Решение от 23 июля 2020 г. по делу № А21-4335/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-4335/2020

«23» июля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 20 июля 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Керамодом»

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в заседании в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» (ОГРН <***>, место нахождения: 238560, <...>) (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Керамодом» (ОГРН <***>, место нахождения: 236016, <...>) (далее – ООО «Керамодом», общество, ответчик) об изъятии у Общества объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 39:17:010005:149, степенью готовности 17%, площадью 305,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов. Уточнение иска принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании истец поддержал требования.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка является действующим, в судебном порядке не расторгался. Кроме того, Общество заявило о злоупотреблении правом со стороны Администрации.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, Общество с 05.05.2012 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:17:010005:149, со степенью готовности 17%, общей площади застройки 305,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждено Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 05.02.2020.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010005:6.

01 августа 2016 года между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) сроком на три года заключен договор № 45/08-2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:6, общей площадью 600 кв.м., для размещения индивидуального жилого дома.

Соглашением от 28.02.2017 внесены изменения в договор в части разрешенного использования земельного участка – на малоэтажную многоквартирную застройку.

Ссылаясь на то, что договор аренды прекратил свое действие объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы искового заявления и отзыв на него, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (часть 3 статьи 610 ГК РФ).

В пункте 6 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Частью 3 статьи 425 ГК РФ определено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.

Как установлено материалами дела, договор аренды между сторонами заключен 01.08.2016 сроком на три года.

С момента прекращения действия договора аренды земельного участка, считается прекращенным и арендное обязательство.

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Между тем, соответствующих доводов и доказательств Обществом не приведено, а из материалов дела усматривается, что действуя в своей воле и интересе (статья 2 ГК РФ), ответчик на протяжении длительного времени предпринимало какие-либо меры в целях завершения строительства на участке, в частности для получения разрешения на строительство. Спорный объект с момента заключения договора от 01.06.2016 до момента обращения Администрации в арбитражный суд не претерпел изменений (готовность 17%). Доказательства того, что строительство не могло быть завершено в первоначально установленные сроки по не зависящим от Общества причинам, в деле также отсутствуют.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено.

Иных оснований для использования земельного участка Обществом не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Материалы дела не содержит ссылок на конкретные статьи Гражданского кодекса Российской Федерации или иные законы, которыми предусмотрена обязательность для Администрации заключить договор аренды.

Довод ответчика о том, Общество добросовестно заблуждалось, что действия договора не прекращены, поскольку ответа на письмо от 24.04.2019 о продлении действия договора Общество не получало, судом отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из содержания указанных норм права следует, что положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок.

При этом из содержания договора аренды не следует, что Администрация приняла на себя обязанность его продления на новый срок.

Кроме того, Администрацией в материалы дела представлен отказ от 27.05.2019 на заявление Общества от 24.04.2019 о предоставлении земельного участка в аренды. Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду послужило то, что Обществом реализовано договором от 01.08.2016 право на однократное представление земельного участка в аренду в целях завершения строительства объекта, сведения о завершении строительства не представлены, правовые основания для повторного предоставления земельного участка в аренду отсутствуют.

Вместе с тем отказ Администрации в установленном законом порядке ответчиком не оспорен, недействительным не признан.

Сам факт не получения указанного отказа не имеет правового значения, поскольку ответ был подготовлен, а Общество, обращаясь с указанным заявлением от 24.04.2019 изъявило желание о получении ответа при личном обращении.

Таким образом, доводы Общества, со ссылкой на положения статьи 621 ГК РФ, основаны на неверном толковании норм права.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного, суд находит исковые требования Администрации подлежащими удовлетворению.

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, или в определении.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Принимая во внимание, что истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «КерамоДом» объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 39:17:010005:149, степенью готовности 17%, площадью 305,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КерамоДом» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова