Решение от 26 января 2024 г. по делу № А07-16486/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-16486/2023
г. Уфа
26 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2024

Полный текст решения изготовлен 26.01.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Янтарь" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо: ООО «Аудит-Безопасность»

о взыскании 1 508 954 руб. 26 коп. суммы убытков

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 20.04.2023г.

от ответчика – ФИО3, по доверенности №241дв от 16.10.2023г.

от третьего лица – не явились, уведомлены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Янтарь» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с привлечением третьего лица ООО «Аудит-безопасность» о взыскании 1 508 954 руб. 26 коп. суммы убытков в размере арендной платы, уплаченной за период с 18.02.2022 по 17.03.2023 в результате длительного согласования договорной цены, при реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Заявлением от 09.01.2023 г. истец уточнил исковые требования, просил взыскать 1 328 903 руб. 50 коп. суммы убытков в размере арендной платы уплаченной за период с 05.04.2022 по 17.03.2023.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования

Возражая по иску, представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в период с 05.04.2022 по 17.03.2023 между сторонами имелся спор по цене выкупаемого объекта аренды, переданный по инициативе истца на рассмотрение суда, в действиях УЗИО г. Уфы отсутствует вина, поскольку определенная независимым оценщиком величина рыночной стоимости объекта оценки являлась для ответчика обязательной, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие представителя поддержал позицию ответчика.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как установлено судом и следует из материалов дела, Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Медицинский центр "РА" (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №31136 от 31.05.2018, на основании которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда – нежилое помещение подвала общей площадью 124,3 кв. м.: №14-24, с кадастровым номером: 02:55:020212:2315, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября,д.121 Литера А, для использования под административную деятельность, торговлю, бытовые услуги, прочие виды использования на срок с 31.05.2018 по 30.05.2023.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке УЗИО г. Уфы Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 19.02.2019 г. N 02:55:020212:2315-02/101/2019-5.

07.02.2019 сторонами договора пописано дополнительное соглашение, где стороной по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда №31136 от 31.05.2018, именуемого арендатор считать ООО «Янтарь».

21.10.2021 истец обратился в УЗИО г. Уфы с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

30.12.2021 по заказу УЗИО г. Уфы независимым оценщиком ООО «Аудит - Безопасность» был подготовлен отчет № 21-647/5/10-Н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 124,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121.

Постановлением Главы Администрации № 136 от 11.02.2022 г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020212:2315), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121», утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости.

Согласно п. 1.5. Постановления, рыночная стоимость Объекта согласно Отчёту об оценке № 21-647/5/10-Н от 30.12.2021, составленному ООО «Аудит-безопасность» составила 12 219 727 руб. 91 коп., в том числе НДС 20 % – 2 036 621 руб. 32 коп. Стоимость Объекта без учёта НДС составила 10 183 106 руб. 59 коп. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта без учёта НДС.

18.02.2022 в адрес истца УЗИО г. Уфы было направлено Постановление Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан № 136 от 11.02.2022 г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020212:2315), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121», и проект договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа.

Не согласившись с ценой выкупа, 17.03.2022 ООО «Янатрь» направило в адрес УЗИО г. Уфы протокол разногласий к проекту договора, а также отчет об оценке № 304C-22 от 16.03.2022 выполненный ООО «Консалт», с просьбой заключить договор на основании определенной рыночной стоимости объекта оценки, которая равна 6 998 750 руб. (без учета НДС).

Письмом УЗИО г. Уфы от 05.04. 2022 № 7547, направленный Обществом протокол разногласий был отклонен, что послужило основанием для обращения ООО «Янтарь» в Арбитражный суд Республики Башкортостан за разрешением преддоговорного спора (дело № А07-11476/2022).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу № А07-11476/2022, оставленным без изменения Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 исковые требования ООО «Янтарь» удовлетворены в полном объеме, цена выкупа спорного помещения определена в размере 5 847 000 руб., без учета НДС 20 %.

17.03.2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта.

Как указывает ООО «Янтарь», с момента направления ответчиком отказа в заключении договора купли-продажи на условиях ООО «Янтарь» (т.е. с 05.04.2022 года) по дату заключения договора купли-продажи по условиям, определенным судом (т.е. по 17.03.2023, ООО «Янтарь» был вынужден оплачивать арендную плату в совокупном размере 1 328 903 руб. 50 коп..

Полагая, что указанная сумма составляет убытки, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая по иску, ответчик полагает, что реализация права на возбуждение преддоговорного спора зависит только от усмотрения истца и является его правом, которое не порождает обязанности возместить сумму уплаченных арендных платежей за время преддоговорного спора, в действиях УЗИО г. Уфы отсутствует вина, поскольку определенная независимым оценщиком величина рыночной стоимости объекта оценки являлась для ответчика обязательной, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

На основании статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом. При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон N 159-ФЗ).

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие определенным критериям, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Порядок и оценка имущества, принятие решения об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи имущества предусмотрены статьей 9 Закона N 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).

Возникновение убытков в размере 1 328 903,50 руб. истец определяет суммой внесенных за период с 05.04.2022 г. по 17.03.2023 г. арендных платежей и связывает с недостоверностью величины рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и принятой УЗИО г. Уфы в качестве условия договора о цене, что явилось предметом рассмотрения спора № А07- 11476/2022.

В рамках указанного спора проведена судебная экспертиза, где эксперт пришел выводам, что отчет об оценке №21-647/5/10-Н не соответствует федеральным стандарта оценки, предусмотренным действующим законодательством, выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования; рыночная стоимость объекта нежилого фонда - подвал пятиэтажного жилого дома, общей площадью 124,3 кв.м, кадастровый номер 02:55:020212:2315, расположенный по адресу: РБ, <...> без учета НДС по состоянию на 21.10.2021 определена в размере 5 847 000 руб.

Пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, при заключении договора в порядке Закона № 159-ФЗ действует презумпция установления достоверной рыночной цены, определенной независимым оценщиком, если не доказано иное (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 3,4,9 Закона № 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, внесение арендных платежей в указанный период было обусловлено наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, которые были предметом судебного разбирательства в рамках дела № А07- 11476/2022 по иску ООО "Янтарь" к УЗИО г. Уфы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

В силу части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Действительно в рамках дела № А07- 11476/2022 отчет № 21-647/5/10-Н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 124,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 121, подготовленный оценщиком ООО «Аудит - Безопасность» не соответствует федеральным стандарта оценки, предусмотренным действующим законодательством, выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования; рыночная стоимость объекта нежилого фонда.

Однако указанные обстоятельства не свидетельствуют о недобросовестном поведении УЗИО г. Уфы при реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого муниципального имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 407 ГК РФ у истца обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды сохраняется до момента заключения договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что инициирование ООО "Янтарь" преддоговорного спора не было обусловлено нарушением УЗИО г. Уфы норм Закона N 159-ФЗ, носило инициативный, в силу чего период такого преддоговорного спора не может быть включен в период неправомерного внесения арендной платы.

При таких обстоятельствах суд оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с УЗИО г. Уфы убытков не усматривает, в иске отказывает.

Ссылки истца на возможность применения к рассматриваемым правоотношениям правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации N 308-ЭС21-23454 от 23.05.2022 г., № 305-ЭС16-20734 от 28.04.2017г., № 307-ЭС18-16000 от 19.03.2019г. несостоятельна, поскольку в указанных актах вывод суда касается случаев неправомерного отказа в выкупе арендуемого имущества при отсутствии на то законных оснований.

При этом в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 307-ЭС18-16000 от 19.03.2019г. отмечено, что период урегулирования разногласий в период убытков истцом не был включен.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца за необоснованностью заявленных требований в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 1 801 руб. суммы государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 26 от 19.05.2023 г.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова