прав на объект недвижимости может быть осуществлена регистрирующим органом только при наличии соответствующих документов-оснований, в случае их отсутствия – в государственной регистрации прав должно быть отказано.

В данном случае заявитель оспаривает действия по постановке на учет и по государственной регистрации прав на объект – «склад», заявленный к регистрации в качестве вспомогательного объекта недвижимости по отношению к основному – группа гаражей, на строительство которых было получено разрешение на строительство на земельном участке с разрешенным видом использования «хранение автотранспорта».

По общему правилу строительство объектов недвижимости осуществляется с соблюдением градостроительных норм, на основании разрешения на строительство.

В статье 51 ГрК РФ разъяснено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 17 статьи 51 ГрК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в указанных в данной норме случаях, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации; в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Как видно, в силу буквального указания законодателя на земельном участке без разрешения на строительство могут быть размещены (возведены) объекты, являющиеся строениями и сооружениями вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В развитие приведенных положений ГрК РФ постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования.

Согласно названному постановлению строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

Таким образом, хотя ГрК РФ не содержит определения объекта вспомогательного использования, но его основные критерии как объекты вспомогательного использования определены законодателем в соответствующем нормативном акте и ими являются: принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования такого объекта для иной, чем основной объект деятельности. Кроме того, исходя из положений статей 134, 135 ГрК РФ, возможным признаком объекта вспомогательного использования может быть нахождение его в составе сложной вещи и использование исключительно для обслуживания главной вещи.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суды не учли взаимосвязь и совокупность вышеприведенных норм права и в этой связи необоснованно отклонили доводы заявителя о необходимости в каждом случае регистрации права собственности вспомогательного объекта, проводить правовую проверку его соответствия определенным законодателем критериям.

Иными словами, требуемое к регистрации без разрешения на строительство (по признаку вспомогательного объекта) здание «склада» должно было быть проверено посредством правовой экспертизы как управлением, так и судами на наличие или отсутствие функциональную и технологическую связи с основным объектом, на его предназначение как исключительно для обслуживания основного объекта, невозможность использования самостоятельно.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Учитывая вышеприведенное нормативное регулирование спорной ситуации выводы судов об отсутствии правовых оснований для проверки действий Росреестра по учету и регистрации прав на объект недвижимости вспомогательного значения в соответствии с Законом № 218-ФЗ без проверки его соответствия критериям, определенным в постановлении Правительства РФ№ 703, необоснованны.

Однако в данном конкретном случае, ошибочные выводы судов в данной части не повлекли принятия незаконных судебных актов в связи со следующим.

Судами установлено, материалами дела и в ходе рассмотрения кассационной жалобы пояснениями представителей лиц, участвующих в деле, подтверждено, что в суде первой инстанции, до вынесения решения, представлены доказательства тому, что спорный объект вспомогательного назначения «склад» по заявлению третьего лица был снят с учета 30.04.2025, право собственности на него не зарегистрировано. При этом права на строительство объектов «группа гаражей» перешли к иному лицу, права на него зарегистрированы в ЕГРП за иным правообладателем, заключен иной договор аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Следовательно, отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

При установленных обстоятельствах, кассационная жалоба удовлетворению, а судебные акты - отмене, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.12.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2026 по делу № А16-1748/2025 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.М. Луговая

Судьи Т.Н. Никитина


И.В. Ширяев