Решение от 22 апреля 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Калининград Дело № А21-14630/2025

« 23 » апреля 2026 года


Резолютивная часть решения оглашена « 14 » апреля 2026 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 23 » апреля 2026 года.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой В.Д,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Берлин»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кондитерская Фабрика «Богородская»

о взыскании задолженности по договору субаренды № 10607608 от 01.09.2024 в размере 142 474,10 руб., убытков в виде стоимости ремонтно - восстановительных работ в размере 617 289 руб. и расходов по уплате госпошлины в размере 42 988 руб.


и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Кондитерская Фабрика «Богородская»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница Берлин»

третьи лица: Комитет по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград», Калининградский филиал ПАО «Ростелеком»

о взыскании убытков в размере 299 316 руб., в связи с неисполнением условий договора субаренды недвижимого имущества от 01.09.2024 № 10607608, заключенному с ПАО «Ростелеком»


при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиница Берлин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236039, <...>, далее – ООО «Гостиница «Берлин», гостиница) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Кондитерская Фабрика «Богородская» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 238751, <...> зд.11, далее – ООО «Кондитерская фабрика «Богородская», фабрика) задолженности по договору субаренды № 10607608 от 01.09.2024 в размере 142 474,10 руб. и убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 617 289 руб.

ООО «Кондитерская фабрика «Богородская», возражая против первоначальных исковых требований, заявило встречное исковое заявление о взыскании с ООО «Гостиница «Берлин» убытков в размере 299 316 руб., в связи вынужденным переездом фабрики в другое помещение.

Определением от 06.02.2026 встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению для совместного рассмотрения с первоначально заявленным исковым заявлением.

В судебном заседании представитель гостиницы первоначальные требования поддержал в полном объеме, возражал против встречных исковых требований.

Представитель фабрики настаивал на удовлетворении встречных требований и просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требованиях.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Ростелеком» (Арендатор) и ООО «Кондитерская фабрика «Богородская» (Субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества от 01.09.2024 г. № 10607608 (далее – Договор) на нежилые помещения общей площадью 151 кв. м на 2 этаже (№ 5 (8,1 кв. м), № 14 (23,8 кв. м), № 15 (23,5 кв. м), № 16 (20,1 кв. м), № 19 (17,2 кв. м.), № 20 (43,0 кв. м), № 21а (15,3 кв. м)), согласно техническому паспорту здания инвентарный номер 4406, выданному ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» «07» апреля 2008 года, расположенное по адресу: <...> (далее – Объект).

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная плата за пользование Объектом по Договору составляет 71 237,35 рубля (с НДС – 85 484,82 рубля и включает в себя возмещение расходов, понесенных Арендатором по обеспечению Субарендатора коммунальными и эксплуатационными услугами (кроме уборки Объекта и вывоза отходов, образованных в результате деятельности Субарендатора). В арендную плату не входит стоимость услуг по вывозу ТКО, осуществляемому региональным оператором в соответствии с действующим законодательством. Субарендатор самостоятельно заключает договор на вывоз ТКО с даты передачи помещения по акту приемки до момента возврата помещения Арендатору.

Субарендатор обязан своевременно перечислять плату за пользование Объектом в размере и сроки, установленные в настоящем Договоре (пункт 2.3.4. Договора).

В пункте 3.2 договора стороны установили, что плата за пользование объектами по договору уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендатора, указанный в настоящем договоре, на основании счета, счета-фактуры и акта оказанных услуг, направляемых арендатором, до 5 числа месяца, следующего за отчетным. Субарендатор производит оплату в срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения счета, счета-фактуры и акта об оказании услуг.

В соответствии с пунктом 3.3 договора плата за пользование объектом начисляется арендатором и выплачивается субарендатором с даты подписания акта приема-передачи объекта и выплачивается до даты подписания акта возврата объекта. Указанный период является сроком аренды.

02.09.2025 право собственности, а также права и обязанности арендатора по Договору субаренды на указанный Объект перешли к ООО «Гостиница «Берлин» (далее – Арендодатель) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 90-39/25 от 29.08.2025, что подтверждено сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

03.09.2025 новый собственник спорных помещений направил в адрес субарендатора уведомление № 0203/05/2210/25 о смене собственника Объекта Субарендатору и счет на оплату аренды Объекта за сентябрь 2025 года.

Однако, в установленный договором срок денежные средства от Субарендатора на расчетный счет Арендодателя не поступили.

В соответствии с пунктом 4.5. Договор может быть расторгнут по инициативе Арендатора в одностороннем внесудебном порядке в любой момент при условии отправки соответствующего письменного уведомления Субарендатору за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора. Заключение соглашения о расторжении Договора в указанном случае не требуется, договор будет считаться прекращенным по истечении 60 календарных дней с даты получения Субарендатором соответствующего уведомления от Арендатора.

Реализуя свои права по Договору, ООО «Гостиница «Берлин» направило ООО «Кондитерская фабрика Богородская» уведомление от 01.09.2024 № 10607608 о расторжении договора субаренды недвижимого имущества через 60 календарных дней с 10 ноября 2025 года.

Уведомление было получено уполномоченным лицом фабрики.

Пунктом 2.3.1 Договора предусмотрена обязанность Субарендатора возвратить Объект Арендатору по акту возврата объекта.

Поскольку объект не был возвращен арендатору по акту приема-передачи, арендатором субарендатору была начислена задолженность по арендной плате за сентябрь-октябрь 2025 года в общем размере 142 474,10 руб. (71 237,35 руб. х 2).

В пункте 2.3.5. Договора также было определено, что субарендатор обязан содержать Объект в полной исправности, надлежащем техническом, санитарном состоянии, согласно правилам и нормам, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Согласно пункту 2.3.17 договора, в случае ущерба, причиненного Объекту или иной части Здания, в том числе Инженерным системам и/или коммуникациям, в результате действий или бездействий Субарендатора, последний обязался возмещать Арендатору в полном объеме убытки, возникшие в результате причиненного ущерба.

15.09.2025 был проведен осмотр Объекта с участием представителя ООО «Гостиница «Берлин» и независимого эксперта ФИО1 на предмет оценки технического состояния Объекта и возможного ущерба, причиненного собственнику Объекта, в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ.

О проведении осмотра ООО «Кондитерская фабрика Богородская» было надлежащим образом уведомлено телеграммой и письмом на адрес электронной почты.

Согласно техническому заключению эксперта ООО «Калининградский институт независимой оценки» № ТЗ-25.077 от 23.09.2025 стоимость работ по устранению выявленных повреждений внутренней отделки ограждающих конструкций в результате деятельности арендатора, сдаваемых в аренду помещений на втором этаже с учетом затраченных при этом материалов, составила 617 289 рублей.

Наличие задолженности по арендным платежам и возникшие убытки, послужили основанием для направления ООО «Гостиница «Берлин» в адрес ООО «Кондитерская фабрика Богородская» претензии от 14.10.2025.

Поскольку претензия не была удовлетворена фабрикой, гостиница обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением.

Фабрика, возражал против первоначальных исковых требований указала на то, что услуги по аренде гостиницей фабрике не предоставлялись с 08.09.2025 в связи с началом строительных работ и отключением электрической энергии, что послужило основанием для переезда ООО «Кондитерская фабрика Богородская» в другое помещение и причинением фабрике убытков в размере 299 316 руб. и обращении в суд со встречным исковым заявлением.

Суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования отклонению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Соответствующее условие содержится и в пункте 3.3 договора.

Тот факт, что субарендатор не использовал арендуемое помещение, не свидетельствует о том, что он его возвратил в установленном договором порядке, а сам по себе факт проведения исследования спорного помещения экспертом 15.09.2025 таким обстоятельством не является.

Доказательств того, что гостиницей предпринимались действия по принудительному выселение фабрики из арендуемых помещений, субарендатором не представлено.

Учитывая изложенное, требования гостиницы о взыскании задолженности по арендной плате в размере 142 474,10 руб. обоснованны и подлежат удовлетворению, а встречные требования о взыскании убытков, связанные с переездом фабрики подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, данных в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Кроме того согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12 Постановления № 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В пункте 14 Постановления № 25 указано, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 2.3.15 договора в случае если произведенные в объекте субарендатором перепланировки, реконструкции и переоборудования, в том числе согласованные арендатором, препятствуют дальнейшему использованию объекта арендатором, то по его требованию субарендатор обязан перед освобождением объекта привести объект в прежнее состояние или возместить арендатору стоимость восстановительных работ.

В пункте 2.3.17 договора стороны определили, что в случае ущерба, причиненного объекту или иной части здания, в том числе инженерным системам и/или коммуникациям, в результате действий или бездействий субарендатора, возмещать арендатору в полном объеме убытки, возникающие в результате причиненного ущерба.

В подтверждение размера убытков ООО «Гостиница «Берлин» в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Калининградский институт независимой оценки» № ТЗ-25.077 от 23.09.2025, согласно которому работ по устранению выявленных повреждений внутренней отделки ограждающих конструкции арендуемых фабрикой помещений с учетом затраченных материалов составила 617 289 руб.

Заключение эксперта содержит расшифровку всех выявленных повреждений помещений, а также проведены замеры и определены объемы работ по устранению выявленных повреждений внутренней отделки помещений в результате деятельности арендатора и проведению восстановительных работ. Виды и объемы работ подробно изложены экспертом в таблице № 1 заключения, с указанием необходимого количества материалов и их стоимость.

ООО «Кондитерская Фабрика Богородская» не представлено доказательств, что повреждения произошли вследствие иных причин, исключающих ответственность субарендатора, а также то, что экспертом исследовались иные помещения нежели те, которые арендовались ООО «Кондитерская Фабрика Богородская». Фабрика не представило доказательств, подтверждающих иную стоимость работ, не представила доказательств, опровергающих представленный гостиницей расчет и как следствие примененные в ней значения, а также не заявила ходатайства о назначении экспертизы.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Судом отклоняются доводы ООО «Кондитерская Фабрика Богородская» о несовпадение нумерации помещений в договоре субаренды и экспертном заключении.

Истцом в материалы дела представлен ответ Калининградского филиала ПАО «Ростелеком» исх. № 0203/05/649/26 от 09 апреля 2026 года, из которого следует, что при составлении договора субаренды от 01.09.2024 № 10607608 с ООО «Кондитерская фабрика Богородская» была допущена техническая ошибка – в теле договора идентификация помещения № 21а, площадью 15,3 кв. м произведена верно, однако в Приложении № 1 к Договору осуществлена штриховка смежного помещения вместо фактически переданного Ответчику.

В связи с чем, ООО «Гостиница «Берлин» проведен анализ помещений, переданных по договору субаренды и помещений, исследуемых экспертом, что отражено в виде схематических фрагментов плана арендуемых ООО «Кондитерская Фабрика Богородская».

Так фрагмент плана 2-го этажа в экспертном заключении, где занимаемые Ответчиком помещения отмечены косой штриховкой, а их границы красной линией совпадает с планом расположения объектов по Приложению № 1 к Договору с учетом допущенной технической ошибки ПАО «Россети».

Помещение № 1 в экспертном заключении соответствует помещению № 14 (23,8 кв. м.) по Приложению № 1 к Договору субаренды.

Помещение № 2 в экспертном заключении соответствует помещению № 15 (23,5 кв. м.) по Приложению № 1 к Договору субаренды.

Помещение № 3 в экспертном заключении соответствует помещению № 16 (20,1 кв. м.) по Приложению № 1 к Договору субаренды.

Помещение № 6 в экспертном заключении соответствует помещению № 19 (17,2 кв. м.) по Приложению № 1 к Договору субаренды.

Помещение № 5 в экспертном заключении соответствует помещению № 20 (43 кв. м.) по Приложению № 1 к Договору субаренды.

Помещение № 4 в экспертном заключении соответствует помещению № 21а (15,3 кв. м.)

При этом, суд обращает внимание, что фабрикой не представлено доказательств того, что экспертом исследовались иные помещения нежели тех, которые арендовались ООО «Кондитерская фабрика Богородская».

Кроме этого, довод фабрики о нарушении гостиницей действующего законодательства, связанного с капитальным ремонтом (реконструкцией/перепланировкой) здания – объекта культурного наследия (ОКН) «Народная школа имени И.Ф. Хербарта», не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

В случае установления компетентными органами факта ненадлежащего использования здания – ОКН ООО «Гостиница «Берлин» (как собственник здания) понесет ответственность в установленном законом порядке.

Вместе с тем, Службой государственной охраны объектов культурного наследия (далее – Служба) 17.02.2026 проведено выездное обследование указанного ОКН.

По результатам проверки составлен акт № 6 от 17.02.2026, согласно которому проверкой установлены незначительные нарушения Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в части размещения рекламной вывески на фасаде ОКН, кондиционеров на фасаде здания, установки вендингового аппарата для очистки питьевой воды на прилегаемом земельном участке. Фактов нарушения законодательства внутри здания, как то реконструкция, демонтаж внутренних стен/перегородок, разрушение здания, специалистами Службы не установлено.

Поскольку размер убытков подтвержден материалами дела и не опровергнут ООО «Кондитерская Фабрика Богородская» путем представления относимых и допустимых доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ООО «Гостиница «Берлин» о взыскании убытков в размере 617 289 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы общества по уплате государственной пошлины в размере 42 988 руб. относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Берлин» удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кондитерская фабрика «Богородская» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Берлин» задолженность по договору субаренды № 10607608 от 01.09.2024 в размере 142 474,10 руб., убытки в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 617 289 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 42 988 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Обществу с ограниченной ответственностью «Кондитерская фабрика «Богородская» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья С.Ю. Любимова