Решение от 12 июня 2024 г. по делу № А32-3144/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-3144/2023
г. Краснодар
13 июня 2024 года
Резолютивная часть решения от 29 мая 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 июня 2024 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «МВМ Групп», г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности за пользование земельным участком

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: не явился, уведомлен, 



УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «МВМ Групп», г. Сочи (далее - ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды от 28.09.2000 г. № 4900001952 за период с 01.10.2021 г. по 31.12.2022 г. в размере 6 126 456,12 руб. и пени в размере 810 368,42 руб.

В ответ на запрос суда от ППК Роскадастр поступили сведения ЕГРН, которые приобщены к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал о перерыве для исполнения определения суда.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, требования определения суда от 26.02.2024 г. не выполнил.

В судебном заседании 15.05.2024 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 29.05.2024 г. до 14-10 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

От сторон поступили дополнительные позиции по делу.

Таким образом, дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи (арендодатель) и ОАО «Стройтрансгаз» (арендатор) на основании распоряжения главы города Сочи от 29.06.2000 г. № 491/1 заключен договор аренды от 28.09.2000 г. № 4900001952 на земельный участок площадью 20221 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302030:1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Бытхи, с видом разрешённого использования Строительство жилой застройки». Срок действия договора установлен до 01.07.2046 г.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 28.03.2014 г. права и обязанности арендатора переданы ООО «БизнесТренд».

На основании решения Хостинского районного суда города Сочи от 25.04.2016 г. по делу №2-670/2016, вступившего в законную силу 30.08.2016 г., стороны внесли изменения в договор аренды от 28.09.2000 г. № 4900001952, в части площади земельного участка 532 кв.м., арендатором по указанному договору аренды является ООО «МВМ ГРУПП», о чем заключено дополнительное соглашение от 23.04.2020 г.

Администрацией установлено, что за арендатором ООО «МВМ ГРУПП» числится задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 г. по 31.12.2022 г. в размере 6 126 456,12 руб. и пени в размере 810 368,42 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 24.05.2022 г. № 7318/02.01-30 с требованием оплатить задолженность.

Указанная претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения управления в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 28.09.2000 г. № 1952, дополнительное соглашение от 23.04.2020 г. к договору, расчет задолженности с 01.10.2021 г. по 31.12.2022 г., размер которой составил 6 126 456,12 руб. и расчет пени на сумму 810 368,42 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на следующие обстоятельства.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23-.49:0302030:1 администрацией г. Сочи выданы разрешения на строительство:

- разрешение на строительство № RU23309-218/Х215-06 от 04.05.2007 г. (квартал жилой застройки коттеджного типа (первая очередь));

- разрешение на строительство № RU23309-294 от 29.09.2007 г. (квартал жилой застройки коттеджного типа (первая очередь));

- разрешение на строительство № RU23309-446 от 20.02.2012 г. (квартал жилой застройки, вторая очередь (жилая застройка №№ 14,15,18,19 по генплану).

Строительство объекта предполагало несколько этапов строительства, на каждый из которых выдано разрешение на строительство.

Квартал жилой застройки коттеджного типа (первая очередь введен в эксплуатацию ОАО «СТРОЙТРАНСГАЗ» 01.11.2007 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU23309-138.

Квартал жилой застройки. Вторая очередь № 15,18,19 по генплану литер III (сблокированные коттеджи №№ 15,18,19) введен в эксплуатацию ОАО «СТРОЙТРАНСГАЗ» 19.04.2010 г., что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № RU23309/469.

Квартал жилой застройки. Вторая очередь (жилая застройка № 14 по генплану) (жилой дом № 14) введена в эксплуатацию 07.07.2021 г., что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № RU-23-309-1481-2021.

Многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0302030:1465 возводился в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов, недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно условиям договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 1952 от 28.09.2000 г., а именно п. 1.1., земельный участок предоставлен для строительства жилой застройки в районе Бытхи в Хостинской районе г. Сочи.

После завершения строительства и ввода в эксплуатацию всех, предполагающихся к строительству объектов в рамках разрешений на строительство, ООО МВМ ГРУПП обратилось в администрацию г. Сочи (исх. № 221 от 05.10.2021 г., принят департаментов имущественных отношений администрации города Сочи 05.10.2021 г.) с заявлением о расторжении договора аренды №. 1952 от 28.09.2000 г. в связи с регистрацией права собственности на объекты долевого-строительства участников долевого строительства.

Ответом от 14.10.2021 г. № 15844/02.01.-45 департамент имущественных отношений администрации г. Сочи отказал в расторжении договора аренды № 1952 от 28.09.2000 г. и продолжил начислять арендную плату.

Соглашение о расторжении договора аренды от 28ю09.2000 г. № 4900001952 подписано между сторонами 15.07.2022 г.

На основании указанных доводов ответчика определением суда от 04.04.2024 г. у ППК Роскадастр запрошены сведения о наличии зарегистрированного права собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0302030:1465, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302030:1 (с указанием даты первой регистрации).

Кроме того, ранее судом были запрошены регистрационные дела в отношении расположенных на участке объектов с кадастровыми номерами: 23:49:0302032:1564, 23:49:0302032:1747, 23:49:0302032:1748, истцом представлены выписки ЕГРН на объекты.

Изучив все представленные в материалы дела документы, судом установлено следующее.

На спорном земельном участке расположено:

- два многоквартирных дома (далее – МКД) с кадастровыми номерами: 23:49:0302030:1465 и 23:49:0302030:1027;

- тринадцать частных жилых домов с кадастровыми номерами: 23:49:0302032:1699, 23:49:0302032:3034, 23:49:0302032:3033, 23:49:0302032:3032, 23:49:0302032:3031, 23:49:0302032:1758, 23:49:0302032:1748, 23:49:0302032:1747, 23:49:0302032:1744, 23:49:0302032:1564, 23:49:0302032:1149, 23:49:0302032:1030;

- десять сооружений с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:979 (водоснабжение), 23:49:0302033:1029 (телефонная сеть), 23:49:0302033:1018 (дороги асфальтовые), 23:49:0000000:981 (энергоснабжение), 23:49:0000000:982 (телефонизация), 23:49:0302030:1024 (канализация), 23:49:0000000:983 (ливневка), 23:49:0000000:986 (газ), 23:49:0000000:980 (ограждение территории, право собственности зарегистрировано за ответчиком), 23:49:0302030:1026 (ограждение территории второй очереди, право собственности зарегистрировано за ответчиком).

Из сведений ЕГРН следует, что в МКД с кадастровым номером 23:49:0302030:1027 расположено четыре жилых помещения (3 жилых и 1 гараж), находящиеся в собственности физических лиц, первое право собственности зарегистрировано в 2016 году (до спорного периода взыскания).

Из сведений ЕГРН следует, что МКД с кадастровым номером 23:49:0302030:1465 введен в эксплуатацию в июле 2021 года, первое право собственности на жилое помещение в нем зарегистрировано 13.08.2021 г. (до спорного периода взыскания).

Из сведений ЕГРН следует, что на указанные тринадцать частных жилых домов право собственности иных граждан (физических лиц) зарегистрировано до спорного периода взыскания:

- 23:49:0302032:1699 (дата регистрации права собственности 21.02.2020 г.), 23:49:0302032:3034 (дата регистрации права собственности 13.02.2020 г.), 23:49:0302032:3033 (год постройки 2008 г.), 23:49:0302032:3032 (дата регистрации права собственности 15.07.2016 г.), 23:49:0302032:3031 (дата регистрации права собственности 11.12.2015 г.), 23:49:0302032:1758 (дата регистрации права собственности 10.01.2013 г.), 23:49:0302032:1748 (дата регистрации права собственности 08.06.2022 г.), 23:49:0302032:1747 (дата регистрации права собственности 02.11.2021 г.), 23:49:0302032:1744 (дата регистрации права собственности 14.07.011 г.), 23:49:0302032:1564 (дата регистрации права собственности 24.08.2021 г.), 23:49:0302032:1149 (дата регистрации права собственности 21.03.2019 г.), 23:49:0302032:1030 (дата регистрации права собственности 25.03.2008 г.).

Согласно статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм действительно с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении земельного участка, занятого данным жилым домом и необходимым для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.

Таким образом, в связи с переходом до спорного периода взыскания земельного участка в общую долевую собственность у администрации прекратилось право распоряжаться этим участком.

В отношении расположенных на спорном земельном участке сооружений, суд отмечает следующее.

ОО «МВМ ГРУПП» выполнены технические условия на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и ливневую канализацию с получением соответствующих актов, что подтверждается актом о выполнении технических условий № 07-01/СМ0318-22-В/1 от 07.07.2022 г., актом об осуществлении технологического присоединения № 27250 от 07.07.2022 г., актом о подключении (техническом присоединении) объекта от 2020 г., справкой о выполнении технических условий № 00151 от 26.07.2021 г. В настоящий момент собственники многоквартирного дома самостоятельно оплачивают коммунальные счета (лицевые счета разделены).

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором, расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Возведенные OOO «MBM ГРУПП» инженерные внутриплощадочные сети при строительстве многоквартирного дома необходимы для обслуживания только одного дома, в связи с чем в силу закона после выдачи администрацией г. Сочи разрешения на ввод в эксплуатацию перешли в общедолевую собственность собственников дома.'

В отношении сооружений – ограждение территории с кадастровыми номерами 23:49:0000000:980 и 23:49:0302030:1026, право собственности, на которые зарегистрировано за ответчиком суд отмечает следующее.

По своим техническим характеристикам ограждение нельзя отнести к понятию «недвижимое имущество».

Ограждение так же является элементом благоустройства (улучшением участка) для эксплуатации всех очередей строительства, в связи с чем, с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию фактически не принадлежит ООО «МВМ ГРУПП».

Более того, с учетом выше установленного данные ограждения расположены на участке, принадлежащем собственникам помещений, в связи с чем, у администрации так же отсутствует право на взыскание арендных платежей под ними.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                    О.В. Кирий