Решение от 26 декабря 2017 г. по делу № А76-32123/2017

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-32123/2017
27 декабря 2017 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 декабря 2017 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: <...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Флагман», г. Озерск

к Управлению имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью СК «Лидер» о признании незаконным отказа

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2, - представителя по доверенности от 26.12.2016 года;

от общества с ограниченной ответственностью СК «Лидер»: ФИО2 – представителя по доверенности от 02.08.2017

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее: заявитель, ООО «Флагман») обратилось в Арбитражный суд к Управлению имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (ответчик, Управление) с заявлением о признании незаконным отказа от 12.07.2017 № 28-07-17/1463 в согласовании уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью СК «Лидер».

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал, сослался на доводы, изложенные в заявлении.

Представитель ответчика в отзыве просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель ООО СК «Лидер» считает заявленные требования подлежащими удовлетворению


Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела 20.04.2017 между Управлением имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Флагман» (арендатор) заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608.

Согласно условиям указанного договора арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает на условиях аренды земельный участок площадью 6052 кв.м, расположенный по адресу: в 50 м на запад от ориентира – торговый комплекс, расположенного по адресу: Озерский городской округ, <...>, на землях, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101051:135. Срок указанного договора – 5 лет.

Указанный земельный участок был предоставлен ООО «Флагман» на основании постановления администрации Озерского городского округа Челябинской области от 12.01.2017 № 21, протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16.03.2017 № 2.

Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке 11.05.2017.

16.05.2017 ООО «Флагман» обратилось в Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа с заявлением о предоставлении письменного согласия на уступку прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017 в пользу ООО СК «Лидер».

В ответ на указанное заявление Управление в письме от 05.06.2017 № 28-07-17/071 сообщило, что заключение между ООО «Флагман» и ООО СК «Лидер» соглашения об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017 недопустимо, так как такое соглашение будет направлено на получение другим лицом права аренды земельного участка вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства.

22.06.2017 ООО «Флагман» повторно обратилось в Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа с заявлением предоставлении письменного согласия на уступку прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017 в пользу ООО СК «Лидер».

В ответ на указанное заявление в письме от 12.07.2017 № 28-07-17/1463 Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа отказало ООО «Флагман» в согласовании уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017 ООО СК «Лидер».

В обоснование отказа сообщило следующее.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015 с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации».

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также-по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным, законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, положениями Земельного кодекса РФ при регулировании отношений по распоряжению и совершению сделок с земельными участками предусмотрен приоритет применения именно норм гражданского законодательства.

Вместе с тем, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства без проведения торгов с лицом, не участвовавшим при их проведении, не предусмотрено нормами земельного законодательства.

С учетом изложенных обстоятельств, орган местного самоуправления указал, что заключение между ООО «Флагман» и ООО СК «Лидер» соглашения об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017 недопустимо, так как такое соглашение будет направлено на получение другим лицом права аренды земельного участка вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

В процессе рассмотрения дела ООО «Флагман» в материалы дела представлен договор от 17.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору № 11608 от 20.04.2017 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, заключенный между ООО «Флагман» (арендатор) и ООО СК «Лидер» (новый арендатор), в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, заключенного между арендатором и Управлением имущественных отношений администрации Озерского городского Челябинска.

Согласно пункту 1.2 указанного договора права и обязанности передаются в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101051:135, площадью 6 052 кв.м, расположенный по адресу: в 50 м на запад от ориентира – торговый комплекс, расположенного по адресу: <...>, на землях, находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные многоэтажные дома 5-16 и выше этажей.

На участке имеется объект капитального строительства с кадастровым номером 74:41:0101051:4074, права на который так же переходят новому арендатору (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1.3 после государственной регистрации настоящего договора уведомить арендодателя об уступке своих прав и обязанностей ООО СК «Лидер» по договору аренды.

Указанный договор уступки прав по договору № 11608 от 20.04.2017 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 17.11.2017 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке 23.11.2017.

Уведомлением исх. 309 от 28.11.2017 ООО «Флагман» уведомило Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017, заключенного между Управлением имущественных отношений Администрации Озерского городского округа и ООО «Флагман» в пользу ООО СК «Лидер».

В соответствии с п.5. ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), аАрендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пункт 5.1. названной статьи устанавливает, что передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.

Как следует из содержания оспариваемого ненормативного акта, отказ основан на применении органом местного самоуправления п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что уступка прав была осуществлена по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, заключенному по итогам аукциона в соответствии с ЗК РФ.

Как следует из содержания п.2 ст. 607 ЗК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Кроме того, п.3 ст. 3 ЗК РФ регламентирует, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как уже было указано ранее, с учетом вышеперечисленных положений п. 2 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, из содержания п.5 ст. 22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды и требования п. 7 ст. 448 ГК РФ не подлежат применению.

При указанных обстоятельствах, отказ в согласовании уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017, выраженный в письме от 12.07.2017 № 28-07-17/1463, только по указанному основанию, является незаконным.

Иных оснований для отказа в ходе судебного заседания не приведено и не установлено. При этом, суд отмечает, что обязательность наличия такого согласования, в рассматриваемом случае, прямо следует из содержания договора аренды.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области в согласовании уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017, выраженный в письме от 12.07.2017 № 28-07-17/1463.

Обязать Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области согласовать уступку прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № 11608 от 20.04.2017, на основании заявления от 22.06.2017.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» расходы по уплате госпошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В.Мрез