Решение от 26 февраля 2025 г. по делу № А81-13536/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-13536/2024
г. Салехард
27 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Кустова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Довжаевой Д.Р., рассмотрев в судебном дело по заявлению Администрации Тазовского района  (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2024 № 13-Т; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 89:06:010102:1195, и об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 89:06:010102:1793-89/026/2024-7, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района; Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу; Прокурора Тазовского района,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 13.01.2025 № 1 (онлайн);

от ответчика - ФИО1 предъявлен паспорт;

от третьих лиц, представители не явились;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тазовского района обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – Администрация, истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2024 № 13-Т; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 89:06:010102:1195, и об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 89:06:010102:1793-89/026/2024-7.

В обоснование заявленных требований Администрация указывает, что спорный земельный участок был представлен сроком на 49 лет в целях эксплуатации объекта недвижимости «Холодный склад» с кадастровым номером 89:06:010102:1195.

В адрес Администрации поступили уведомление Управления Росреестра по ЯНАО и предписание Прокуратуры Тазовского района о том, что объект недвижимости «Холодный склад» не обладал признаками объекта недвижимого имущества.

Таким образом, по мнению Администрации, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательства сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса РФ.

Предприниматель с заявленными требованиями не согласен, указав при этом, что Администрация не наделена полномочиями устанавливать соответствие объектов критериям объектов недвижимого имущества.

Предприниматель демонтировал ранее зарегистрированный объект недвижимости «Холодный склад» для строительства более вместительного склада.

В настоящее время на спорном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства. Площадь застройки объекта 240,1 кв.м.

После введения в эксплуатацию данного объекта планируется его использовать для временного размещения, складирования, хранения на отрытой площадке грузов и их дальнейшей перевалки и перемещения.

Кроме того, к земельному участку ответчиком построена и подведена воздушная линия электропередачи, которая зарегистрирована в установленном законом порядке.

Определением от 27.12.2024 у участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Департамент имущественных и земельных отношений Администрации МО Тазовский район; Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу; Прокурор Тазовского района.

О времени и месте судебного заседания третьи лица уведомлены надлежащим образом, путем получения определения суда – 13, 16 января 2025.

В определении о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания и назначении дела к судебному разбирательству от 27.12.2024 арбитражный суд указал на возможность завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в случае, если лица, участвующие в деле, не явились в предварительное судебное заседание, но были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения и от них не поступило возражений против рассмотрения дела в их отсутствие. В определении указано время судебного заседания арбитражного суда первой инстанции (13 февраля 2025 года на 11 часов 35 минут).

Суд, с согласия присутствующих представителей, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание по настоящему делу и перешел к рассмотрению дела в суде первой инстанции.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержала заявленные требования. Ответчик возражал против заявленных требований.

Заслушав представителей, исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации Тазовского района от 29 декабря 2022 года № 1206-п «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов» земельный участок с кадастровым номером 89:06:010102:1195 с разрешенным видом использования — 6.9 склад, предоставлялся ФИО3.

На спорном земельном участке располагался «Холодный склад» с кадастровым номером 89:06:010102:1793.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с указанным лицом заключен договор аренды земельного участка от 29 декабря 2022 года № 70-Т.

В последующем, по договору купли - продажи от 05 марта 2024 года объект «Холодный склад» был продан ФИО1 о чем 07 марта 2024 года внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Соглашением от 03 апреля 2024 года договор аренды спорного земельного участка от 29 декабря 2022 года № 70-Т с ФИО3 расторгнут.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и постановления Администрации Тазовского района от 14 июня 2022 года № 495-п «Об утверждении административного регламента муниципальной услуги «предоставление земельного участка без проведения торгов» спорный земельный участок постановлением Администрации Тазовского района от 03 апреля 2024 года № 392-п «О предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов» предоставлен ФИО4

В связи с чем, между Администрацией и ФИО1 заключен действующий договор аренды спорного земельного участка от 04 апреля 2024 года № 13-Т сроком на 49 лет в целях эксплуатации склада.

Таким образом, на момент предоставления ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 89:06:010102:1195 объект «Холодный склад» являлся зарегистрированным объектом недвижимости в ЕГРН.

Договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер - эксплуатация объекта недвижимости «Холодный склад».

В адрес Администрации поступили уведомление Управления Росреестра по ЯНАО и предписание Прокуратуры Тазовского района о том, что указанный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества, указанным в ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Администрация посчитав, что указанный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества, указанным в ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером: 89:06:010102:1195 не мог быть предоставлен ответчику в аренду без проведения торгов, направила в адрес ФИО1 досудебную претензию от 24.09.2024 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка года № 13-Т объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 89:06:010102:1195.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Таким образом, по мнению Администрации, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательства сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных статьей 451 Гражданского кодекса РФ.

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2024 № 13-Т; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 89:06:010102:1195, и об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 89:06:010102:1793-89/026/2024-7.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходит из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указанное право является исключительным, то есть, никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Учитывая изложенное, право аренды может возникать не иначе как на законных основаниях.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 04.04.2024 между Администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04 апреля 2024 года № 13-Т сроком на 49 лет (с 07.03.2024 по 06.03.2073) в целях эксплуатации принадлежащего на праве собственности ФИО1 холодного склада, кадастровый номер: 89:06:010102:1793.

Право собственности гражданина ФИО3 на холодный склад с кадастровым номером 89:06:010102:1793 и дальнейший переход права собственности на этот объект к ФИО1 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Вывод Администрации об отсутствии у объекта «Холодный склад» кадастровый номер: 89:06:010102:1793 снятого с кадастрового учета 08 октября 2024 года признаков недвижимого имущества основан на письме Управления Росреестра по ЯНАО от 25 сентября 2024 года № 07-3394-МК/24, в котором, в свою очередь вывод о том, что объект недвижимого имущества «Холодный склад» не обладает признаками недвижимости, сделан на основе фотоснимков.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 5 поименованной статьи, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое, ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу указанных разъяснений, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (в частности, в случаях, обозначенных в этом пункте постановления).

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018)).

Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

К требованиям собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, относятся также требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, лицо, чьи законные права и интересы нарушены государственной регистрацией права собственности ответчика на объект, не обладающий признаками объекта недвижимости, вправе заявить иск о признании права отсутствующим, если эти права не могут быть восстановлены иным способом.

При заключении договора аренды земельного участка от 04.04.2024 № 13-Т, зарегистрированное право на недвижимое имущество - холодный склад (89:06:010102:1793) в судебном порядке не было оспорено. Сделка по продаже этого объекта недвижимости также не была оспорена в судебном порядке заинтересованными лицами.

Таким образом, у Администрации отсутствовали основания для отказа в заключении договора аренды, соответственно, предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов собственнику расположенного на этом участке объекта недвижимости было обоснованным и законным.

Согласно акту обследования земельного участка от 27 августа 2024 года № 30 сотрудниками департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района зафиксировано: «Холодный склад» частично демонтирован собственником.

Согласно выписке из ЕГРН от 08 октября 2024 года объект «Холодный склад» кадастровый номер: 89:06:010102:1793 снят с кадастрового учета 08 октября 2024 года.

На спорном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства. Площадь застройки объекта 240,1 кв.м. Предпринимателем после введения в эксплуатацию данного объекта планируется его использовать для временного размещения, складирования, хранения на отрытой площадке грузов и их дальнейшей перевалки и перемещения.

К земельному участку также построена и подведена воздушная линия электропередачи, которая зарегистрирована в установленном законом порядке, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 46, ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В настоящем случае таких обстоятельств судом не установлено.

В настоящее время на спорном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства. Площадь застройки объекта 240,1 кв.м. После введения в эксплуатацию данного объекта планируется его использовать для временного размещения, складирования, хранения на отрытой площадке грузов и их дальнейшей перевалки и перемещения.

Строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке ответчиком осуществляется без получения разрешения на строительства в силу п. 1 Перечня случаев, для которых получение разрешения на строительство не требуется, утвержденного постановлением Правительства ЯНАО от 18.02,2016. № 113-П.

К земельному участку ответчиком построена и подведена воздушная линия электропередачи, которая зарегистрирована в установленном законом порядке, что подтверждается прилагаемой выпиской из ЕГРН.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств того, что Администрации причинен ущерб, в результате чего она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора суду не представлены.

Договор аренды земельного участка от 04.04.2024 № 13-Т заключался с ФИО1 с целью использования земельного участка - эксплуатация склада (п. 1.5. договора).

В постановлении Администрации Тазовского района «О предоставлении земельного участка в поселке Тазовский» № 392-П от 03 апреля 2024 года, на основании которого заключался данный договор аренды, указан код разрешенного использования земельного участка - 6.9. Склады.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" установленное разрешенное использование земельного участка с кодом 6.9 «Склад» позволяет арендатору такого участка размещать сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Принимая во внимание указанные выше нормы закона, также учитывая изложенные ответчиком обстоятельства, и исходя из того, что объект строительства, по факту, предназначается (как указывалось выше) для временного размещения, складирования, хранения на отрытой площадке грузов и их дальнейшей перевалки и перемещения, назначение земельного участка и цели его использования, по сути, не изменились и, соответственно, не возникло никаких при этом нарушений использования земельного участка, что и было также отражено в акте обследования № 56 от 16.12.2024.

Обстоятельства того, что назначение земельного участка и цели его использования не изменились, подтверждает и Департамент имущественных и земельных отношений Администрации МО Тазовский район в письме от 19.09.2024. № 89-4/01-10/6910.

Следовательно, доводы Администрации о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен ответчику в аренду без проведения торгов, а демонтаж холодного склада и дальнейшее строительство объекта повлияли на целевое использование земельного участка, являются недоказанными, и опровергаются представленными в дело документами, и, соответственно, являются несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка и обязании предпринимателя освобождения земельного участка с кадастровым номером 89:06:010102:1195.

Требование об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 89:06:010102:1793-89/026/2024-7 также не подлежит удовлетворению, так как объект снят с кадастрового учета 08 октября 2024 года, т.е. до подачи заявления в суд уже прекратил существование.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Администрации Тазовского района отказать.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Разъяснить сторонам, что в соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

А.В. Кустов