Решение от 26 июля 2022 г. по делу № А46-20046/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-20046/2021
26 июля 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2022 года,

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554311100277)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным распоряжения от 13.10.2021 № 10064 в части цены объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188, установлении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 в соответствии с его рыночной стоимостью,

при участии в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО3 (доверенность от 15.07.2022, паспорт);

от заинтересованного лица – ФИО4 (доверенность от 13.09.2021, паспорт, диплом);

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения директора департамента имущественных отношений от 13.10.2021 № 1064 «О проведении аукциона по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с прекращением действия договоров аренды земельных участков» в части начальной цены объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 (рыночной стоимости) содержащейся в приложении к распоряжению директора департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 13.10.2021 № 1064; установлении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, площадью застройки 548,1 кв. м в соответствии с его рыночной стоимостью.

К участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр».

В судебном заседании заявитель требование поддержал, департамент – возражал против его удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, отзыв на заявление не представило.

В порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Решением от 18.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4629/2020 удовлетворено требование департамента об изъятии у ФИО2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, площадью 548,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090203:7888 по адресу: г. Омск, Центральный административный округ, ул. М. Жукова, д. 111, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

14.10.2021 департаментом опубликовано Извещение о проведении аукциона по продаже объектов незавершенного строительства, при этом начальная цена продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым № 55:36:090203:8188 установлена в размере 1 772 400 рублей.

18.12.2018 предыдущим собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, площадью застройки 548,1 кв. м, проводилась оценка его рыночной стоимости, которая составила 10 000 000 рублей. Учитывая динамику роста цен на недвижимость вышеуказанная стоимость, по мнению заявителя, должна была увеличиться не менее чем на 30%. Считаю, что при подготовке документации для проведения торгов ДИО не проводилась оценка рыночной стоимости предмета аукциона, либо проведенная оценка умышленно занижает стоимость более чем в 8 раз.

Полагая, что при определении начальной стоимости продаже объекта департаментом были допущены нарушения действующего законодательства, предприниматель обратилась с настоящим заявлением в суд.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящее требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

При этом департамент не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

В порядке подготовки проведения торгов в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, площадью 548,1 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090203:7888 по адресу: г. Омск, Центральный административный округ, ул. М. Жукова, Д. 111, департаментом был заказан отчет № 1682/21 от 06.08.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр», согласно которому рыночная стоимость объекта с учетом НДС составила 1 772 400 руб.

Судом по ходатайству заявителя определением суда от 25.01.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

- Какова величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 55:36:090203:8188, назначение: административное здание и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон, площадь застройки 548,1 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 20%, местоположение: <...>?

В соответствии с заключением эксперта от 23.05.2022 рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 24 297 000 руб.

Приняв во внимание результаты судебной экспертизы, суд отмечает, что величина рыночной стоимости объекта оценки в отчете № 1682/21 ООО «ЗСК-Центр» существенно отличается от рыночной стоимости имущества, указанной в экспертном заключении ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении прав предпринимателя оспариваемыми действиями (бездействием) заинтересованного лица, в связи с чем полагает требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с указанным с департамента в пользу заявителя надлежит взыскать 3300 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 18000 руб. расходов на проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требование индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение директора департамента имущественных отношений от 13.10.2021 № 1064 «О проведении аукциона по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с прекращением действия договоров аренды земельных участков» в части начальной цены объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 (рыночной стоимости) содержащейся в приложении к распоряжению директора департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 13.10.2021 № 1064.

Установить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8188 степенью готовности 20%, площадью застройки 548,1 кв. м., в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 24 297 000 руб.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 312554311100277) судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3300 руб. и расходы на оплату услуг эксперта в сумме 18 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья В.Ю. Распутина