Решение от 19 декабря 2023 г. по делу № А57-13383/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-13383/2023
19 декабря 2023 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 18.12.2023

Полный текст решения изготовлен 19.12.2023

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

рассмотрев дело по исковому заявлению акционерного общества «УК частный промышленный парк «Тролза» ОГРН <***>, ИНН <***>, в лице конкурсного управляющего ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Нива-Агро Плюс» ИНН <***>

о взыскании убытков в размере 11 809 210 руб. в виде расходов на ремонт нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> – Промзона, площадью 1131,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1296 и 2463,1 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1248, являющихся предметом договора аренды № 2021060001 от 01.06.2021 г.

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 10.10.2023 г,

от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 02.05.2023, представитель ФИО5 по доверенности от 07.11.2023 г.,

от ГК «Агентство по страхованию вкладов»: представитель ФИО6 по доверенности от 28.06.2023 г.,

свидетель: ФИО7, паспорт обозревался.

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось акционерное общество «УК частный промышленный парк Тролза» ОГРН <***>, ИНН <***>, в лице конкурсного управляющего ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Нива-Агро Плюс» ИНН <***> о взыскании убытков в размере 11 809 210 руб. в виде расходов на ремонт нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> – Промзона, площадью 1131,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1296 и 2463,1 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1248, являющихся предметом договора аренды № 2021060001 от 01.06.2021 г.

Ответчик возражает на заявленные исковые требования.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст.ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований первоначальный истец указывает:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.09.2022 г. по делу № А57-12139/2021 АО "Управляющая компания частный промышленный парк Тролза" (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 413105, <...>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим АО "Управляющая компания частный промышленный парк Тролза" утвержден ФИО2 (ИНН <***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 19055, адрес для корреспонденции: 630102, г. Новосибирск, а/я 90), член ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 630132, <...>).

01.06.2021 г. между Акционерным обществом «Частный промышленный парк ТРОЛЗА» (далее по тексту – АО «УК ЧПП ТРОЛЗА», Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «НИВА-АГРО ПЛЮС» (далее по тексту – Арендатор) был заключен Договор аренды имущества № 2021060001 (далее по тексту – Договор). Согласно Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество.

Объектами аренды, передаваемыми Арендатору во временное пользование, являются нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> –Промзона, площадью 1131,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1296 и 2463,1 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1248.

Передача помещения арендатору оформлена актом приема-передачи от 01.06.2021 с указанием в нем, что передаваемые объекты находятся в удовлетворительном техническом состоянии, пригодны для использования по целевому назначению, Арендатор к Арендодателю по техническому состоянию передаваемых нежилых помещений претензий не имеет.

Согласно п. 1.1 данного Договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование, за плату и на определённый срок, для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности объекты недвижимого и/или движимого имущества, согласованные сторонами в Приложениях к настоящему договору и являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора.

В соответствии с п 3.4 данного Договора Арендатор обязан:

-использовать Объекты недвижимого и./или движимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора и их назначения. В случае причинения ущерба Объектам недвижимого и/или движимого имущества по вине Арендатора, последний устраняет его за собственный счёт, либо полностью возмещает Арендодателю причинённый ущерб;

-содержать арендуемые Объекты недвижимого и/или движимого имущества в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную, электрическую безопасность в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарно-техническимиправилами,СНиПамиидругими нормативными документами, распространяющими свое действие на Объекты недвижимого и/или движимого имущества;

-содержать Объекты недвижимого и/или движимого имущества в полной исправности до сдачи их Арендодателю по акту приема-сдачи.

06.03.2023 года комиссией в составе представителей АО УК ЧПП «Тролза» и ООО «Нива-Агро» составлен акт по факту пролива кровли производственных и административных помещений, происшедшего с 28.02. по 02.03.2023 г.

Настоящим актом установлено следующее:

02.03.2023 г. произведён осмотр состояния здания, производственных и административных помещений, коммуникаций литейного цеха, а именно:

1. Состояние и работоспособность ливневой канализации

2. Осмотр кровли и «фонарей»

3.Осмотр колонн, несущих конструкций, стен и оконных проемов внутри и снаружи цеха. 4.Осмотр технологический галерей в подвалах. В результате осмотра выявлено:

1.Внешне состояние трубопроводов ливневой канализации удовлетворительное (трубопровод чистый, без следов протекания) однако:

- работоспособность в осенне-зимний период ограничена. Причина в том, что из-за перепада температур и отсутствие отопления в цехе происходит замерзание воды в отводящих воду трубах, что приводит к скапливанию воды на кровле;

- гидроизоляция приемных воронок нарушена, местами отсутствует;

- приёмные патрубки ливневой канализации не очищены от мусора.

- 2.Состояние кровли неудовлетворительное из-за значительного физического износа, а именно:

-имеют место поперечные трещины кровельного материала, отслаивания в местах стыка листов, вспучивание («хлопуны»);

отслаивание кровельного материала в местах примыкания кровли к стенам, с нарушением гидроизоляции;

3.Несущие конструкции имеют дефекты, с выкрашиванием штукатурки и кирпичной кладки.

стены внутри и снаружи цеха имеют разрушения кирпичной кладки из протеканий;

оконные проемы и рамы в них имеют значительный износ с частичным разрушением.

4.Из-за подъема грунтовых вод круглогодично происходит намокание и размыв фундамента

(фундаментбутово-бетонный),подтоплениетехнологическогооборудованияв тоннелях (электродвигатели, приводы, редукторы, транспортеры, элеваторы, ямы для слива расплавленного (жидкого) металла.

Для исключения случаев аварий и поломок технологического оборудования ежедневно производится откачка воды в количестве до 50 куб.метров.

5.В административно-бытовом корпусе (женская раздевалка) изношено и частично разрушено (находится в аварийном состоянии, грозящем обрушением) деревянное перекрытие.

В результате осмотра конкретно выявлены нижеперечисленные недостатки:

1.ПРОТЕКАНИЯ:

1.1. По оси «Н» между колоннами 2-4

1.2. По оси «Н» между колоннами 6-14

1.3. По «фонарю»

по оси «И» между колоннами 3-4---по оси «И» между колоннами 6-7

- по оси «И» между колоннами 10-12

- по оси «И» между колоннами 13-14

1.4.По стенам

- по оси «Ж» между колоннами 2-9 с обеих сторон

- по оси «Е» между колоннами 3-11 с обеих сторон

- по оси «Б» между колоннами 2-7 и 9-10 с обеих сторон

- по оси «А» между колоннами 1-3, 4-5, 6-8, 9-10 с обеих сторон

- 2.Разрушение штукатурки и кирпичной кладки стен:

- по оси «Н» между колоннами 2-4, 6-8, 10-11, 12-13 с обеих сторон

- по оси «А» между колоннами 2-4, 4-5, 6-8, 9-10 с обеих сторон

3. Разрушение профнастила (сгнил) кровли по оси «Н» между колоннами 2-4

4. Разрушение плит перекрытия по оси «Н» между колоннами 4-6

5. Разрушение деревянного перекрытия в административном здании между осями «И-Н» на всю ширину здания.

6. Разрушение кирпичной кладки снаружи по осям «Х-Н» на всю ширину здания. Комиссия по результатам осмотра пришла к следующим выводам:

-Произведённый ранее ремонт кровли не является эффективным.

-За время длительной эксплуатации кровли образовался массивный слой изоляционных материалов, кровля потеряла соответствующую геометрию уклон, возможно протекание воды внутри слоев.

- Визуально несущие элементы крыши находятся в неудовлетворительном состоянии имеются следы коррозии.

- От проливов повреждены конструкции перекрытий стен в административных помещениях, где также необходим ремонт для предотвращения обрушения конструкций.

- металлические отлива и каркасы под них, расположенные по периметру строений и крышных окон дневного освещения (фонарей), требуют 100 процентной замены.

По результатам работы комиссии считаем необходимым проведение капитального ремонта кровли, ливневой канализации, несущих конструкций здания, а также профилактических мероприятий по предотвращению аварийных ситуаций в производственных и административных помещениях.

Согласно локальному сметному отчету от 27.03.2023 г., предварительная стоимость восстановительного ремонта составляет 11 809 210,00 руб.

Возражая на заявленные исковые требования ответчик указывает.

01.06.2021 года между АО «Управляющая компания частный промышленный парк Тролза» (арендодатель) и ООО «Нива-Агро Плюс» (арендатор) был заключен Договор аренды № 2021060001, согласно которому арендатору во временное пользование и за плату были переданы объекты недвижимости (нежилые помещения), расположенные по адресу: <...> Микрорайон-Промзона.

При этом, подпунктами 7 и 9 пункта 3.4 Договора на арендатора была возложена обязанность производить только текущий ремонт объектов аренды и только с письменного согласия арендодателя.

28 февраля 2023 года ООО «Нива-Агро Плюс» письмом исх. № 14 уведомило конкурсного управляющего АО УК «ЧПП Тролза» ФИО2 об обстоятельстве пролива кровли: «Сообщаю Вам, что 27 февраля 2023 года в арендуемом нами помещении литейного цеха по договору аренды № 2021060001 от 01.06.2021 г. произошло протекание кровли и примыкание кровли к стенам обрубки, отбивки и обрезки литников, в модельном, стержневом и формовочно-плавилъном участках. Грунтовые воды откачиваем еэюедневно на участке цветного литья и формовочном участке. Помещения литейного цеха становятся непригодными к эксплуатации. Просьба направить вашего представителя для осмотра поврежденных участков и составления актов осмотра, принятия мер. Видео протечек прилагаю. Директор ФИО8.».

28 февраля 2023 года ООО «Нива-Агро Плюс» дополнительным письмом исх. № 15 уведомило конкурсного управляющего АО УК «ЧПП Тролза» ФИО2 о привлечении эксперта к осмотру поврежденных участков: «Настоящим письмом уведомляем Вас, что 02 марта 2023 года с 09:00 до 17:00 в арендуемом нами помещении литейного цеха по договору аренды № 2021060001 от 01.06.2021 г. будет производиться осмотр повреэ/сденных участков кровли нашим экспертом. Просьба направить вашего представителя для осмотра повреэ/сденных участков и составления акта осмотра, принятия мер. Директор ФИО8.».

01 марта 2023 года конкурсный управляющий АО УК «ЧПП Тролза» ФИО2 письмом на вх. № 14,15 уведомил ООО «Нива-Агро Плюс» подтвердил необходимость принятия мер по восстановительному либо капитальному ремонту арендуемых помещений: «В зимний период 2022-2023 года в мой адрес стали поступать жалобы от арендаторов относительно состояний арендуемых помещений. Па данный момент моим представителем в г. Энгельс совместно с уполномоченными организациями производится осмотр зданий, принадлежащих АО «УК ЧПП Тролза». На основании результатов осмотра будет принято решение относительно восстановительного либо капитального ремонта помещений. О принятом решении Вы будете уведомлены отдельно. Конкурсный управляющий АО «Управляющая компания частный промышленный парк Тролза» ФИО2».

01 марта 2023 года совместно ООО «Нива-Агро Плюс», представителем конкурсного управляющего АО УК «ЧПП Тролза» и экспертом (привлеченным арендатором) был произведен осмотр объектов аренды и составлен акт, устанавливающий причины пролива кровли производственных и административных помещений, а именно: стороны установили обстоятельство пролива кровли по причине физического износа кровли, отсутствия отопления в арендуемых помещениях, нарушения гидроизоляции приемных воронок, разрушения деревянного перекрытия в административно-бытовом корпусе, разрыва фундамента.

01 марта 2023 года совместно арендодателем и арендатором (с привлечением эксперта) были установлены обстоятельства: пролива кровли в объектах аренды по причине физического износа объектов аренды, по причине отсутствия отопления в объектах аренды и по причине подъема грунтовых вод, вызывающих разрыв фундамента -обстоятельств.

Тем же актом осмотра стороны согласились, что произошедший пролив кровли объектов аренды возник по причинам, не зависящим от действий арендатора, устранение которых было невозможно в рамках ранее проведенных арендатором работ по текущему ремонту: «Комиссия по результатам осмотра пришла к следующим выводам: «Произведённый ранее ремонт кровли не является эффективным... По результатам работы комиссии считаем необходимым проведение капитального ремонта кровли, ливневой канализации, несущих конструкций здания...».

Таким образом, стороны обоюдно согласились о том, что пролив крыши произошел в следствии отсутствия капитального ремонта помещений, и сторона арендатора в рамках исполнения сторонами требований подпунктов 7 и 9 пункта 3.4 Договора не получала от арендодателя никаких согласий или указаний на проведение дополнительного текущего ремонта кровли - что также свидетельствует о признании сторонами обстоятельства исполнения арендатором договорных обязательств по своевременному проведению текущего ремонта объектов аренды.

После осмотра объектов аренды и составления акта пролива производственных и административных помещений, расположенных по адресу: <...> -Промзона, площадью 1131,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1296 и 2463,1 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1248 Арендодатель, никаких мер по своевременному устранению залива не предпринял.

14 марта 2023 года - по просьбе самого конкурсного управляющего ФИО2 - ООО «Нива-Агро Плюс» дополнительным письмом исх. № 27 от 14 марта 2023 года направило запрос в адрес конкурсного управляющего АО УК «ЧПП Тролза» ФИО2 на предоставление документов, подтверждающих принятие арендодателем ранее обещанных мер по восстановительному либо капитальному ремонту объектов аренды и выразило намерение на расторжение Договора: «В период 28.02. - 02.03.2023 г. произошел пролив кровли производственных и административных помещений, находящихся во владении ООО «Нива-Агро Плюс» (арендатор) на основании договора аренды № 2021060001 от 01.06.2021 года. Согласно двустороннему Акту осмотра здания, производственных и административных помещений литейного цеха от «06» марта 2023 года - в отношении объектов аренды требуется, в срочном порядке, произвести капитальный ремонт по замене несущих конструкций, перекрытий, кровли, пола, коммуникаций. Необходимость производства капитального ремонта здания, производственных и административных помещений литейного цеха обоснована наличием реальной угрозы жизни и здоровью обслуживающего персонала (а также порчи дорогостоящего оборудования арендатора) заключающейся: в обрушении несущих конструкций здания; в повреждении электрических кабелей высокого напряжения. По смыслу ч. 1 ст. 616 ГК РФ, при наличии обстоятельств неотложной необходимости производства капитального ремонта сданного в аренду недвижимого имущества - арендодатель обязан произвести такой капитальный ремонт в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности на своевременное производство капитального ремонта имущества дает право арендатору на взыскание с арендатора стоимости капитального ремонта, уменьшение арендной платы, возмещение убытков, расторжение договора в одностороннем порядке. В целях устранения существующей угрозы жизни и здоровью людей просим Вас незамедлительно: Представить в адрес арендатора гарантийное письмо, содержащее сведения о порядке и сроках производства капитального ремонта объектов аренды; Представить в адрес арендатора Договор подряда на выполнение изыскательских и проектных работ и проект капитального ремонта (реконструкции) объектов аренды; Представить в адрес арендатора Договор подряда на производство капитального ремонта (реконструкции) объектов аренды; Произвести капитальный ремонт объектов аренды - в разумные сроки (разумность которых должна быть документально обоснована). В ином случае сторона арендатора будет вынуждена требовать расторэ/сения договора аренды и возмещении стоимости поврежденного оборудования. Директор ФИО8.»

Никаких мер по своевременному устранению залива арендодателем принято не было.

31 марта 2023 года ООО «Нива-Агро Плюс» письмом исх. № 51 уведомило конкурсного управляющего АО УК «ЧПП Тролза» ФИО2 о расторжении Договора по причине нарушения арендодателем обязанности, предусмотренной ст. 616 ГК РФ.

17 апреля 2023 года, конкурсный управляющий АО УК «ЧПП Тролза» ФИО2 письмом на вх. № 51 уведомил ООО «Нива-Агро Плюс» о том, что обстоятельства изменились и причина пролива кровли объектов аренды тоже - спустя полтора месяца после подтверждения сторонами обстоятельств пролива кровли по причине износа объектов аренды - теперь это уже вина арендатора, последний должен выплатить 11 809 210 рублей...

Ответчик указывает что позиция арендодателя после заявления арендатором об одностороннем расторжении Договора изменилась и по мнению ответчика подтверждает обстоятельство недобросовестного поведения арендодателя как в отношении непринятия неотложных мер по восстановительному или капитальному ремонту объектов аренды (ст. 616 ГК РФ), так и в контексте заявленных исковых требований (ст. 10 ГК РФ).

Так же ответчик указывает на отсутствие причинно-следственной связи между действиями/бездействием арендатора и причиненными арендодателю убытками.

Суд исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктами 1,2 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Для возмещения убытков по правилам статей 15, 393 ГК РФ, статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком; наличие причинно-следственной связи между допущенным ответчиком нарушением обязательств и возникшими убытками; факт причинения истцу убытков; размер убытков.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает применение ответственности в виде взыскания убытков.

Тем самым, арендодатель должен доказать факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения договорных обязательств арендатором; наличие причинно-следственной связи между допущенным арендатором нарушением договорных обязательств и возникшими у арендодателя убытками в виде необходимости проведения восстановительного ремонта помещения; факт причинения действиями ответчика убытков; размер причиненных убытков

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту (п. 1 ст. 616 ГК РФ), должна выполнить работы, необходимые для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта, включая замену либо восстановление любых его частей.

Пункт 2.3.7 ГОСТ 18322-2016 "Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", введенного в действие Приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст, устанавливает, что капитальный ремонт (major repair) - это плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые.

Письмо Минстроя России от 10.12.2018 N 49277-ОД/08 определяет, что в соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Согласно акту осмотра здания, производственных и административных помещений литейного цеха от 02 марта 2023 года (составленному комиссией, с участием представителей истца и ответчика, а также привлеченного эксперта), расположенных по адресу: <...> - Промзона, площадью 1131,2 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1296 и 2463,1 кв.м. с кадастровым номером 64:50:011224:1248 -сторонами были установлены причины пролива объектов аренды: 1) физический износ кровли объектов аренды; 2) отсутствие отопление в объектах аренды; 3) разрушение фундамента объектов аренды; 4) разрушение несущих конструкций объектов аренды.

Вышеперечисленные причины относятся к несущим конструкциям объектов аренды, и обязанность поддержания их работоспособного состояния лежит на арендодателе в силу ст. 1 ГрК РФ и ст. 616 ГК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение эксперта № 031-02/23 строительно-технической экспертизы ООО «Экспертное агентство «Аргумент» от 27.10.2023 года, согласно выводам которого техническое состояние объектов аренды на дату заключения Договора аренды № 2021060001 от 01 июня 2021 года характеризуется как с «истекшим расчетным сроком службы», при наступлении которого действующим законодательством предписано выполнение только работ по капитальному ремонту (п. 3.12 раздел 3 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила Эксплуатации. Основные положения», п. 14, п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Истец возражает на данное заключение.

Суд разъяснил сторонам право на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы. Представитель истца в судебном заседании пояснил что такое ходатайство от него не поступит

Сторона ответчика указывает что спорные объекты аренды созданы в 1949 году, фактически эксплуатируются 74 года, в отсутствие требуемого законодательством произведения собственником капитального ремонта, который согласно действующему законодательству требуется производить по истечению 50 лет с момента введения объектов капитального строительства в эксплуатацию. Таким образом, обязанность арендодателя по своевременному проведению капитального ремонта спорных объектов аренды возникла еще 24 года назад и до сих пор не исполнена.

В силу статьи 15 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из вышеуказанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации); при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассматривая первоначальные требования суд приходит к следующему

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того что наступившие убытки являются следствием невыполнения ответчиком обязанности по текущему ремонту арендованных помещений., в следствии чего в удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать.

Судебные расходы подлежат взысканию со сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1) В удовлетворении заявленных исковых требований отказать

Взыскать с акционерного общества «УК частный промышленный парк «Тролза» ОГРН <***>, ИНН <***>, в лице конкурсного управляющего ФИО2 в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 82046 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов