Решение от 18 сентября 2018 г. по делу № А66-15356/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

С перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-15356/2017
г.Тверь
18 сентября 2018 года



Резолютивная часть от 11.09.2018г.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителя истца – ФИО2, ответчика – ФИО3, Департамента – ФИО3, Министерства контрольных функций – ФИО4, Министерства строительства – ФИО5 ВУ., Министерства имущества – К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Новый дом», г.Тверь,

к Администрации города Твери, г.Тверь,

третьи лица Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г.Тверь,

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области, г.Тверь,

Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, г.Тверь,

о взыскании 5 157 434,14 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Новый дом» (далее — истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Твери (далее — ответчик, Администрация) о взыскании денежных средств в размере образовавшейся переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка № 001-з/14 от 27.01.2014 года по состоянию на 31.12.2017 года в общей сумме 5 157 434,14 руб. (с учетом уточнений).

При участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее – Департамент), Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство имущества), Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области (далее – Министерство строительства), Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций (далее – Министерство контрольных функций).

Требования истца мотивированы неверным, по его мнению, определением размера (расчета) арендной платы Администрацией, без учета факта завершения строительства объекта и фактической площади земельного участка и наличием переплаты по спорному договору аренды земельного участка. Полагает, что истцом неправомерно применена при расчете повышенная ставка арендной платы 2% и повышенный коэффициент социально-экономических особенностей 3,75.

В судебном заседании, состоявшемся 05.09.2018, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.09.2018. Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представитель Общества поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования отклонил по мотивам, изложенным в отзыве и письменных дополнениях.

Третьи лица возражают по иску.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.11.2008 №2384 ГУП «Тверьоблстройзаказчик» Тверской области был предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности Тверской области с кадастровым номером 69:40:0200101:75, площадью 4369,5 кв.м. по адресу: <...>, в целях строительства гостиницы квартирного типа.

17.11.2008г. между ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и Комитетом по управлению имуществом Тверской области заключен договор аренды земельного участка №0434-з/08. Срок договора аренды был установлен с 17.11.2008г. по 17.10.2009г.

16.02.2011г. между ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и ООО «Новый дом» был заключен договор простого товарищества на строительство гостиницы квартирного типа общей площадью 4512,5 кв.м. по адресу: <...>. Строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200101:75 площадью 0,44 га. Вкладом ГУПа явилось право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> принадлежащее ему на основании договора аренды земельного участка № 0434-з/с 8 от 17.11.2008г. Вкладом Общества – выполнение функций заказчика.

15.03.2011г. между ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и ООО «Новый дом» заключено соглашение об определении долей ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и ООО «Новый дом» в праве общей долевой собственности на незавершенное строительство гостиницы квартирного типа по Октябрьскому проспекту в г. Твери, согласно которому за ООО «Новый Дом» зарегистрирована общая долевая собственность на незавершенный строительством объект недвижимости (гостиница квартирного типа), доля в праве 99171/100000, за субъектом Российской Федерации Тверская область – общая долевая собственность на тот же объект, доля в праве 829/100000, за ГУП «Тверьоблстройзаказчик» - право хозяйственного ведения на этот объект, доля в праве 829/100000.

Указанное подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.08.2012 №01/078/2012-504 (л.д.160, т.1).

Завершенный объект строительства был введен в эксплуатацию 08.11.2013г. на основании разрешения №69320000-111 (л.д. 79-81, т.1).

На основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 27.01.2014 №184 ООО «Новый Дом» (ИНН <***>) на основании договора аренды №001-з/14 от 27.01.2014 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75, площадью 4369,5 кв. м, расположенный по адресу: <...> относящийся к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий на момент заключения договора вид разрешенного использования - для проектирования и строительства гостиницы квартирного типа (л.д. 43, т.1). Данный договор аренды заключен во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 21 июня 2013 года по делу № А66-3963/2013, которым на Министерство возложена обязанность по принятию решения о предоставлении указанного земельного участка Обществу в аренду.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен Арендатору для завершения строительства гостиницы квартирного типа.

В пункте 1.3 договора отражено наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 27.01.2014.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 27.01.2014 по 26.01.2063 года.

Договор аренды зарегистрирован 12.02.2014 в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).

30.06.2015г. между ООО «Новый Дом» (ИНН <***>) и ООО «Новый Дом» (ИНН <***>, новый арендатор) заключен Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №001-з/14 от 27.01.2014 г. (л.д. 55-56, т.1).

Из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 общей площадью 4369,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, образованы два участка с кадастровым номером 69:40:0200101:3754 площадью 2687 кв.м., на котором непосредственно находится возведенный объект и участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 сохранен в измененных границах с площадью участка 1682 кв.м.

За период действия договора № 001-з/14 от 27.01.2014г. арендатором ООО «Новый дом» (ИНН <***>) было оплачено 5 211 267,14 руб. (от 26.05.2015г. п/п №7, №8, от 15.06.2015г. №10, от 16.06.2015г. №11, от 17.06.2015г. №12, от 18.06.2015г. №13) (л.д. 68-73, т.1), заявление ГУП «Тверьоблстройзаказчик» (от 19.03.2015г. №169/219).

Полагая, что расчет арендной платы в период действия договора в 2014г., 2015г., 2016г. и по 01.09.2017г. производился с использованием ставки арендной платы как для нежилых объектов и КСЭО, применяемых для объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства, истец направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2017 с требованием возвратить денежные средства, оставлена последним без должного удовлетворения (л.д. 41-42, ответ, л.д. 98-100, т.1), что послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон основаны на договоре аренды.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный земельный участок относится к категории участков, собственность на которые не разграничена, на основании пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ подлежит применению постановление администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па, которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов.

Стороны при заключении договора аренды земельного участка №001-з/14 от 27.01.2014г. достигли согласия по условию о цене аренды, определив её в соответствии с Расчетом арендной платы, приложенным к самому договору и порядок её оплаты (пункт 3.1, 3.2 договора, л.д. 50, т.1).

В связи со вступлением в силу с 01.03.2015 положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, права и обязанности Арендодателя по рассматриваемому договору аренды земельного участка перешли к Администрации.

Доводы истца о неправильном расчете размера арендной платы, необоснованном применении коэффициента социально-экономических особенностей - 3,75 и ставки арендной платы 2%, не принимаются во внимание, поскольку являются ошибочными.

Согласно упомянутому договору земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 был предоставлен для завершения строительства гостиницы квартирного типа. В пункте 1.2 договора указывается, что участок передан в аренду для завершения строительства гостиницы квартирного типа.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО «Новый дом» (ИНН <***>), как Арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. На основании разрешения от 08.11.2013 № RU 69320000-111 (л.д. 79-81, т.1) объект капитального строительства «Гостиница квартирного типа по Октябрьскому просп., 75 в г.Твери» введен в эксплуатацию.

При этом, ставка арендной платы в размере 0,3% в соответствии с Положением №396-па применима в отношении земельных участков занятых объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно – коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 3 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.10.2015 № 1085, под гостиницей понимается имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг; при этом исполнителем гостиничных услуг может быть организация независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю гостиничные услуги.

Определение жилищного фонда содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Из совокупности приведенных правовых норм следует, что для квалификации определенных объектов недвижимого имущества в качестве объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимо установить, что эти объекты направлены на обеспечение жизнедеятельности объектов жилищного фонда.

Администрация при расчете платы за пользование земельным участком учитывала утвержденные в установленном законом порядке и не оспоренные показатели: удельный показатель кадастровой стоимости земли в спорный период, ставку арендной платы, коэффициент социально-экономических особенностей, площадь земельного участка.

Так для расчета арендной платы по договору №001-з/14 применяется коэффициент социально-экономических особенностей №2 «Земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства», значение которого варьируется в зависимости от превышения нормативного срока строительства.

Согласно расчету, ставка арендной платы на 2014г. составила 2% с применением Ксэо 3,75 (при превышении нормативного срока строительства).

В силу пункта 3.1 договора расчет арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора.

Арендодатель в бесспорном одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы, в случае изменения методики определения размера арендной платы, либо изменения коэффициента инфляции в соответствии с действующей методикой (пункт 3.3 договора).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что приложением №2 к договору арендная плата с 18.05.2014 установлена в размере 159 141 руб. (л.д. 50, т.1), на 2016 год – 103 520,75 руб., следовательно, доказательств того, что ответчик неправомерно применял ставку арендной платы и Ксэо в спорный период истцом не представлено.

Суд отмечает, что нормативный срок строительства 3 года на момент заключения договора в 2014 году, уже был превышен.

Общество оспаривает примененный Ксэо 3,75, считая, что он не может быть применен при возведении многоквартирного жилого дома.

В данном случае, суд не может согласиться с доводами Общества, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 заключен с целью «для завершения строительства гостиницы квартирного типа». Объект капитального строительства «Гостиница квартирного типа по Октябрьскому пр.75 в г.Твери» построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения на вод объекта в эксплуатацию от 08.11.2013 года.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор должен использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в связи с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без его изменения.

Общество как арендатор не вправе изменять условия договора в одностороннем порядке и не может изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору.

Арендатор не вправе использовать арендованный участок иным образом, чем установленным в договоре, в том числе посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, права собственника земельного участка не могут быть ущемлены.

Нормы действующего законодательства не предусматривают возможность изменения цели использования образуемых земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды в одностороннем порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 не предоставлялся в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Из положений статей 40-41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от его целевого назначения и разрешенного использования. Если же правообладатель земельного участка желает застроить его иным образом, то в этом случае подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением необходимых согласований и соблюдением процедуры, установленной действующим законодательством, а также с учетом мнения собственника.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 был предоставлен в аренду без проведения аукциона, по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта (Гостиница квартирного типа), в связи с чем, изменение вида разрешенного использования участка недопустимо.

Согласно договору аренды №001-з/14 на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200101:75 преполагалось возведение объекта «Гостиница квартирного типа». Действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка в целях строительства многоквартирного дома без проведения торгов.

Пунктом 6.1. договора аренды земельного участка предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме, что соответствует положениям статьи 450 ГК РФ.

Обществом в материалы дела не представлено доказательств согласования с арендодателем изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения иных изменений в договор.

Так же суд отмечает, что согласно Акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30.11.2012 года, в эксплуатацию вводится объект «Гостиница квартирного типа», в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию RU 69320000-111 объект капитального строительства поименован как «Гостиница квартирного типа по Октябрьскому пр., 75 в г.Твери» (л.д.76-81, т.1). Также в Свидетельстве о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, объект поименован также «Гостиница квартирного типа».

Ссылка Общества на то, что в кадастровом паспорте земельного участка указан вид разрешенного использования земельного участка «Многоквартирный жилой дом», не изменяет наименования возведенного объекта, в том числе по указанным выше основаниям.

Ссылка на письма Министерства строительства от 28.12.2012 №3347-ок и от 22.10.2012 №2494-ок (л.д.74-75, т.1), суд считает неправомерной, поскольку содержит только разъяснения со ссылкой на СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» и на возможность применения к названию объекта «Гостиница квартирного типа» применим термин «здание жилое многоквартирное».

Действительно, гостиницы предполагают наличие жилых помещений, но указанное обстоятельство не делает гостиницу – многоквартирным жилым домом.

Так же суд отмечает, что при возведении многоквартирного жилого дома, строительный надзор на всех стадиях его возведения осуществляется в ином порядке, чем при строительстве гостиницы, оформляется иная разрешительная документация.

При изложенных обстоятельствах, все доводы Общества, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, установленные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии переплаты по арендной плате у истца, поскольку спорные денежные средства уплачивались и принимались по взаимному согласию сторон во исполнение договора аренды и на основании его.

В связи с отказом в удовлетворении иска расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на истца, излишне уплаченная подлежит возврату из бюджета РФ Обществу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Расходы по госпошлине оставить на Обществе.

Возвратить ООО «Новый дом», г.Тверь (ИНН <***>) 269 руб. излишне оплаченной госпошлины по платежному поручению №1 от 13.09.2017 (л.д.11, т.1), на возврат выдать справку.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья С.Е.Рощина