Решение от 22 марта 2024 г. по делу № А40-185526/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-185526/23-16-1237
г. Москва
22 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.02.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 22.03.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСАЛТ М" (129327, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. № б/н от 20.11.2023;

от ответчика – ФИО3 по дов. № ДГИ-Д-1545/23 от 05.12.2023;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТ М" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> (с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью "КОНСАЛТ М" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого помещения № 00-01403/19 от 10.10.2019 г. общей площадью 235,5 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0004015:2551, находящегося по адресу: <...>.

В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

30.06.2023 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения, общей площадью 235,5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0004015:2551, находящегося по адресу: <...>.

Предоставление заявленной государственной услуги осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с Административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных Департаментом городского имущества города Москвы».

В соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

Департамент письмом от 03.08.2023 № ДГИ-1-38885/23-1 ответил на обращение, указав на отсутствие правовых оснований для заключения договора купли продажи на условиях предложенных заявителем, ссылаясь при этом на свой регламент, и на то, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23.07.2020 г. № 1083 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 г №199-ПП» предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» осуществляется только в электронной форме.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ после получения обращения истца от 15.03.2023 г. ответчик обязан был заключить с ним договор купли-продажи арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком.

Истец обратился в оценочную организацию ООО «СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА», и согласно отчету № 021-06-З/2023 от 30.06.2023 г. вышеуказанной организации рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 235,5 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0004015:2551, находящегося по адресу: <...>, составляет 16 485 000 руб.

Истец, полагая, что отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги по заключению договора купли-продажи нежилого помещения является незаконным и ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи спорного нежилого помещения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из п.п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, которые вступили в силу с 01.01.2009г. (ч. 2 ст. 10 Закона).

При таких обстоятельствах на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП утвержден, в том числе, Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Заявитель, соответствующий установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, направил надлежаще оформленную заявку на выкуп недвижимого имущества с приложением необходимых документов, определенных положениями Административного регламента.

Следовательно, отказ Департамента в реализации преимущественного права выкупа указанных выше помещений в результате обращения истца иным способом, чем предусмотрено регламентом, в отсутствие оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества в соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ, является необоснованным.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», помещение непрерывно арендуется истцом с 2008 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют.

Доводы ответчика, изложенные в письме от 09.12.2022 г. № 33-6-346509/22-(0)-6 о том, что ранее истцу направлялся проект договора на подписание письмами ответчика от 03.10.2022 г., но истец подписанный договор не вернул, в связи с чем утратил право на заключение договора, судом отклоняются, поскольку не подтверждены надлежащими доказательствами.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С целью установления рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения в рамках рассмотрения настоящего дела назначена судебная экспертиза, в результате которой ООО «ПрофОценка и Экспертиза» выполнено экспертное заключение № 23/01-2024-1ЗЭ, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0004015:2551, находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 30.06.2023 г. составила 17 784 777 руб. без НДС.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «ПрофОценка и Экспертиза», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение судебной экспертизы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Консалт М» (ИНН: <***>) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004015:2551, расположенного по адресу: <...>, на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№ __________________

г. Москва «____»___________20___г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице_____________________________________________________________, действующего(ей) на основании _________________________________________________, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «КОНСАЛТ М», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора Л.А. Пасенюк, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – Объект): нежилое помещение площадью 235,5 кв. м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 77:05:0004015:2551.

1.2.Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 22.02.2002 № 77-01/06-007/2002-510).

1.3.Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4.Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6.Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2.Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.3.Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объектов), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, неустоек (штрафов и пеней) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объектов), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя по его выбору).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объектов) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 17 784 777 (семнадцать миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят семь) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2.Оплата по Договору производится в течение семи лет со дня регистрации права собственности Покупателя на Объект.

3.3.На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4.Оплата по Договору начинает осуществляться с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю и вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж производится Покупателем по своему выбору (День платежа) в срок не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до дня платежа каждого следующего месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 211 723 (двести одиннадцать тысяч семьсот двадцать три) рубля 53 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК 004525988

Счет банка получателя 40102810545370000003

Счет получателя 03100643000000017300

КБК 071 1 14 02023 02 8000 410 Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации (нежилые помещения)

ОКТМО – 45321000

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3.Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4.Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5.В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 6-ти (шести) месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (Одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации со дня возникновения задолженности за каждый день просрочки.

5.2.Сторона по Договору, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.3.Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2.Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2.Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, <...>.

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>

Дата внесения записи: 27.02.2013,

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция ФНС России № 46 по г. Москве

ООО «КОНСАЛТ М»

Адрес: 129327, <...> д, 1. кв. 332

ИНН <***>

КПП 771601001

ОГРН <***>

Дата внесения записи: 25.04.2019,

Регистрирующий орган: Межрайонная инспекция ФНС России № 46 по г. Москве

Генеральный директор:

__________________ПАСЕНЮК Л.А.

(подпись, М.П.) (подпись, М.П.)

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Консалт М» (ИНН: <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин