Решение от 7 февраля 2017 г. по делу № А41-95699/2015

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95699/15
07 февраля 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В.Федуловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В.Геворгян, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Люберецкого муниципального района Московской области

(ОГРН <***>; ИНН <***>)

к ООО «Держава-Стройинвест» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков №144/12 от 11.07.2012г.

по встречному иску

ООО «Держава-Стройинвест» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации Люберецкого муниципального района Московской области

об исключении части арендной платы и зачете денежной суммы

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Держава-Стройинвест» (далее – общество «Держава-Стройинвест») с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 7 268 389,34 руб., из них 6 804 819,62 руб. – сумму основного долга (за период с 01.01.2015 по 30.09.2015) и 463 569,72 руб. – пени (за период с 17.03.2015 по 31.10.2015).

В ходе судебного разбирательства обществом «Держава-Стройинвест» заявлено встречное исковое заявление к Администрации с требованием, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ, в котором общество просит установить факт переплаты за арендуемые земельные участки по договору №114/11 от 11.07.2012 за период с 01.04.2012 по 30.09.2015 в сумме по состоянию на 01.10.2015 в размере 902 878,11 руб.

В судебном заседании представитель Администрации заявленные требования поддержал. Представитель общества «Держава-Стройинвест» поддержал встречное исковое заявление, против удовлетворения требований Администрации возражал.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела и представленные доказательства, пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.07.2012 между Администрацией (арендодатель) и обществом «Держава-Стройинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №144/12 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого муниципального района московской области, относящиеся к категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «под многоэтажную жилую застройку»:

- Московская обл., Люберецкий р-н, дп. Краского, ул. Лорха, возле дома 11, уч. 7, общей площадью 959 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0060607:15;

- Московская обл., Люберецкий р-н, дп. Краского, ул. Лорха, возле дома 11, уч. 9, общей площадью 977 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0060607:16;

- Московская обл., Люберецкий р-н, дп. Краского, ул. Лорха, возле дома 11, уч. 11, общей площадью 956 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0060607:12;

- Московская обл., Люберецкий р-н, дп. Краского, ул. Лорха, возле дома 11, уч. 3, общей площадью 942 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0060607:13;

- Московская обл., Люберецкий р-н, дп. Краского, ул. Лорха, возле дома 11, уч. 5, общей площадью 953 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0060607:14;

- Московская обл., Люберецкий р-н, дп. Краского, ул. Лорха, в районе дома 15, общей площадью 19452 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0060607:76 (далее – арендуемые земельные участки).

Договор заключен сроком на 3 года с 11.07.2012 (п.2.1 Договора).

В соответствии с п.2.5 Договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом, договор считается прекращенным по истечении данного месяца.

Порядок, размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 Договора.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Администрацией было установлено, что обществом «Держава-Стройинвест» ненадлежащим образом исполнялась обязанность по оплате арендной платы по Договору, в связи с чес образовалась задолженность.

Администрацией в адрес общества «Держава-Стройинвест» была направлена претензия №исх.765/1-1-22 от 25.05.2015 с требованием об оплате имеющейся задолженности по Договору.

Поскольку ответа на указанную претензию от общества «Держава-Стройинвест» не получено, оплата задолженности не произведена, Администрация обратилась с суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Общество «Держава-Стройинвест» возражая против удовлетворения требований Администрации, во встречном исковом заявлении указывает, что на спорных земельных участках, во исполнение условий Договора возведен и сдан в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, Люберецкий р-н, дп. Красково, улица Лорха, дом 13. Следовательно, из площади арендуемых земельных участков необходимо исключить площадь, занимаемую многоквартирным жилым домом и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Обществом «Держава-Стройинвест» представлен расчет арендной платы, согласно которому по состоянию на 31.12.2015 обществом осуществлена переплата в размере 12 742 236,90 руб., которую общество просит зачесть в качестве оплаты за 2016 год.

В качестве подтверждения указанных доводов, обществом «Держава-Стройинвест» в материалы дела представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50513103-15, утвержденное постановлением Главы муниципального образования городского поселения Красково Люберецкого района Московской области от 19.08.2011 №0423, проект межевания группы многоэтажных жилых домов по ул. Лорха.

С целью определения площади и границ земельного участка с возведенным объектом недвижимого имущества, а также для исключения площади застроенного земельного участка и дальнейшего перерасчета задолженности по арендной плате Администрацией заявлено ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-95699/15 от 23.08.2016 назначена землеустроительная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 311501208900042, адрес: 143982, Московская область, г. Железнодорожный, пр-т Жуковского, д. 4, кв. 79).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

«Определить площадь и границы (координаты) земельного участка, необходимого для эксплуатации здания – жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, пгт. Красково, ул. Лорха, д. 13».

Согласно выводам эксперта для эксплуатации здания – жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская обл., пгт. Красково, ул. Лорха, д.13, необходим земельный участок площадью 11 807 кв.м.

Учитывая, что в площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого многоквартирного дома, включен многоконтурный земельный участок из земель, государственная собственность на которую не разграничена, не поставленный на государственный кадастровый учет (1 774 кв.м.), из площади арендуемых земельных участков следует вычитать 10 033 кв.м.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Приведенные нормы права позволяют сделать вывод о том, что регистрация права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно выписке из ЕГРП от 07.04.2016 №50-0-1-319/4006/2016-558 право собственности ФИО2 на квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> зарегистрировано 20.03.2012.

Следовательно, с 20.03.2012 указанная экспертом площадь подлежит исключению из площади арендуемых земельных участков.

С учетом выводов эксперта Администрацией произведен перерасчёт арендной платы по Договору. Согласно представленному расчету у общества «Держава-Стройинвест» имеется переплата по состоянию на 01.10.2015 в размере 902 878,11 руб.

Возражений относительно представленного Администрацией расчета в материалы дела не представлено.

С учетом имеющихся доказательств по делу, учитывая, что Администрацией исковые требования самостоятельно опровергаются представленным расчетом, суд полагает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Поскольку наличие переплаты обществом «Держава-Стройинвест» арендной платы по состоянию на 01.10.2015 установлено в рамках настоящего дела, требование общества «Держава-Стройинвест» подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований, заявленных Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области, отказать.

Удовлетворить встречный иск ООО «Держава-Стройинвест». Установить факт переплаты по арендной плате за арендуемые земельные участки по договору №114/11 от 11.07.2012 по состоянию на 01.10.2015 в размере 902 878,11 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Л.В.Федулова