Постановление от 21 января 2025 г. по делу № А59-5784/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5355/2024
22 января 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А. при участии:

от Департамента имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа: ФИО1, представитель

по доверенности от 09.01.2024 № 5.02-7/24

от Прокуратуры Сахалинской области: ФИО2 (служебное удостоверение)

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции, систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области судебном заседании кассационную жалобу общества

с ограниченной ответственностью «Влад-Сервис»

на решение от 06.06.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024

по делу № А59-5784/2023 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Влад-Сервис» о расторжении договора аренды

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой», администрация Корсаковского городского округа, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью «Ариэль»

при участии Прокурора Сахалинской области

Департамент имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 694020, <...>;

далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области

с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Влад-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693006, <...> 65А-6; далее – ООО «Влад- Сервис», общество) о расторжении договора аренды от 28.01.2005 № 315.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>), администрация Корсаковского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 694020, Сахалинская область, г. Корсаков,

ул. Советская, 41), Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Ариэль» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 694020, <...>).

В порядке статьи 52 АПК РФ к участию в деле привлечен Прокурор Сахалинской области.

Решением суда от 06.06.2024, оставленным постановлением

Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024 без изменения, требования Департамента удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО «Влад-Сервис» выражает несогласие

с состоявшимися по делу решением и апелляционным постановлением, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене. Заявитель жалобы настаивает на том, что недостатки арендованного имущества находятся в причинно-следственной связи с техническим состоянием здания 1964 года постройки, которое требует капитального ремонта, осуществлять который обязан арендодатель. Также указывает на то,

что неисполнение арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта не является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение.

Департамент и Прокуратура Сахалинской области в отзывах на кассационную жалобу опровергли все приведенные в ней доводы

и предложили оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем веб- конференции (статья 153.2 АПК РФ) и видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области (статья 153.1 АПК РФ), представители Департамента и Прокуратуры Сахалинской области поддержали позиции, изложенные в отзывах, и просили отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом

о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Судом округа в порядке статьи 124 АПК РФ удовлетворено ходатайство Департамента об изменении его наименования на Департамент имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа на основании принятого администрацией Корсаковского городского округа постановления от 12.12.2024 № 3298.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов

с учетом доводов поданной жалобы, поступивших отзывов и пояснений представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования Корсаковского района (арендодатель) и ООО «Влад-Сервис» (арендатор) был заключен договор аренды от 28.01.2005 № 315, по условиям которого арендатору передано в аренду на срок с 01.02.2005 по 01.02.2055 здание бани, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 956,5 кв.м.

Арендуемое здание предоставлялось обществу для размещения банно-оздоровительного комплекса (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор имеет право оборудовать

и оформлять арендуемое здание по своему усмотрению: производить капитальный ремонт здания, производить реконструкцию здания, перепланировку только с письменного согласия арендодателя и разрешения соответствующих органов.

В соответствии с пунктом 2.2.3 арендатор обязан использовать здание исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.5 договора

и не менять профиль его использования без согласования с арендодателем.

В силу пункта 2.2.4 договора арендатор обязан содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые финансовые средства.

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт арендуемого здания и помещений в нем.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае нарушения арендатором условий договора арендодатель может прекратить действие договора, письменно предупредив об этом арендатора за 30 календарных дней.

Спорное здание передано арендатору по акту приема-передачи

от 31.01.2005, в котором зафиксировано, что в здании требуется проведение косметического ремонта внутренних помещений, замена систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, частичная замена оконных блоков.

В дальнейшем, в целях получения достоверной информации

о техническом состоянии муниципального имущества арендодателем с привлечением специализированной организации – ООО «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» осуществлено инженерное обследование здания бани.

По результатам обследования (заключение № 18/199 от 17.04.2023) установлено ненадлежащее техническое состояние нежилого здания,

в связи с чем в претензии от 27.07.2023 № 10-473 арендодатель потребовал от ООО «Влад-Сервис» привести здание бани в нормативное техническое состояние, сообщив о расторжении договора аренды в случае

не предоставления в течение 10 календарных дней со дня получения претензии сведений о принятых мерах.

Неисполнение обществом указанных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В данном случае судами верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения, как возникшие из договора аренды, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об обязательственных отношениях и сделках.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор, в свою очередь, согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены,

в соответствии с назначением имущества.

Статьей 616 ГК РФ определено общее правило о распределении между сторонами обязательств по содержанию арендуемого имущества,

в соответствии с которым арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (пункт 1), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2), если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может

быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения

им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В рассматриваемом случае требования истца обусловлены нарушением арендатором условий спорного договора аренды в связи с существенным ухудшением технического состояния объекта аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе заключение от 17.04.2023 № 18/199, акт проверки от 08.02.2024, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь при этом приведенными выше нормами материального права, а также принимая

во внимание наличие вины ответчика в нарушении санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта (постановление по делу об административном правонарушении от 06.03.2024 № 1/2024),

а также в нарушении требований пожарной безопасности (постановление по делу об административном правонарушении от 04.03.2024 № 5), суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том, что ответчик в период пользования имуществом допустил ухудшение технического состояния объекта аренды и не устранил его по требованию арендодателя в разумный срок после предоставления такой возможности во избежание расторжения договора.

Указанные обстоятельства квалифицированы судами в качестве существенных нарушений обществом условий спорного договора аренды

и являющихся достаточным основанием для его досрочного расторжения по требованию Департамента.

С учетом установленного, а также принимая во внимание соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, суды признали предъявленные истцом требования о расторжении спорного договора аренды законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом приведенные ответчиком в кассационной жалобе доводы фактически сводятся к несогласию заявителя с результатами оценки судами конкретных доказательств по делу, не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов и не влекут их отмену, поскольку суд округа

не имеет полномочий по иному оценить указанные доказательства в силу норм главы 35 АПК РФ.

В данном случае суды привели должное обоснование того, что недостатки арендованного имущества явились следствием именно ненадлежащей эксплуатации арендатором предмета аренды, что подтверждается материалами дела.

Вопреки утверждениям ответчика, невыполнение арендодателем капитального ремонта переданного в аренду здания не освобождает

арендатора от установленной законом и договором обязанности по проведению текущего ремонта и поддержанию объекта аренды в надлежащем техническом состоянии.

При этом последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены пунктом 1 статьи 616 ГК РФ, согласно которому арендатор в такой ситуации вправе был по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако ответчик указанных мер не предпринимал.

Кроме того, как верно отмечено судами, надлежащее поддержание технического состояния и проведение текущего ремонта направлены именно на предотвращение ухудшения технического состояния объекта аренды

до степени нуждаемости в капитальном ремонте.

Заключая договор аренды, арендатор подписал акт приема-передачи,

в котором отражены все имеющиеся недостатки арендуемого имущества, подтвердив, тем самым, что арендодателем выполнена установленная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Учитывая, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.06.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024 по делу № А59-5784/2023 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова