Решение от 4 октября 2018 г. по делу № А32-13508/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-13508/2017
г. Краснодар
04 октября 2018 года
Резолютивная часть Решения объявлена 27 сентября 2018 года. Решение в полном объёме изготовлено 04 октября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар к ТСЖ «Единство» об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения путём их освобождения и

встречному иску ТСЖ «Единство» к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и Администрации муниципального образования город Краснодар о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, при участии в заседании: от истца (ответчиков по встречному иску) – ФИО1 (по доверенности от 09.01.2018г.г. удостоверение), ФИО2 (по доверенности от 29.01.2018г., удостоверение); от ответчика (истца по встречному иску) - ФИО3, ФИО4 по доверенности от 04.04.2017г., паспорт), от третьего лица - ФИО3, ФИО4 (по доверенности от 04.04.2017г., паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар предъявлен иск к ТСЖ «Единство», в котором истец просит суд истребовать нежилые помещения №№ 11,13, а также ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...> из чужого незаконного владения, путём освобождения данных помещений.

Основания по которым заявлен иск изложены в исковом заявлении и документальных доказательствах к нему.

Представители ответчика возражали против заявленных истцом требований, по основаниям изложенным в представленных отзывах на иск.

Определением суда от 23.05.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ФК "Кубаночка".

Определением суда от 15.02.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация мо г.Краснодар.

В порядке ст. 132 АПК РФ ответчиком - ТСЖ «Единство» был заявлен встречный иск к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар и администрации муниципального образования город Краснодар, в котором ТСЖ «Единство» просило суд признать отсутствующим право муниципальной собственности на нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13 общей площадью 93,8кв.м., расположенных по адресу: <...>, указав в решении суда, что судебный акт является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.12.2015годна № 23-23-23/001-23/001/820/2015-8889/1 о регистрации права муниципальной собственности за мо город Краснодар в отношении указанного имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. В случае отсутствия перечисленных условий арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Кодекса (часть 4 статьи 132 Кодекса).

Рассмотрев заявленный встречный иск, суд считает его подлежащим к рассмотрению совместно с первоначальным, в связи с чем ходатайство представителя ТСЖ «Единство» о принятии встречного иска удовлетворено судом и Определением от 13.03.2018г. встречный иск принят судом к рассмотрению.

Ответчик по встречному иску против встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица - ФК "Кубаночка" в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований истца по первоначальному иску, поддержав требования заявленные во встречном иске .

Определением суда от 24.07.2018г. третье лицо - Администрация мо г.Краснодар привлечена к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску, поскольку оспариваемое право зарегистрировано за муниципальным образованием город Краснодар.

Определением суда от 13.03.2018г. суд удовлетворил ходатайство представителя ответчика (истца по встречному иску) о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы проведение которой поручил экспертам ООО «Легал Сервис» (г.Краснодар), поставив на разрешение экспертов следующие вопросы:

1. Были ли спорные нежилые помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) предназначены для самостоятельного использования (имели ли самостоятельное функциональное назначение) на момент первичной инвентаризации жилого дома?;

2. Были ли спорные нежилые помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) предназначены для самостоятельного использования (имели ли самостоятельное функциональное назначение) на момент приватизации первой квартиры в доме?

3. Имеются ли в спорных помещениях (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) инженерные сети, являющиеся элементами внутридомовой инженерной системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовой инженерной системы водоотведения, внутридомовой инженерной системы газоснабжения, внутридомовой инженерной системы отопления, внутридомовой системы электроснабжения, отвечающими признакам общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»?

4. Являются ли спорные помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»?

Определением суда от 26.06.2018г. производство по делу было возобновлено, в порядке ст. 146 АПК РФ, в связи с завершением экспертизы по делу.

Представитель ответчик - Администрация мо г.Краснодар против встречного иска возражал, по изложенным в отзыве основаниям.

Суд исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что в удовлетворении первоначального исков надлежит отказать, удовлетворив требования встречного иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения №№ 3-11 11/1, 13, расположенные по адресу: <...>, являются муниципальной собственностью мо г.Краснодар, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.05.2015г.

В результате проверки муниципального имущества управлением муниципального контроля администрации мо г.Краснодар, было установлено, что нежилые помещения №№11, 13, расположенные по адресу: <...>, используется ТСЖ "Единство" и Общественной организацией г.Краснодара ФК "Кубаночка", в отсутствие на то правовых оснований, о чем были составлены акты обследования № 505 от 09.11.2016г. и № 525 от 14.12.2016г.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора Департамент направил в адрес ТСЖ "Единство" письмо 16.11.2016г. исх.№ 36013/16 с требованием об освобождении имущества и передаче помещений по акту приема-передачи представителю Департамента, однако данные требования исполнены не были.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу (ответчику по встречному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском, рассматриваемым по настоящему делу.

Руководствуясь ст. 132 АПК РФ ответчик (истец по встречному иску) подал встречный иск, в котором просил суд, признать отсутствующим право муниципальной собственности на нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13 общей площадью 93,8кв.м., расположенных по адресу: <...>, указав в решении суда, что судебный акт является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.12.2015годна № 23-23-23/001-23/001/820/2015-8889/1 о регистрации права муниципальной собственности за мо город Краснодар в отношении указанного имущества.

В обоснование встречного иска, истец по встречному иску - ТСЖ "Единство" указал, что спорные нежилые помещения расположены в многоквартирном жилом доме Краснодарского гидролизного завода, расположенного по адресу: <...>, (бывшая ул.Карла Либкнехта, 79), принятого в эксплуатацию на основании акта приемки здания (сооружения) государственной комиссией, утв. Исполкомом Краснодарского госсовета депутатов трудящихся 20.03.1959г., пр. № 7, п. 66.

Первая квартира по данному дому была приватизирована по договору приватизации 16.09.1992г.

Решением общего собрания собственников помещений от 28.01.2006г. было создано ТСЖ, которое зарегистрировано как юридическое лицо 13.02.2006г.

В целях реализации прав собственников мкд на общее имущество дома ТСЖ были направлены соответствующие запросы в органы государственной власти местного самоуправления и принадлежности спорных нежилых помещений, в результате были получены следующие ответы:

- из департамента муниципальной собственности и городских земель мо г.Краснодар - спорные нежилые помещения в реестре муниципальной собственности не числятся, что подтверждается выпиской от 27.06.2006г.;

- из Управления Росреестра по КК - сведения о правообладателях спорных помещений отсутствуют, что подтверждается письмом от 28.05.2007г. исх.№ 01/159/2007-367;

- из филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" - сведения о зарегистрированных правах на спорные помещения отсутствуют, что подтверждается справкой от 29.05.2007г.

Согласно данных технического паспорта от 24.05.2007г. спорные помещения были поставлены на технический учет за ТСЖ, как лицом их эксплуатирующем.

В 2010г. ТСЖ за счет средств собственников многоквартирного дома произвели ремонт в спорных помещениях на сумму 185 641,0 руб., что подтверждается сметой затрат от 11.10.2010г. и актом выполненных работ от 28.12.2010г.

Собственники помещений многоквартирного дома по настоящее время несут бремя расходов по содержанию общего имущества дома, в том числе и за спорные помещения, что подтверждается расчетом размера платы от 27.04.2017г.

Спорные помещения являются предметом договора аренды , заключенных между ТСЖ и ККОО "ФК "Кубаночка".

Таким образом, истец по встречному иску полагает, что спорные помещения являются общим имуществом мкд, поскольку на дату приватизации первой квартиры в данном доме в 1992г. спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты, предназначенные для использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома и фактически использовались и используются по настоящее время в качестве общего имущества мкд, соответственно в силу прямого указания Закона, собственники помещений дома являются надлежащими собственниками данных помещений, а не третьи лица.

Администрация мо г.Краснодар, никогда ранее никаких претензий до подачи иска о выселении не предъявляла ТСЖ.

Осенью 2016г. представители администрации мо г.Краснодар стали требовать освободить спорные помещения, мотивируя их принадлежность к муниципальной собственности г.Краснодара, что послужило основанием для ТСЖ запросить выписку из ЕГРП в отношении спорных объектов, а так же направить соответствующие запросы в Департамент ГКУ "Крайгосархив".

Из поступившего ответа их Департамента ГКУ "Крайгосархив" от 28.03.2017г. № 9987.26 и представленной выписки из реестра муниципальной собственности от 08.02.2017г. следовало, что спорные помещения мкд на основании Приказа ДМС АМО г.Краснодара от 18.11.2015г. № 911 "О сведениях об объектах учета в Реестре муниципального имущества мо г.Краснодар", расположенном по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольская, 79" и решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 28.09.1992г. № 338 внесены в реестр муниципальной собственности, и в отношении них, зарегистрировано право муниципальной собственности 02.12.2015г.

Из архивной справки ГКУ "Крайгосархив" от 29.03.2017г. № 242 следовало, что решение Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 28.09.1992г. № 338 сведений о жилом доме по ул. Карла Либкнехта, 79 ( в настоящее время ул.Ставропольская, 79) не содержит.

Согласно представленной в справки ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 26.10.2018г. № БТ/2017-25550 спорные помещения без разрешительной документации были преобразованы из жилых помещений в ноябре 1965г.

Таким образом, спорные помещения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" в муниципальную собственность не передавались, в связи с чем истец по встречному иску полагает, что регистрация муниципальной собственности на спорные объекты нарушает права собственников помещений мкд, поскольку у владельце помещений в мкд возникло право общей долевой собственности на данные помещения с дня приватизации первой квартиры, и спорным имуществом они владеют как своим собственным по настоящее время, неся бремя расходов по их содержанию.

По мнению ТСЖ отсутствие зарегистрированного права собственности на спорные помещения за лицом, которому данное право принадлежит по закону, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым данное право зарегистрировано.

Изложенное послужило основанием истцу по встречному иску для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края со встречным иском, рассматриваемым по настоящему делу совместно с первоначально заявленным иском.

При принятии Решения суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно статьям 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, № 22 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник (лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 301 Кодекса, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. По смыслу указанной нормы истребуемое имущество должно обладать индивидуально-определенными признаками.

Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных выше фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, обязанность по представлению доказательств принадлежности индивидуально определенного имущества, а также его нахождения в незаконном владении другого лица является процессуальной обязанностью истца.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив доводы сторон, суд установил, что нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13 расположенные на 1 этаже по адресу: <...>, являются муниципальной собственностью мо г.Краснодар, что подтверждается свидетельством от 02.12.2015г.

В результате обследования муниципального имущества 09.11.2016г. и 14.12.2016г. было установлено, что помещения №№ 11,13, а также ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...> расположенные по адресу: <...> используются ТСЖ "Единство" и ФК "Кубаночка", что отражено в актах обследования № 505 и № 525 в отсутствие на то правовых оснований.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу суд установил, что спорные помещения расположены в многоквартирном жилом доме № 79 по ул.Ставропольская г.Краснодара, таким образом при рассмотрении настоящего спора, суду необходимо установить наличие у истца по первоначальному иску права собственности на истребуемое имущество, поскольку в встречном иске ТСЖ "Единство" заявлены требования о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности на спорное имущество.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом Краснодарского гидролизного завода, расположенный по адресу: <...> (ранее ул. Карла Либкнехта,79), принят в эксплуатацию на основании Акта приемки здания (сооружения) государственной комиссией, утвержденного решением Исполкома Краснодарского горсовета депутатов трудящихся 20.03.1959 г., пр. № 7, п.266.

В соответствии с решением от 28.01.2006г. общего собрания собственников помещений мкд № 79 по ул.Ставропольской г.Краснодара было создано ТСЖ "Единство", зарегистрированное в качестве юридического лица 13.02.2006г.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ "Единство" является легитимным истцом по встречному иску.

Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности на спорное имущество возникло на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов № 338 от 28.09.1992г., в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" .

16.09.1992г. была приватизирована первая квартира в мкд № 79 по ул.Ставропольской (ранее Карла Либкнехта) г.Краснодара, в соответствии с договором на передачу квартиры в собственность гражданина между администрацией Октябрьского района города Краснодара и ФИО5

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.03.2010г. № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что истцом по встречному иску в период 2006-2007г.г. были направлены запросы в органы государственной власти и местного самоуправления о принадлежности спорных нежилых помещений, в ответ на которые были получены следующие ответы:

- Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар представил выписку из Реестра муниципальной собственности города Краснодара от 27.06.2006г. из которой следовало, что спорные нежилые помещения в реестре муниципальной собственности не числятся;

- Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю письмом от 28.05.2007г. № 01/159/2007-367 сообщило, что сведения о правообладателях спорных нежилых помещений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют;

- согласно справки от 29.05.2007г., направленной филиалом ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация», сведения о зарегистрированных правах на спорные нежилые помещения отсутствуют.

Таким образом, исходя из представленных ответов на запросы истца по встречному иску, по состоянию на 2007г. спорные помещения не принадлежали истцу по первоначальному иску на каком-либо вещном праве.

Вместе с тем, из сведений Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар следует, что на основании приказа от 18.11.2015г. № 911 «О сведениях об объекте учета в Реестре муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, расположенном по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул.Ставропольска,79» сведения о спорных нежилых помещениях были восстановлены в Реестре муниципального имущества муниципального образования город Краснодар.

При этом, как следует из содержания указанного приказа, по состоянию на 27.10.2015г. сведения о спорных нежилых помещениях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали и указанные сведения были восстановлены на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 28.09.1992г. № 338.

Однако, из архивной справки ГКУ «Крайгосархив» от 29.03.2017г. № 242 следует об отсутствии в решении Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 28.09.1992 № 338 сведений о домовладении по ул. им. Карла Либкнехта,79 (в настоящее время ул.Ставропольская, 79).

Таким образом, судом установлено, что Решение Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 28.09.1992 № 338 не является правоустанавливающим документом права муниципальной собственности на спорные объекты, поскольку в данном решении не содержится сведения о домовладении по ул. им. Карла Либкнехта,79 (в настоящее время ул.Ставропольская, 79) г.Краснодара. Иных доказательств возникновения права муниципальной собственности на какие-либо помещения в мкд № 79 по ул.Ставропольской (ранее ул.Карла Либкнехта) г.Краснодара, либо домовладение в целом суду не представлено.

Распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992г. № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, которым определен порядок составления и утверждения перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность.

В силу пункта 9 указанного Положения для передачи объектов в муниципальную собственность соответствующий комитет по управлению имуществом города, района разрабатывает перечень объектов; объекты, полностью соответствующие требованиям приложения № 3 к постановлению от 27.12.1991г. № 3020-1, подлежат передаче в муниципальную собственность в двухмесячный срок со дня регистрации перечня. Объекты считаются переданными в муниципальную собственность с момента принятия решения об их передаче Верховным Советом республики в составе Российской Федерации, Советом народных депутатов края, области, автономной области, автономного округа или по истечении двухмесячного срока с момента регистрации перечня объектов, если соответствующее решение не было принято. Срок исчисляется в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Доказательств передачи спорных нежилых помещений (либо домовладения в целом), в соответствии с вышеназванным порядком в муниципальную собственность мо г.Краснодар суду не представлено.

В соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», действовавшей в период приватизации первой квартиры, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Из представленного в материалы дела технического паспорта от 24.05.2007г. следует, что спорные нежилые помещения поставлены на технический учет и числятся за ТСЖ, как за лицом их эксплуатирующим.

Вместе с тем, согласно представленной в материалы дела справки ГБУ Краснодарского края Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» от 26.01.2018 г. № БТ/2017-25550 следует, что спорные нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13 общей площадью 93,8кв.м., расположенных по адресу: <...> были образованы из жилых помещений в результате их переоборудования и перевода из жилого в нежилое в отсутствии разрешительных документов.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства по делу, учитывая факт преобразования помещений, а так же обстоятельства использований данных помещений для достижения общих целей собственников помещений в мкд, возникли вопросы о предназначении спорных помещений для самостоятельного использования на момент первичной инвентаризации (приватизации) жилого дома, имеются ли в спорных помещениях общее имущества многоквартирного дома, либо спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, вправе назначить проведение экспертизы для разъяснения возникающих в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний.

В целях разрешения вопросов необходимых для разрешения возникшего спора, по ходатайству истца по встречному иску, судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Легал Сервис» по следующие вопросы:

1. Были ли спорные нежилые помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) предназначены для самостоятельного использования (имели ли самостоятельное функциональное назначение) на момент первичной инвентаризации жилого дома?

2. Были ли спорные нежилые помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) предназначены для самостоятельного использования (имели ли самостоятельное функциональное назначение) на момент приватизации первой квартиры в доме?

3. Имеются ли в спорных помещениях (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) инженерные сети, являющиеся элементами внутридомовой инженерной системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовой инженерной системы водоотведения, внутридомовой инженерной системы газоснабжения, внутридомовой инженерной системы отопления, внутридомовой системы электроснабжения, отвечающими признакам общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»?

4. Являются ли спорные помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»?

В результате проведенной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам, изложенным в заключении эксперта № 03\18\64 от 25.06.2018г.:

1. Спорные нежилые помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) на момент первичной инвентаризации жилого дома - 26.05.1959г. находились в составе квартиры № 41, т.е. были предназначены для самостоятельного использования (имели ли самостоятельное функциональное назначение - квартира;

2. Определить имели ли спорные нежилые помещения (нежилые помещений № 3-11, 11/1, 13, а так же ½ части нежилых помещений №№ 4, 5, 10, расположенных по адресу: <...>) самостоятельное функциональное назначение на момент приватизации первой квартиры в доме - эксперту не представилось возможным, по причине отсутствия проектной и разрешительной документации на переоборудование и перепланировку жилого помещения (в. 41 в нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13, а так же часть 1/2 нежилых помещений № 4, 5. 10 , расположенных по адресу: <...>;

3. При проведении осмотра экспертом установлено:

- отключающих устройств на инженерных системах холодного и горячего водоснабжения в нежилых помещениях № 3-11, 11\1, 13, а так же часть 1/2 нежилых помещений № 4, 5. 10 , расположенных по адресу: <...> - на момент осмотра не зафиксировано, следовательно системы холодного и горячего водоснабжения являются общим имуществом ;

- канализационный стояк, расположен в туалете инв.№ 4 относится общедомовому имуществу до стыкового соединения с унитазом;

- на ответвлении к газовому оборудованию установлена заглушка , т.е. газоснабжение помещений не осуществляется;

- внутри нежилых помещений на радиаторах отопления установлена запорная арматура, следовательно система отопление в нежилых помещениях относится к общедомовому имуществу;

- в нежилых помещениях установлен прибор индивидуального учета электрической энергии, следовательно система электроснабжения нежилых помещений не является общим имуществом;

На 4 вопрос суда эксперт ответа не представили, указав что он носит оценочно-правовой характер и не входит в компетенцию суда.

В ходе судебного разбирательства по делу представитель истца по встречному иску пояснил, что спорные нежилые помещения используются собственниками помещений многоквартирного дома в целях управления жилым домом, проведения общих собраний, приема собственников помещений и членов ТСЖ «Единство», проведение заседаний правлений, хранения финансово-бухгалтерской и технической документации дома и никто, кроме собственников помещений многоквартирного дома спорными нежилыми помещениями никто не пользуется.

Истец по встречному иску так же пояснил, что в 2010 году ответчиком, за счет средств собственников помещений многоквартирного дома был произведен ремонт спорных помещений на общую сумму 185 641,0 руб., что подтверждается сметой затрат от 11.10.2010г. и актом выполненных работ от 28.12.2010г., представленных в материалы дела.

Кроме того, часть спорных нежилых помещений являются предметом договоров аренды, заключенных между ответчиком и ФК «Кубаночка» начиная с 2014 года.

Изложенное, свидетельствует о владении собственниками мкд спорными помещениями в течение всего периода для достижения целей собственников мкд в виде управления домом, а так же несение расходов по их содержанию.

Таким образом, учитывая заключение судебной экспертизы, указывающей на размещение в спорных помещениях внутридомовых систем водоотведения, горячего и холодного водоснабжения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений, а так же Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», суд пришел к выводу, что спорные помещения, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, не имеют самостоятельного назначения и являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного дома.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что истец по первоначальному иску не представил доказательства необходимые для удовлетворения виндикационного иска: наличие права собственности на истребуемое имущество, а так же доказательства нахождение имущества в чужом незаконном владении ответчика, учитывая что спорные объекты являются общим имуществом мкд, при таких обстоятельствах требования истца по первоначальному иску о виндикации спорного имущества не подлежат удовлетворению.

Требование заявленные во встречном иске о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13 общей площадью 93,8кв.м., расположенных по адресу: <...> подлежат удовлетворению судом поскольку доказательств передачи спорных нежилых помещений в муниципальную собственность суду не представлено. Судом установлено, что спорные помещения относятся к той категории имущества, котрое предназначено для обслуживания всего мкд, в связи с чем является общедомовым имуществом, в связи с чем регистрация права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения за администрацией муниципального образования город Краснодар нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности в отношении указанного имущества возникло у них со дня приватизации первой квартиры и указанным имуществом, как своим собственным, они фактически владеют по настоящее время. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

При изложенных обстоятельствах, требования ТСЖ "Единство" подлежат удовлетворению судом в полном объёме. Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.12.2015годна № 23-23-23/001-23/001/820/2015-8889/1 о регистрации права муниципальной собственности за мо город Краснодар в отношении указанного имущества.

В ходе судебного разбирательства судом были исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ, в связи с чем с Администрации мо г.Краснодар и Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации мо г.Краснодар, в пользу ТСЖ "Единство" за счет казны муниципального образования город Краснодар подлежат взысканию судебные расходы понесенные товариществом на оплату госпошлины при подаче встречного иска в размере 6 000 руб., а так же расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации мо г.Краснодар отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право муниципальной собственности на нежилые помещения № 3-11, 11/1, 13 общей площадью 93,8кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.12.2015годна № 23-23-23/001-23/001/820/2015-8889/1 о регистрации права муниципальной собственности за мо город Краснодар в отношении указанного имущества.

Взыскать с Администрации мо г.Краснодар и Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации мо г.Краснодар, в пользу ТСЖ "Единство" за счет казны муниципального образования город Краснодар судебные расходы понесенные товариществом на оплату госпошлины при подаче встречного иска в размере 6 000 руб., а так же расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.Г. Пристяжнюк