Решение от 24 июня 2019 г. по делу № А11-15714/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

тел. (4922) 32-29-10, факс (4922) 42-32-13

http://vladimir.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-15714/2018
24 июня 2019 года
г. Владимир


Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 июня 2019 года.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Рыжковой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (Владимирская область, г. Ковров; ОГРНИП 307333224900033, ИНН <***>) о признании недействительным уведомления администрации города Коврова Владимирской области (601900, <...>) от 18.07.2017 № 01-300-17/164 о прекращении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884; о признании действующим договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884 (с учетом уточнения от 08.02.2019),

при участии представителей сторон:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (по доверенности от 31.03.2019, сроком действия один год), ФИО4, (по доверенности от 30.03.2018, сроком действия один год);

от администрации города Коврова Владимирской области – ФИО5 (по доверенности от 10.12.2018 № 01-44/2340, сроком действия по 31.12.2019);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области – не явились, извещены надлежащим образом;

от Управления экономики, имущественных и земельных отношений Администрации г. Коврова – ФИО5 (по доверенности от 28.12.2018 № 08-01-06/4285, сроком действия по 31.12.2019);

информация о движении дела размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru, установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации города Коврова Владимирской области (далее – администрация), направленных на расторжение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2018 № 8-01/7884, и выраженных в уведомлении от 18.07.2017 № 01-300-17/164; о признании действующим договора аренды от 16.10.2018 № 8-01/7884.

Заявлением от 08.02.2019 ИП ФИО2 уточнила требования, и просила признать недействительным уведомление администрации города Коврова Владимирской области от 18.07.2017 № 01-300-17/164 о прекращении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884, и признать действующим договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации судом уточнение принято, как не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Представители ИП ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

По мнению заявителя, односторонний отказ от договора аренды без достаточных на то оснований свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны администрации.

Подробно доводы ИП ФИО2 изложены в ее заявлении в суд, уточнениях и пояснениях к нему.

В заявлении от 14.06.2019 заявитель просит отнести судебные расходы на администрацию независимо от результата рассмотрения дела. В обоснование указанного заявления ИП ФИО2 сослалась на недобросовестное поведение (злоупотребление) правами со стороны администрации.

Представитель администрации г. Коврова Владимирской области возразила в отношении заявленного требования по основаниям, изложенным в возраженияхот 09.01.2019 и дополнениях к нему.

Представитель третьего лица, Управления экономики, имущественных и земельных отношений Администрации г. Коврова, в судебном заседании возразила в отношении требований.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области, оставило разрешение спора на усмотрение суда (ходатайство от 21.05.2019).

Проанализировав доводы представителей лиц, участвующих в деле, а также представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 16.10.2008 между администрацией г. Коврова и ИП ФИО2 был заключен договор аренды № 8-01/7884 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 33:20:015015:2 по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от <...> для строительства кафе площадью 1050 кв.м.

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды установлен с 01.11.2008 по 30.09.2011.

Дополнительным соглашением от 03.04.2009 № 8-02/5037 срокаренды участка установлен сторонами с 01.11.2008 по 31.10.2011.

ИП ФИО2 14.09.2011 выдано разрешение на строительствокафе на 19 посадочных мест с магазином кулинария № RU-33303000-0000000000000367 сроком действия до 14.09.2012.

Дополнительным соглашением от 27.12.2011 № 08-06-02/7052 договор аренды дополнен пунктом 8.9, согласно которому нормативный срок строительства кафе установлен до 14.09.2012, то есть до истечения срока действия разрешения на строительство.

13.07.2012 срок действия разрешения на строительство № RU-33303000-0000000000000367 продлен до 14.04.2014.

Дополнительным соглашением от 04.09.2011 № 08-06-02/7482 договор аренды был дополнен пунктом 8.9, согласно которому нормативный срок строительства кафе установлен до 14.04.2014, то есть до истечения срока действия разрешения на строительство.

Дополнительным соглашением от 29.10.2013г. № 08-06-02/8175 к договору срок строительства кафе установлен до 14.04.2016.

ИП ФИО2 14.03.2016 обратилась в администрацию г. Коврова с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № RU-33303000-0000000000000367.

Письмом от 22.03.2016 № 01-300-17/43 ИП ФИО2 отказано в продлении срока действия разрешения на строительство.

Посчитав отказ в продлении срока действия разрешения на строительство незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением признании незаконным изложенного в письме от 22.03.2016 № 01-300-17/43 решение администрации г. Коврова Владимирской области об отказе в продлении срока действия разрешения № RU33303000-0000000000000367 на строительство кафе на 19 посадочных мест с магазином кулинария на земельном участке общей площадью 1050 кв. м, кадастровый номер 33:20:015015:22, расположенном по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 25 м по направлению на северо-запад от <...>. Одновременно заявитель просил суд обязать орган местного самоуправления устранить допущенное нарушение прав путем оформления разрешения на продление срока действия разрешения № RU33303000-0000000000000367 на строительство указанного объекта, в течение двух недель с момента вступления судебного решения в законную силу (дело № А11-5757/2016)

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-5757/2016 дана оценка договору аренды земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884, указанный договор признан заключенным на неопределенный срок. Также судом установлен факт наличия на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, согласно сведениям государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Администрация г. Коврова 18.07.2017 направила в адрес ИП ФИО2 письмо № 01-300-17/164 о прекращении договора аренды от 16.10.2008 № 8-01/7884 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи.

Письмо получено ФИО2 04.08.2017 согласно отметке на почтовом уведомлении. Соответственно, договор аренды прекратил свое действие 04.11.2017, по истечении трех месяцев с даты получения ИП ФИО2 настоящего уведомления.

Не согласившись с действиями администрации г. Коврова по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884, выраженных в уведомлении от 18.07.2017 № 01-300-17/164, считая его не соответствующим действующему законодательству и нарушающим ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела документы, а также доводы участвующих в судебном заседании лиц, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 4 статьи 421 Кодекса).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Из материалов дела усматривается, что требования в рамках настоящего дела основаны на нормах Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.04.2014 № 18182/13 по делу № А40-139999/12-84-1444 требование лица об изменении действующего гражданско-правового договора между органом государственной власти и иным лицом не подлежит рассмотрению в процедуре, установленной главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В указанной ситуации применяется порядок искового производства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

Согласно статьям 11 и 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, обладающими правом управления и распоряжения такими земельными участками.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, односторонний отказ от договора как односторонняя сделка может быть оспорен в суде.

По мнению заявителя, Администрация не обладала правом на односторонний отказ от договора.

Указанный довод отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 1 постановления от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", следует, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в указанном постановлении.

Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.

Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении.

Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В рассматриваемом случае тот факт, что ИП ФИО2 использует земельный участок по настоящее время и оплачивает арендные платежи, не может расцениваться как согласие арендодателя на продолжение арендных отношений, поскольку волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений явно следует из обстоятельств дела, подтверждается имеющимися в деле материалами.

Кроме того, само по себе прекращение договора аренды не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое пользование земельным участком после его прекращения до момента передачи участка арендодателю.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Федерального закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Судом установлено, что согласно письму администрации г. Коврова от 27.01.2012 № 08-01-06/352 действие договора аренды от 16.10.2008 № 8-01/7884 было возобновлено на неопределенный срок.

Администрация в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила ИП ФИО2 уведомление от 18.07.2017 № 01-300-17/164 о прекращении договора аренды, которое получено последней 04.08.2017.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права суд приходит к выводу о законности оспариваемого уведомления администрации о прекращении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884.

Суд не усматривает со стороны администрации г. Коврова действий, направленных на злоупотребление своим правом в части расторжения договора аренды земельного участка, так как в рассматриваемом случае ИП ФИО2 не проявила надлежащей заинтересованности и не предприняла надлежащих мер к своевременному завершению строительных работ на спорном земельном участке.

Из материалов дела следует, что администрацией 14.09.2011 ИП ФИО2 выдано разрешение № RU33303000-0000000000000367 на строительство кафе на 19 посадочных мест с магазином кулинария на земельном участке с кадастровым номером 33:20:015015:2 по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от <...>.

Срок разрешения на строительство 13.07.2012 продлен до 14.04.2014, 09.10.2013 продлен до 14.04.2016.

Во исполнение постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу № А11-5757/2016 ИП ФИО2 11.10.2017 выдано разрешение на строительство № 33-RU33303000-0000000000001995-2017 сроком действия до 11.10.2018.

За ИП ФИО2 31.10.2011 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от <...> степенью готовности 5%.

Согласно акту визуального обследования от 13.03.2014 на спорном земельном участке находятся бетонные столбчатые блоки фундамента, по периметру установлено ограждение, участок зарос сорной травой, строительные работы не производятся.

В акте от 12.08.2016 зафиксировано, что на земельном участке находятся бетонные столбчатые блоки фундамента, по периметру установлено ограждение, участок зарос сорной травой, строительные работы не производятся.

В акте визуального обследования от 03.10.2018 зафиксировано, что земельный участок зарос травой, ограждение упало, строительные работы отсутствуют. На земельном участке среди травы обнаружено несколько обветшавших забетонированных бочек высотой не более 1 м, часть забетонированной в землю конструкции и ФБС. Готовность объекта мала и составляет 5%.

Таким образом, после выдачи ИП ФИО2 14.09.2011 разрешения на строительство кафе на 19 посадочных мест с магазином кулинария № RU-33303000-0000000000000367 сроком действия до 14.09.2012, ею осуществлено строительство запроектированного объекта только частично, в землю забетонированы бочки.

На данные забетонированные бочки ИП ФИО2 31.10.2011 зарегистрировано право собственности как на незавершенный строительством объект (5% готовности). Более никакого строительства на спорном земельном участке по адресу: Владимирская область, г. Ковров, примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от <...> не велось и не ведется.

За довольно продолжительный период времени ИП ФИО2 не производились никакие строительные работы.

Принимая во внимание все вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспариваемое уведомление администрации города Коврова Владимирской области от 18.07.2017 № 01-300-17/164 о прекращении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884 является законным и обоснованным, а договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.10.2008 № 8-01/7884 – прекращенным с 04.11.2017.

На основании изложенного требования ИП ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя. Ссылка заявителя на злоупотребление администрацией своими правами со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не нашла документального подтверждения в рамках настоящего дела.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

отказать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Владимирская область, г. Ковров; ОГРНИП 307333224900033, ИНН <***>) в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.Ю. Рыжкова