Постановление от 8 июня 2020 г. по делу № А45-2125/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тюмень Дело № А45-2125/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 08 июня 2020 года.


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.,

судей Малышевой И.А.,

Мелихова Н.В. –

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Национального банка «Траст» (ИНН 7831001567, ОГРН 1027800000480, далее – общество НБ «Траст», Банк)на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.11.2019 (судья Свиридова Г.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 (судьи Зайцева О.О., Назаров А.В.,Фролова Н.Н.) по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ИНН 5406715023, ОГРН 1125476098494, далее – общество «ИнвестКом», должник), принятые по заявлению Томилова Олега Николаевича о признании права собственности на жилое помещение и прекращении залога.

Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (ИНН 5406325063, ОГРН 1055406260690, далее – общество ПТК «Стройинвест»).

Суд установил:

в деле о банкротстве общества «ИнвестКом» Томилов О.Н. обратилсяв арбитражный суд с заявлением о признании права собственностина однокомнатную квартиру № 5 общей площадью 37,1 кв. м, расположенную по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 7 (далее – квартира),и признании отсутствующим обременения в виде залога на указанную квартиру (с учётом уточнений).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.11.2019 заявление удовлетворено – право собственности на квартиру признаноза Томиловым О.Н.; залог общества НБ «Траст» в отношении имущественных прав на квартиру признан отсутствующим (прекратившимся).

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 определение арбитражного суда от 01.11.2019 оставлено без изменения.

Общество НБ «Траст» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда от 01.11.2019 и постановление апелляционного суда от 24.01.2020 отменить, в удовлетворении требований Томилова О.Н. отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то,что признание предварительного договора участия в качестве основания наличия у заявителя прав участника долевого строительства, противоречит нормам действующего законодательства; факт оплаты цены квартиры не может являться установленным ввиду отсутствия в материалах дела доказательства отражения указанной суммы в бухгалтерском учёте должника и дальнейшего их направления на финансирование строительства объекта долевого участия,а также ввиду отсутствия доказательств наличия у заявителя финансовой возможности; вывод судов об отсутствии необходимости получения согласия Банка на заключение предварительного договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу заявитель возражал против доводов Банка, согласился с выводами судов о законности и обоснованности требований, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседаниене явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствиена основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права,а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик) и обществом «ИнвестКом» (участник долевого строительства) заключён договор от 18.12.2012 (далее – Договор),по условиям которого участник долевого строительства принимает участиев долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.

Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силамии (или) с привлечением других лиц построить (создать) МКД и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункт 2.1 Договора).

Из Договора также следует, что оплата производится участником строительства застройщику за счёт средств банковского кредита, предоставленного открытым акционерным обществом «Номос Банк» по кредитному договору от 28.12.2012 № 22579/л.

Между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик) и Томиловым О.Н. (участник долевого строительства) заключён предварительный договор участия в долевом строительстве от 07.11.2013 № 5-ВБ2 (далее – предварительный договор), по условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом № 2 с помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру № 5 участнику долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить 1 540 000 руб. и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 6.3 Договора, застройщик гарантирует, что до подписания договора, права на объект долевого строительства, не заложены, не проданы (уступлены), в споре и под арестом (запрещением) не состоят, не обременены другими обязательствами застройщика и третьих лиц.

Оплата по предварительному договору произведена в полном объёме, что подтверждается соглашением о предоставлении беспроцентного займа от 07.11.2013 № 5/0017, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 07.11.2013 № 284, а также справкой общества «Инвестком» об отсутствии задолженности.

Между обществом «ИнвестКом» (арендодатель) и Томиловым О.Н. (арендатор) подписано соглашение от 18.06.2017 о предоставлении квартиры в пользование, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование квартиру № 5 до перехода её права собственности на арендатора.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за обществом «ИнвестКом».

Определением арбитражного суда от 29.01.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «ИнвестКом».

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 в отношении общества «ИнвестКом» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 04.04.2019 общество «ИнвестКом» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Писаренко И.В.

Ссылаясь на исполнение условий предварительного договора по оплате стоимости квартиры, фактическое владение квартирой и регистрацию права собственности за должником, Томилов О.Н. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 201.1, пункта 1 статьи 201.8, пункта 8 статьи 201.11Закона о банкротстве, статей 352, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и разъяснениями, изложеннымив пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённого постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерацииот 04.12.2013, пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации№ 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав», и исходил из того, что общество ПТК «Стройинвест»и общество «Инвестком» принадлежат к одной экономической группе аффилированных лиц, которые реализовали незаконную схему привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путём заключения с ними нескольких последовательных (параллельных) договоров без их государственной регистрации, являющихся фактически договором участия в долевом строительстве и предусматривающего в конечном итоге право на получение квартиры. В данном обособленном споре должникне передал Банку денежные средства, полученные от гражданина – участника долевого строительства в оплату стоимости квартиры, для погашения кредитаи прекращения обременения жилого помещения в виде права залога.

Арбитражный суд сделал выводы об исполнении гражданином всех обязательств участника долевого строительства, возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодексаи отсутствии оснований для возложения на него негативных последствийза недобросовестное поведение должника.

Апелляционный суд согласился с выводом арбитражного суда.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участиив долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве(далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуетсяв предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введеныв эксплуатацию в порядке, установленном законодательствомо градостроительной деятельности, допускается только названнымив нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункт 3).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связис участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости, утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, сформирована правовая позиция о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность,но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонамипри совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве,к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве,в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены уступки прав требований по договору производитсяпосле государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору)об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

При этом юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несёт ответственностьза несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требованийк порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствиис законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 11 Законаоб участии в долевом строительстве).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротствес даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обремененияв отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

Поскольку судами установлено, что на основании договора гражданин надлежащим образом исполнил обязанности участника долевого строительства по оплате застройщику стоимости квартиры; имеющиеся нарушения надлежащего оформления перехода права требования жилого помещения находятся в пределах компетенции признанного судом застройщиком общества «ИнвестКом», являющим обязанным лицом перед Банком, поддержавшим схему финансирования строительства МКД, предложенную аффилированными выгодоприобретателями, заявление удовлетворено правомерно.

Аналогичная правовая позиция поддержана определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № 309-ЭС19-4373(2) по делу№ А50-31196/2016.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договороми не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьёй 353 Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещенияи его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать о том,что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1статьи 352 Гражданского кодекса влечёт прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Вместе с тем, действие Закона об участии в долевом строительствене распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностьюпо строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексоми законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностьюпо строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещениев строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан –участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели,а не на воспрепятствование ей.

Граждане – участники долевого строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равнокак и контролировать движение переданных застройщику денежных средств.

Доводы Банка о том, что гражданин, исполнивший все обязательстваучастника долевого строительства и являющийся, по сути, добросовестным приобретателем спорного объекта по договору участия в долевом строительстве, должен нести ответственность перед Банком за исполнение обязанностей застройщика, не соответствуют приведённым нормам права.

Данная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации (определение от 16.04.2020 № 304-ЭС19-23396 (2) по делу№ А45-2125/2018).

Фактические обстоятельства установлены судами в результате полногои всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм процессуального права не допущено.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела, в том числе фактом оплаты гражданином стоимости жилого помещения должнику, и иное толкование им положений гражданского законодательства без учёта специальных норм Закона об участии в долевом строительствеи Закона о банкротстве не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.11.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Н.В. Лаптев


Судьи И.А. Малышева


Н.В. Мелихов