Постановление от 12 апреля 2017 г. по делу № А40-178689/2015

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-178689/2015
12 апреля 2017 года
город Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года

В полном объеме постановление изготовлено 12 апреля 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей Красновой С.В., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от истца ООО «СМУ-12 Метростроя» - ФИО1, дов. от 04.07.2016

от ответчика Департамент городского имущества города Москвы – ФИО2, дов. от 09.01.2017 № 33-Д-18/17,

рассмотрев 11 апреля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 06 февраля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.

по иску ООО «СМУ-12 Метростроя»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СМУ-12 Метростроя» (далее - ООО «СМУ-12 Метростроя», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 152,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на условиях, изложенных в протоколе разногласий, изложив

Пункт 3.1 в редакции - цена объекта составляет 15 032 400 руб., в том числе: объекта 1 - 1 560 900 руб., объекта 2 - 1 987 500 руб., объекта 3 - 2 210 500 руб., объекта 4 - 1 531 800 руб., объекта 5 - 1 657 800 руб., объекта 6 1 250 700 руб., объекта 7 - 1 005 600 руб., объекта 8 - 2 585 900 руб., объекта 9 - 1 241 700 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 04.08.2015 за № 1815.Н-08/2, выполненным ИП ФИО3 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 в редакции - оплата покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющего не менее 250 540 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО «СМУ-12 Метростроя», отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2017 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года отменено.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи между Обществом с ограниченной ответственностью «СМУ-12 Метростроя» и Департаментом городского имущества города Москвы в отношении нежилого помещения общей площадью 152,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, изложив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 15 955 050 руб. (в том числе: объекта 1 - 1 686 600 руб., объекта 2 - 2 147 600 руб., объекта 3 - 2 388 550 руб., объекта 4 - 1 655 250 руб., объекта 5 - 1 791 400 руб., объекта 6 - 1 351 400 руб., объекта 7 - 1 026 650 руб., объекта 8 - 2 640 000 руб., объекта 9 - 1 267 600 руб.), в соответствии с заключением эксперта № 0212/2016, выполненным экспертом ФИО4 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 917 руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела, просил оставить принятое по делу постановление без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из представленных доказательств, 07 февраля 2002 года между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО «СМУ-12 Метростроя» (арендатор) был заключен договор аренды № 1-00205/02, по условиям которого арендатору в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 152,3 кв. м, расположенные по адресу: <...>, для использования под административные цели.

Срок действия договора был установлен в п. 2.1 договора с 01.10.2000 г. по 01.01.2015 г. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.

Истец 26.11.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ), что подтверждается выпиской из электронного журнала обращений.

Рассмотрев обращение истца, Департамент 22.07.2015 года направил ООО «СМУ-12 Метростроя» проект договора купли-продажи помещения, в котором цена выкупаемого объекта с учетом всех входящих в его состав помещения была определена в размере 29 864 200 руб.

Не согласившись с установленной Департаментом ценой спорного объекта, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи от 19.08.2015, однако 25.08.2015 Департамент направил ООО «СМУ-12 Метростроя» письмо, в котором уведомил истца о том, что представленный им проект договора купли-продажи не может быть подписан Департаментом, в связи с чем им принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, ООО «СМУ-12 Метростроя» обратилось в суд с исковыми требованиями.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО «СМУ-12 Метростроя» имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО «СМУ-12 Метростроя» является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец 26.11.2014 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.

Решения о заключении договора купли-продажи до обращения истца в суд ответчиком принято не было; 22.07.2015 Департамент городского имущества города Москвы письмом исх. 33-5-33694/14-(6)-0 направил ООО «СМУ-12 Метростроя» проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 152,3 кв. м, в котором цена объекта была определена в размере 29 864 200 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 19.05.2015 г. № 7731Г/804, выполненным ООО «АБН-Консалт».

Проект был подписан истцом с протоколом разногласий, что впоследствии явилось основанием для отказа Департамента от заключения договора купли-продажи (письмо от 25.08.2015 г. № 33-5-33694/14-(0)-3.

Судом апелляционной инстанции указано, что основанием для обращения ООО «СМУ-12 Метростроя» в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Таким образом, разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущество обоснованно признаны апелляционным судом подлежащими урегулированию.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе судебного разбирательства судом первой инстанции по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО5

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 152, 3 кв. м (этаж 2, пом. 1, комн. 8, 9, этаж 2, пом. 1, комн. 5, этаж 2, пом. 1, комн. 6, 6а, 6б, этаж 3, пом. П, комн. 1, 2, этаж 3, пом. П, комн. 27, этаж 3, пом. П, комн. 3, этаж 3, пом. П, комн. 28, этаж 3, пом.П, комн. 31, этаж 3, пом. П, комн. 29) по адресу: <...>, по состоянию на 26.11.2014 г. составляет 27 902 000 руб.

Между тем, из договора купли-продажи недвижимости, разногласия при заключении которого переданы сторонами на разрешение суда, усматривается, что в состав нежилого помещения общей площадью 152,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, входят 9 нежилых помещений, каждому из которых присвоены кадастровые номера и установлена стоимость, однако заключение эксперта не содержит сведений о стоимости каждого из объектов составляющих нежилое помещение, арендуемое истцом.

В этой связи, судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела была назначена судебная оценочная экспертиза, заключением которой было установлено, что рыночная цена всего спорного объекта составляет 15 955 050 руб., в том числе входящих в него объекта 1 - 1 686 600 рублей, объекта 2 - 2 147 600 рублей, объекта 3 - 2 388 550 рублей, объекта 4 - 1 655 250 рублей, объекта 5 - 1 791 400 рублей, объекта 6 - 1 351 400 рублей, объекта 7 - 1 026 650 рублей, объекта 8 - 2 640 000 рублей, объекта 9 - 1 267 600 рублей.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона, недостоверным доказательством судом при рассмотрении дела не было установлено.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 3 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2017 года по делу № А40-178689/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Д. Денисова

Судьи: С.В. Краснова

С.В. Нечаев