Решение от 27 апреля 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ


620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-72045/2025
28 апреля 2026 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2026 года Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2026 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи


Е.Ф. Нестеровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Е. Капитоновой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-72045/2025 по иску общества с ограниченной ответственностью "СК МАСТЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "СК МАСТЕР", истец)

к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "СЗ " ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА", ответчик)

о возврате неосновательно сбереженного имущества, а также 250 000 руб. в возмещении расходов по оплате государственной пошлины,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "СК МАСТЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным решения об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от 23.07.2024, выраженное в претензии от 05.11.2025.

при участии в судебном заседании:

от истца:

- ФИО1, представитель по доверенности от 13.10.2025,

- ФИО2, представитель по доверенности от 13.10.2025,


от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 11.11.2025.


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "СК МАСТЕР" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" о возврате неосновательно сбереженного имущества, а также 250 000 руб. в возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

От ответчика 19.01.2026 поступило встречное исковое заявление. Ответчик просит признать недействительным решение об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от 23.07.2024, выраженное в претензии от 05.11.2025. Встречное исковое заявление принято к рассмотрению.

От истца 04.03.2026 поступил отзыв на встречное исковое заявление. Истец просит отказать в удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме.

От ответчика 04.03.2026 поступили дополнительные пояснения.


В судебном заседании 04.03.2026 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений. Пояснения к материалам дела приобщено.

От ответчика 13.04.2026 поступили пояснения.

От истца 13.04.2026 поступили дополнения к отзыву на встречное исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между обществом "СК МАСТЕР" (продавец) и обществом "СЗ " ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 23.07.2024, предметом купли-продажи являлся земельный участок площадью 8 500 кв. м. с кадастровым номером 66:21:0101079:294, по адресу: Свердловская область, г. Ревда, находящийся примерно в 414 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>, являющийся землей населенного пункта, вид разрешенного использования: строительство многоэтажного дома.

По условиям заключенного договора, земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101079:294, приобретался покупателем для строительства многоквартирного жилого дома, цель использования участка являлась окончательной.


Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 25 000 000 (двадцать пять миллионов) руб.

Согласно п. 2.3 договора оплата по договору со стороны покупателя должна быть произведена путем передачи нежилого помещения (нежилых помещений), общей площадью 300 кв. м., без отделки, расположенного (-ых) на 1 этаже в составе первой возводимой секции многоквартирного жилого дома, строительство которого должно было осуществляться с участием покупателя в рамках целевого использования земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101079:294.

Подпунктом 6.3.4 пункта 6.3 договора предусмотрено обязательство покупателя в течение 9 месяцев, с даты заключения договора, приступить к выполнению строительно-монтажных работ по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0101079:294, то есть не позднее 23.04.2025.

Согласно п. 6.3 договора продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором подпункта 6.3.4 договора.

23.07.2024 общество "СК МАСТЕР" передало, а общество "СЗ " ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" приняло спорный земельный участок по передаточному акту без замечаний.

По состоянию на 05.11.2025 общество "СЗ " ПРИРОДА- ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" не приступило к выполнению строительно-монтажных работ по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке, в связи с чем продавцом было реализовано право на односторонний отказ от сделки.

05.11.2025 в адрес общества "СЗ " ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" истцом было направлено уведомление-претензия, которым истец уведомил ответчика о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке полностью в течение 2 дней с момента получения претензии.

Претензия получена продавцом по адресу регистрации юридического лица 11.11.2025.

Договор между сторонами расторгнут 14.11.2025.


Помимо нарушения срока начала выполнения строительно-монтажных работ строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке, договор не мог быть исполнен покупателем.

29.07.2025 покупателю Администрацией МО Ревда было выдано разрешение на строительство № 66-21-14-2025 в отношении объекта «Многоквартирные жилые здания с помещениями общественного назначения, расположенные в г.Ревда на з/у № 66:21:0101079:294 (1 этап строительства). Многоквартирное жилое здание № 1» со сроком действия до 29.07.2027.

Согласно указанного разрешения на строительство, а именно, разделу 7 «Проектные характеристики объекта капитального строительства», объект капитального строительства, предусмотренного проектной документацией,


являлось многоквартирное жилое здание № 1. Указанным разделом были определены характеристики, согласно которым площадь застройки составляла 1 788 кв. м., площадь 17 083 кв. м., площадь нежилых помещений 92,42 кв. м., площадь жилых помещений 12 589,70 кв. м., количество помещений 243, из них 1 нежилое помещение и 242 жилых помещений.

Из раздела 7, нежилое помещение, площадью 92,42 кв. м., которое будет находиться в объекте капитального строительства в виде жилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0101079:294 на 1 этапе строительства, отличается от площади нежилого (-ых) помещения (-ий), указанных в пункте 2.3 договора - общей площадью 300 кв. м.

Дополнительных соглашений со стороны покупателя, которые бы изменяли условие об оплате, в адрес продавца не направлялись, продавец не был извещен покупателем о несоответствии передаваемого объекта в качестве оплаты за земельный участок, что является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики таких нежилых помещений.

Вместе с уведомлением-претензией истцом в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи с требованием о подписании до 18.11.2025. Ответ на уведомление-претензию со стороны ответчика не поступил.

В свою очередь, общество "СЗ " ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА", ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями о признании недействительным решения об одностороннем отказе от договора.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.


В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.


При рассмотрении настоящего спора судом установлено, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что между обществом "СК МАСТЕР" (продавец) и обществом "СЗ " ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.07.2024 земельного участка площадью 8 500 кв. м. с кадастровым номером 66:21:0101079:294, для строительства многоквартирного жилого дома, цель использования участка являлась окончательной.

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 25 000 000 руб.

Согласно п. 2.3 договора оплата по договору со стороны покупателя должна быть произведена путем передачи нежилого помещения (нежилых помещений), общей площадью 300 кв. м., без отделки, расположенного (-ых) на 1 этаже в составе первой возводимой секции многоквартирного жилого дома, строительство которого должно было осуществляться с участием покупателя в рамках целевого использования земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101079:294.

Подпунктом 6.3.4 пункта 6.3 договора предусмотрено обязательство покупателя в течение 9 месяцев с даты заключения договора, приступить к выполнению строительно-монтажных работ по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0101079:294, то есть не позднее 23.04.2025.

Согласно п. 6.3 договора продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором подпункта 6.3.4 договора.

По состоянию на 05.11.2025 общество "СЗ " ПРИРОДА- ДЕВЕЛОПМЕНТ" РЕВДА" не приступило к выполнению строительно-монтажных работ по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке, в связи с чем продавцом было реализовано право на односторонний отказ от сделки посредством направления претензии.

Претензия получена продавцом по адресу регистрации юридического лица 11.11.2025, в связи с чем договор между сторонами расторгнут 14.11.2025.

При рассмотрении спора и оценке причин несоблюдения сроков начала строительства судом установлено, что между обществом «СЗ «Природа- Девелопмент» Ревда» и обществом с ограниченной ответственностью «Природа-Проект» заключен договор № 24-03/П на выполнение проектных работ стадий «Проектная документация» и «Рабочая документация» для строительства объекта недвижимости «Многоквартирное жилое здание, расположенное в г. Ревда на земельном участке 66:21:0101079:294 (1 этап строительства). Срок окончания работ – 22.02.2025.

В связи с получением от общества «ЕТК» письма об отсутствии возможности подключения к тепловым сетям, принято решение о проектировании газовой котельной на крыше проектируемого многоквартирного жилого здания, в связи с чем сторонами заключено


дополнительное соглашение к договору № 24-03/П, которым изменен срок окончания работ, установлен срок выполнения проектной документации – 25.02.2025.

После получения проектной документации между обществом «СЗ «Природа-Девелопмент» Ревда» и обществом с ограниченной ответственностью «Уральское управление строительной экспертизы-Е» заключен договор от 27.02.2025 № 051- 25/ПДИИ возмездного оказания услуг по проведению негосударственной экспертизы, заключение негосударственной экспертизы подготовлено 09.06.2025.

Кроме того, как пояснил ответчик, общество «СЗ «Природа- Девелопмент» Ревда» до получения разрешения на строительство инициировано согласование архитектурно-градостроительного облика, которое было получено 23.07.2025. После подготовки всех необходимых документов 29.07.2025 получено разрешение на строительство.

Между тем суд принимает во внимание, что необходимость корректировки проектной документации, изменение технических решений, а также сроки выполнения проектных работ и прохождения экспертизы, не обладают признаками чрезвычайности и непредотвратимости и относятся к обычным предпринимательским рискам, присущим деятельности застройщика. Указанные обстоятельства связаны с организацией хозяйственной деятельности самого ответчика, выбором им контрагентов, а также особенностями реализации конкретного проекта и не могут рассматриваться как обстоятельства непреодолимой силы.

Более того, из представленных ответчиком пояснений следует, что разработка проектной документации осуществлялась обществом с ограниченной ответственностью «Природа-Проект» на основании заключенного договора. При этом учредитель ООО «Природа-Проект» — ФИО4 — одновременно является учредителем общества «Природа Девелопмент», которое, в свою очередь, является единственным участником ООО «СЗ «Природа-Девелопмент» Ревда», выступающего ответчиком по настоящему делу.

С учетом наличия признаков аффилированности лиц, заключивших договор на осуществление проектных работ, ссылки ответчика на невозможность подготовки проектной документации в более ранние сроки, не являются обоснованными.

Ответчик был свободен в выборе контрагентов в части выполнения проектных работ, а при наличии сжатых сроков для начала строительства объекта, должен был учитывать необходимость их соблюдения, в связи с чем вправе был выбрать контрагентов, готовых к выполнению работ в сжатые сроки.

Более того, при заключении договора и установлении девятимесячного срока для начала строительства ответчик какие-либо возражения не заявлял,


иные сроки не предлагал, а значит, был готов на исполнение своих обязательств.

Следует также отметить, что ни после 23.04.2025, ни по состоянию на момент направления претензии об отказе от договора (05.11.2025) ответчик строительные работы не начал, даже при наличии полученного разрешения на строительство от 29.07.2025, объясняя это отсутствием финансирования.

При рассмотрении спора судом также установлено, что согласно п. 2.3 договора оплата по договору со стороны покупателя должна быть произведена путем передачи нежилого помещения (нежилых помещений), общей площадью 300 кв. м., без отделки, расположенного (-ых) на 1 этаже в составе первой возводимой секции многоквартирного жилого дома, строительство которого должно было осуществляться с участием покупателя в рамках целевого использования земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101079:294.

Согласно разделу 7 полученного ответчиком разрешения на строительство «Проектные характеристики объекта капитального строительства», объект капитального строительства, предусмотренного проектной документацией, являлось многоквартирное жилое здание № 1. Указанным разделом были определены характеристики, согласно которым площадь застройки составляла 1 788 кв. м., площадь 17 083 кв. м., площадь нежилых помещений 92,42 кв. м., площадь жилых помещений 12 589,70 кв. м., количество помещений 243, из них 1 нежилое помещение и 242 жилых помещений.

При этом из раздела 7, нежилое помещение, площадью 92,42 кв. м., которое будет находиться в объекте капитального строительства в виде жилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0101079:294 на 1 этапе строительства, отличается от площади нежилого (-ых) помещения (-ий), указанных в пункте 2.3 договора - общей площадью 300 кв. м.

Дополнительных соглашений со стороны покупателя, которые бы изменяли условие об оплате, в адрес продавца не направлялись, продавец не был извещен покупателем о несоответствии передаваемого объекта в качестве оплаты за земельный участок, что является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики таких нежилых помещений.

Указанные обстоятельства также свидетельствуют о неисполнении ответчиком условий договора в части оплаты за приобретенный земельный участок.

При изложенных обстоятельствах и по результатам исследования и оценки представленных доказательств по правилам ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание, что в установленные договором сроки строительство объекта не начато (равно как и не начато на момент расторжения договора), учитывая, что с учетом направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора купли-продажи, такой договор расторгнут, при этом оплата за земельный участок в виде передачи нежилых помещений не произведена, суд приходит к


выводу о наличии оснований для возложения на общество

«Специализированный застройщик «ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» РЕВДА» обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101079:294 площадью 8500 кв. м., адрес ориентира: <...>.

В части встречных исковых требований о признании решения об одностороннем отказе от договора купли-продажи недействительным суд оснований для удовлетворения требований не усматривает, с учетом того, что п. 6.3 договора предусмотрено право продавца в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором установленных сроков начала строительства.

Принимая во внимание нарушение обществом «Специализированный застройщик «ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» РЕВДА» сроков начала строительства, решение продавца об одностороннем отказе от договора купли-продажи является обоснованным.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет первоначальные исковые требования и отказывает в удовлетворении встречного иска.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение спора, а также за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.


2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» РЕВДА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СК МАСТЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101079:294 площадью 8500 кв. м., адрес ориентира: <...>.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» РЕВДА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной


ответственностью "СК МАСТЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 280 000 руб. в возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРИРОДА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» РЕВДА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 225 000 руб.

5. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.


6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

7. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Ф. Нестерова