Решение от 22 августа 2023 г. по делу № А12-8546/2022

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«22» августа 2023 года Дело № А12-8546/2022

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2023 года. Полный текст решения изготовлен 22 августа 2023 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С., при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности, от комитета: представителя ФИО2 по доверенности, рассмотрев в предварительном судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 305343522000065)

к ответчикам:

Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

обществу с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:2879, площадью 11 124 кв.м., расположенного по адресу: <...> «в», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 150/В от 29.11.2018 и установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29.11.2018 в размере 10 012 000 руб.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком при расчете арендной платы используются недостоверные величины, и основано на положениях ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» (далее – третье лицо).

В отзыве комитет возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности.

Определением от 24.05.2022 судом приостановлено производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением суда от 16.06.2022 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:2879, площадью 11 124 кв.м., расположенного по адресу: <...> «в», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 150/В от 29.11.2018, установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2019 в размере 11 324 000 руб.

Определением от 20.07.2023 суд привлек общество с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» к участию в деле в качестве соответчика.

От ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» поступило ходатайство о привлечении ООО «Аналитик Центр» к участию в деле в качестве соответчика.

Представители истца и комитета оставили указанный вопрос на усмотрение суда.

Учитывая обстоятельства спора, суд не усмотрел оснований для привлечения ООО «Аналитик Центр» к участию в деле в качестве соответчика.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель комитета возражала против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, предприниматель является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 11 124 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030125:2879, с разрешенным использованием – земли под объектами торговли, на основании заключенного с комитетом договора аренды № 13071аз от 20.10.2015.

В соответствии с уведомлением № 14/2542 от 20.05.2019 с 25.04.2019 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1 678 468 руб. 82 коп. в год.

В соответствии с уведомлением № 14/8808 от 16.07.2020 с 09.06.2020 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1 598 433 руб. 80 коп. в год.

В соответствии с уведомлением № 14/6010 от 15.04.2021 с 01.04.2021 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1 377 204 руб. 18 коп. в год.

В соответствии с уведомлением № 14/4581 от 25.03.2022 с 01.04.2022 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1 524 690 руб. 59 коп. в год.

Арендная плата в соответствии с данными уведомлениями рассчитана исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 19 539 800 руб. (отчет об оценке № 105/В от 29.11.2018).

Истец, не согласный с данной оценкой рыночной стоимости земельного участка, инициировал настоящее судебное разбирательство.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены,

считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По смыслу статьи 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и

т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснил следующее.

При решении вопроса о правовой квалификации действий участника гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) (пункт 50).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее. Если одностороннее изменение условий договора совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны.

Договор изменяется с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13).

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение этой обязанности может повлечь в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его

исполнения (статьи 10, 168 кодекса) (пункт 14) Порядок оспаривания результатов оценки имущества установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Высшими судебными инстанциями выражены следующие подходы к толкованию положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относительно допустимости самостоятельного оспаривания рыночной цены, установленной независимым оценщиком.

Согласно подходу, выработанному Верховным Судом Российской Федерации, предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщики является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Согласно оспариваемому отчету рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 19 539 800 руб.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК

РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма N 92).

Суд отмечает, что договор исполнялся сторонами, в том числе, с учетом указанной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

При этом, в настоящее время отсутствуют существенные изменения обстоятельств позволяющие арендатору обратиться с вышеуказанными требованиями, так как требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее согласием при исполнении договора.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 31.05.2021 № 304-ЭС21-6793.

Также, комитетом заявлено о применении срока исковой давности.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

К рассматриваемым по настоящему спору требованиям подлежал применению срок исковой давности со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и кто является надлежащим ответчиком.

Как следует из материалов дела, уведомление от 05.03.2019 № 13/3325 об установлении размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости в размере 19 539 800 руб. (установлена оспариваемым отчетом) было получено ФИО3 (как директором ООО «Волжский Лада» - предыдущий арендатор) 15.03.2019.

При этом, доказательств невозможности ознакомления с указанным отчетом ранее истцом не представлено.

Поскольку истец обратился в суд 04.04.2022, следовательно, исковая давность истекла, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый

арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через

Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 15.02.2023 11:20:00Кому выдана Лебедев Александр Михайлович