Решение от 30 мая 2024 г. по делу № А43-1229/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А43-1229/2024

г. Нижний Новгород                                                                                           31 мая 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2024

Полный текст решения изготовлен 31.05.2024


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 17-29) Окорокова Дмитрия Дмитриевича (протокол судебного заседания ведет помощник судьи Алёнова Маргарита Сергеевна) рассмотрев дело

по иску акционерного общества коммерческого инвестиционного банка «Евроальянс» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Иваново,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «ДНС Ритейл»  (ИНН: <***>, ОГРН <***>), г. Владивосток Приморский край,

третьи лица: 1. ООО «УК Шоколад» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Иваново,

2. ИП ФИО1, (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), г. Иваново,

 о взыскании долга в сумме 2 237 038 руб. 80 коп. за  содержание и ремонт помещений по адресу: <...>, арендуемых ответчиком по договору №1 от 28.07.2020 и пени в сумме 1 233 079 руб. 83 коп.,


при участии представителей сторон:

от истца:  ФИО2, Доверенность № 61 от 11.10.2023, посредством онлайн-заседания,

от ответчика: ФИО3 по доверенности № П38-000017 от 16.10.2023

от третьих лиц: от ООО УК "Шоколад" - ФИО4 по доверенности б/н от 09.01.2024, посредством онлайн-заседания,

от ИП ФИО1 - не явился, извещен, 



установил:

акционерное общество Коммерческий инвестиционный банк «Евроальянс» обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДНС Ритейл» о взыскании долга в сумме 2 237 038 руб. 80 коп. за  содержание и ремонт помещений по адресу: <...>, арендуемых ответчиком по договору №1 от 28.07.2020 и пени в сумме 1 233 079 руб. 83 коп.

Явка от третьего лица, ИП ФИО1, в судебное заседание не обеспечена. Третье лицо, надлежащим образом извещено о месте и времени судебного заседания. На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исковые требования мотивированны следующим.

Между Банком (Арендодатель 1), ИП ФИО1 (Арендодатель 2), совместно именуемыми «Арендодатель» и ООО «ДНС Ритейл» (Арендатор) заключен договор аренды помещения № 1 от 28.07.2020 г. (далее - Договор аренды), зарегистрированный Управлением Росреестра по Ивановской области 19.10.2020 г. № 34:24:010276:1207-37/073/2020-2. Согласно п. 1.2 договора в аренду переданы помещения № 204-207, № 237, расположенные в здании торгово-развлекательного центра «Шоколад».

В соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды арендная плата не включает в себя плату за потребление Арендатором в помещении коммунальных услуг, а также услуги управляющей компании.

При этом Арендатор обязуется заключить с управляющей компанией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию ТРЦ, на предоставление коммунальных услуг, а также на иные сопутствующие услуги по содержанию помещения.

Ответчиком не заключен договор на предоставление услуг управляющей компанией по управлению, содержанию и текущему ремонту, а также предоставлению коммунальных услуг в отношении мест общего пользования. Соответствующие платежи ООО «ДНС Ритейл» не вносились. 

ООО «УК Шоколад» в адрес АО КИБ «Евроальянс» было направлено требование оплатить задолженность за управление, содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт, а также за коммунальные услуги в отношении общего имуществасобственников помещений в ТЦ «Шоколад» за период с 12.07.2020 по31.10.2022, а также соответствующую сумму неустойки.

АО КИБ «Евроальянс», полагая, что в соответствии с условиями Договора аренды услуги управляющей компанией по управлению, содержанию и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг в отношении мест общего пользования подлежат оплате арендатором, направило в адрес ООО «ДНС Ритейл» претензию. Претензия № 13-1548 от 08.08.2023 г., включала требования оплатить задолженность перед ООО «УК Шоколад» в размере 2 587 427,79 рублей, в том числе задолженность за услуги управляющей компании в размере 2 237 038,80 рублей и пени; а также проинформировать АО КИБ «Евроальянс» о выполнении указанных требований.

До настоящего времени требования Банка не исполнены, ответ на претензию не поступил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО КИБ «Евроальянс» с настоящим иском в суд.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Между Банком (Арендодатель 1), ИП ФИО1 (Арендодатель 2), совместно именуемыми «Арендодатель», и ООО «ДНС Ритейл» (Арендатор) заключен договор аренды помещения № 1 от 28.07.2020 г. (далее - Договор аренды), зарегистрированный Управлением Росреестра по Ивановской области 19.10.2020 г. № 34:24:010276:1207-37/073/2020-2. Согласно п. 1.2 договора в аренду переданы помещения № 204-207, № 237, расположенные в здании торгово-развлекательного центра «Шоколад» по адресу: <...>.

Согласно п. 3.1 Арендатор  уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата является платой за пользование Помещением, местами общего пользования в здании ТРЦ и включает в себя:

- плату за владение и пользование помещением;

- плату за пользование местами общего пользования, включая, но не ограничиваясь, холлы, коридоры, лестницы, лестничные пролеты, лифты;

- иные  расходы, связанные с содержанием принадлежащего Арендодателю имущества, прямо не поименованные в составе арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды арендная плата не включает в себя плату за потребление Арендатором в помещении коммунальных услуг, а также услуги управляющей компании.

При этом Арендатор обязуется заключить с управляющей компанией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию ТРЦ, на предоставление коммунальных услуг, а также на иные сопутствующие услуги по содержанию помещения.

Протоколом № 1 от 12.07.2020 общего собрания собственников помещений ТЦ «Шоколад» управляющая компания было выбрано ООО «УК Шоколад» (ИНН: <***>).

ООО «УК Шоколад» исполняет обязанности по оказанию услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества, а также по управлению общим имуществом в отношении всех собственников помещений ТЦ «Шоколад».

ООО «УК Шоколад» в адрес АО КИБ «Евроальянс» было направлено требование оплатить задолженность за управление, содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт, а также за коммунальные услуги в отношении общего имуществасобственников помещений в ТЦ «Шоколад» по помещениям № 204, 205, 206, 207, 237 за период с 12.07.2020 по 31.10.2022, а также неустойки в общей сумме – 2 237 038 руб. 80 коп.

В соответствии с абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общественные здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ПС РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

На основании п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, каждый собственник нежилого помещения, расположенного в ТЦ «Шоколад», в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Как следует из отзыва, ООО «УК Шоколад» считает, что истец, будучи собственником нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Шоколад», является участником общей долевой собственности на общее имущество ТЦ «Шоколад» и в соответствии со ст. 210, 249 ГК РФ должен нести бремя расходов на коммунальные услуги и содержание общего имущества пропорционально площади принадлежащих ему помещений.

При этом, вопреки доводам истца, положения закона об обязанности собственников помещений расходы по содержанию общего имущества не могут быть применены в отношении арендаторов. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, правила об отдельных видах договоров, условия договора определенные по усмотрению сторон.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что свои обязанности по заключению договора с управляющей компанией на оказание коммунальных услуг и их оплате в отношении арендуемых помещений он исполняет надлежащим образом. Считает, что требования истца основаны на неверном толковании норм законодательства и условий Договора аренды.

Как следует из материалов дела, во исполнение пункта 3.2. договора аренды 01.10.2020 года между ООО «УК Шоколад» (Агент) и ООО «ДНС Ритейл» (Принципал) заключено агентское соглашение № 8/2020, в соответствии с которым Агент по поручении принципала от своего имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия, направленные на заключение договоров по предоставлению и оказанию коммунальных услуг, в арендуемых помещениях: помещение 204, помещение 205, помещение 206, помещение 207, помещение 208, помещение 214, помещение 2017 (далее - Помещения) а именно: водоснабжение (ХВС, ГВС), электроснабжение, теплоснабжение арендуемых помещений, а принципал выплачивает агенту предусмотренное настоящим договором вознаграждение.

Обязательства по оплате агенту затрат за пользование услугами исполняются ООО «ДНС Ритейл» своевременно, в полном соответствии с условиями агентского соглашения, что подтверждается актом сверки расчетов, копиями платежных поручений.

В отношении мест общего пользования договор на предоставление услуг управляющей компанией по управлению, содержанию и текущему ремонту, а также предоставлению коммунальных услуг ответчиком не заключался. Соответствующие платежи ООО «ДНС Ритейл» не вносились.

Согласно п.1,4 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданскогокодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значениесодержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значениеопределяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданскогооборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельствдела.

Согласно п. 3.1 Договора аренды арендная плата является платой за пользование арендуемыми помещениями, а также местами общего пользования в здании ТРЦ и включает в себя плату за пользование местами общего пользования и иные расходы, связанные с содержанием принадлежащего Арендодателю имущества, прямо не поименованные в составе арендной платы.

В пункте 3.2 договора аренды указаны услуги, исключенные сторонами из арендной платы. А именно: плата за коммунальные услуги и услуги управляющей компании, потребленные Арендатором в помещении. Оснований для расширительного толкования данного условия договора у суда не имеется.

Таким образом, суд находит обоснованными доводы ответчика об отсутствии у него обязанностей по заключению договора на предоставление услуг с управляющей компанией и внесению соответствующих платежей в отношении мест общего пользования. Обязанность несения расходов на коммунальные услуги и содержание общего имущества лежит на собственниках нежилых помещений.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                                      Д.Д. Окороков