Решение от 2 июня 2019 г. по делу № А41-17857/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17857/19
03 июня 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 140000, Московская область, Люберцы, проспект Октябрьский дом 190 кабинет 323; дата регистрации 04.07.2017) (ИНН <***>) к

ООО "Империя Каминов" (117218, <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.10.2010, ИНН: <***>, КПП: 772701001, Генеральный Директор: ФИО2)

третьи лица:

- Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 140000, Московская область, Люберцы, пр. Октябрьский, 190; дата регистрации – 29.11.1991)

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

- Управление Росреестра по Московской области

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Империя Каминов" со следующими требованиями:

1. Взыскать с ООО «Империя Каминов» по договору аренды земельного у час № 14/13 от 28.02.2013 задолженность в размере 194 984 руб. 72 кои., из них основной долг 188 664 руб. 46 коп. за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 и пени в размере 6 320 руб. 26 коп. за период с 18.12.2018 по 22.02.2019;

2. Взыскать с ООО «Империя Каминов» по договору аренды земельного участка № 14/13 от 28.02.2013 пени в размере 0,05%, которые подлежат начислению на сумму задолженности в размере 188 664 руб. 46 коп., начиная с 23.02.19 за каждый , просрочки по день фактического исполнения обязательства (с учетом уже начисленных пени в размере 6 320 руб. 26 коп. за периоде 18.12.2018 по 22.02.2019);

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка 14/13 от 28.02.2013;

4. Обязать ООО «Империя Каминов» передать Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области в первоначальном состоянии земельный участок, общей площадью 173() кв.м., с к.н. 50:22:0010106:577, расположенного по адресу: <...> участок № 2.

КУМИ администрации городского округа Люберцы обратился в суд с иском к ООО "Империя каминов" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №14/13 от 28.02.2013г. в размере 188664,46 руб. за период с 01.10.2018г. по 31.12.2018г., пени в размере 6320,26 руб. за период с 18.12.2018г. по 22.02.2019г., а также о расторжении договора и обязании вернуть участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Люберцы, Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В ходе судебного разбирательства истец поддержал заявленные требования, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве, представитель третьего лица Администрации муниципального образования городской округ Люберцы поддержал позицию истца. Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области и Управления Росреестра по Московской области, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Между Администрацией Люберецкого района Московской области и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №14/13 от 28.02.2013г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010106:577 общей площадью 1739 кв.м, для строительства производственно-выставочного комплекса.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №414 от 24.12.2018г., в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд отмечает, что КУМИ администрации городского округа Люберцы, вопреки доводам ответчика, является надлежащим истцом по настоящему делу ввиду следующего.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.05.2019г. сведения о зарегистрированном праве собственности на спорный земельный участок отсутствуют.

Поскольку оснований для отнесения спорного земельного участка к какому-либо уровню собственности не имеется, данный земельный участок находится в государственной собственности, которая не была разграничена на собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальную собственность.

Поскольку оснований для отнесения спорного земельного участка к какому-либо уровню собственности не имеется, суд приходит к выводу о том, что он находится в государственной собственности, которая не была разграничена на собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, которая не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Решением Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8 учреждено Положение о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, а также выступающим арендодателем по всем договорам аренды, что закреплено в п. 2.11 Положения.

Кроме того, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области осуществляет защиту интересов городского округа в соответствии с действующим законодательством (п. 2.16. Положения), имеет право выступать истцом в судах в соответствии с действующим законодательством и нормативными правовыми актами городского округа Люберцы (п. 4.6. Положения).

То обстоятельство, что договор заключен Администрацией городского округа Люберцы, не свидетельствует о том, что только Администрация городского округа Люберцы может обращаться в суд с настоящим иском, поскольку данный договор заключен администрацией от имени и в интересах муниципального образования «городской округ Люберцы».

Таким образом, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области является компетентным органом, осуществляющим функции собственника по распоряжению спорным земельным участком, в его полномочия входит обращение в суд как с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, так и о расторжении договора.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности, исходя из коэффициентов Аб=79,48; Кд=4,2; Пкд=1,3; Км=1; S=754657,83.

Ответчик в отзыве выразил несогласие по коэффициентам, полагает, что верными являются Кд=1,1; Пкд=1.

В обоснование данного довода ответчик сослался на то, что участок предоставлен ответчику под строительство производственно-выставочного комплекса, что, по мнению ООО "Империя каминов", свидетельствует о необходимости расчета Кд=1,1 и Пкд=1 как для участка для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов.

Суд отклоняет данный довод, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права. Суд пришел к выводу, что в данном случае необходимо применять следующие коэффициенты:

- Кд=4,2 – «Для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок» (п. 33 приложения к Закону Московской области 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области");

- Пкд=1,3 –«Для размещения иных объектов некоммерческого назначения» (п. 40 Приложения к решению Совета депутатов муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от 25 октября 2017 г. N 131/14 «Об установлении значений корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км)».

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

То обстоятельство, что решением Промышленного районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 22.03.2019г. по делу №2а-636/19 на администрацию возложена обязанность предоставить в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010106:577, не является основанием для освобождения от внесения арендной платы.

Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 188 664,46 руб. с 01.10.2018г. по 31.12.2018г., является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет на сумму 6320,26 руб. с 18.12.2018г. по 22.02.2019г.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Суд счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка №14/13 от 28.02.2013г. суд считает, что истец правомерно просит взыскать с ответчика пени за просрочку оплаты в размере 6320,26 руб., исковое требование в части взыскания пени подлежит удовлетворению.

В п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Соответственно, требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истец также просит расторгнуть договор аренды №14/13 от 28.02.2013г.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из текста досудебной претензии и содержания искового заявления в качестве существенного нарушения условий договора истец сослался на невнесение арендной платы).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2019 по делу №А41-105961/2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за 3 кв. 2018 года по спорному договору.

В рамках настоящего дела взыскана задолженность за 4 кв. 2018 года по спорному договору.

Таким образом, на момент рассмотрения спора судом не установлено существенное нарушение условий договора, поскольку положения ст. 619 ГК РФ в качестве существенного нарушения предусматривают невнесение арендной платы более двух раз подряд (в настоящем случае арендная плата не вносилась два раза подряд – 3-4 кв. 2018 года).

Соответственно, в удовлетворении требования о расторжении договора по мотивам длительного невнесения арендной платы надлежит отказать.

Истец просит обязать вернуть участок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в удовлетворения требования о расторжении договора отказано, а договор является действующим, оснований для возвращения участка не имеется, ответчика правомерно занимает его.

Следовательно, данное требование не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 150, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Империя Каминов» по договору аренды земельного у час № 14/13 от 28.02.2013 задолженность в размере 194 984 руб. 72 коп., из них основной долг 188 664 руб. 46 коп. за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 и пени в размере 6 320 руб. 26 коп. за период с 18.12.2018 по 22.02.2019;

Взыскать с ООО «Империя Каминов» по договору аренды земельного участка № 14/13 от 28.02.2013 пени в размере 0,05%, которые подлежат начислению на сумму задолженности в размере 188 664 руб. 46 коп., начиная с 23.02.19 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

В остальной части отказать.

2. Взыскать с ООО «Империя Каминов» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6850 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.