Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А32-36391/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар

Дело № А32-36391/2017

Резолютивная часть решения принята 07.02.2018

Полный текст решения изготовлен 21.02.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело

по первоначальному исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010),

о взыскании задолженности по договору аренды от 03.05.2005 № 3300001233 в размере 140 374,53 руб., пени в размере 28 262,36 руб.,

по встречному исковому заявлению

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010),

ответчики:

1. администрация муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. администрация Новомихайловского городского поселения Туапсинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об расчете годовой арендной платы за период с 2015 года по I квартал 2016 года по договору аренды от 03.05.2005 № 3300001233 на основании рыночной стоимости земельного участка в размере 3 589 560 руб.,

о взыскании переплаты по арендной плате в размере 15 956,26 руб…,

при участии в заседании:

от ответчика 1, ответчика 2: не явились, извещены;

от ФИО1: ФИО2 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация) обратилась с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды от 03.05.2005 № 3300001233 в размере 140 374,53 рублей за период с 10.04.2015 по 10.04.2017, пени в сумме 28 262,36 рублей за период с 11.01.2015 по 11.04.2017.

Определением от 05.10.2017 судом принято к производству встречное исковое заявление ФИО1, уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ (определение суда от 20.12.2017), согласно которого истец просит взыскать в равных долях с администрации муниципального образования Туапсинский район и администрации Новомихайловского городского поселения 31 912,52 руб., переплаты по арендной плате, уплаченной за период аренды земельного участка с 01.01.2016 по 31.03.2016.

Представитель ФИО1 относительно исковых требований администрации возражал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 31.01.2018 объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 07.02.2018. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

По первоначальному иску.

Рассмотрев требования истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), суд полагает не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Администрация (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления главы администрации муниципального образования Туапсинского района заключили договор аренды от 03.05.2005 № 3300001233 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:0058 общей площадью 1559,77 кв. м, расположенный по адресу: 352855, Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловский поселковый округ, урочище Широкая Щель, в районе б/о «Радуга», категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – эксплуатация спального корпуса (далее – спорный земельный участок).

На основании постановлений администрации Тенгинского сельского поселения Тенгинского района № 156 от 27.08.2015, № 256 от 03.12.2015 между администрацией и ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 19.01.2016 № 5/1130 о присвоении спорному земельному участку адреса: Краснодарский край, Туапсинский район, Тенгинское сельское поселение, с. Лермонтово, мкр. Широкая Щель, д. 7.

Право муниципальной собственности на указанный земельный участок не зарегистрировано. Администрация распоряжается спорным земельным участком на основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 6.2 договора аренды установлен срок действия на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.05.2017 (регистрационная запись № 23-23-13/009/2006-154 от 09.06.2006).

Пунктом 2.1.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен в сумме 30 259,54 рублей.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 2.4 договора аренды)

В случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

За ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 10.04.2015 по 10.04.2017, в связи с чем, истец направил в адрес предпринимателя претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Считая обязательства по внесению арендной платы за спорный период исполненными, а также выявив переплату по арендным платежам, ответчик направил встречную претензию с просьбой вернуть излишне уплаченные денежные средства.

В связи с тем, что между сторонами существуют разногласия о порядке определения размера арендной платы за спорный период, истец по первоначальному исковому заявлению обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями в защиту нарушенного права.

При рассмотрении настоящего дела суд исходил из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. В силу пункта 3 названной статьи порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий договора об арендной плате необходимо производить исходя из положений нормативных правовых актов, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления, и устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений» (далее – Постановление № 73).

Согласно пункту 19 указанного Постановления № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее – Постановление № 50).

Пунктом 2 Постановления № 50 органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Договор аренды спорного земельного участка заключен 03.05.2005, то есть после введения в действие ЗК РФ, в связи с чем, при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, собственность на которые не разграничена, сторонам такого договора надлежит руководствоваться нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок определения и расчета арендной платы.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно подпункта 4 пункта 1 Постановления №50 с 1 апреля 2012 года устанавливается ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы.

Спорный земельный участок относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, и, как указано выше, собственность в отношении него не разграничена, в связи с чем, начиная с 1 апреля 2012 года, арендная плата за пользование спорным земельным участком должна исчисляться исходя из 1,5% от его рыночной стоимости.

Истец по первоначальному исковому заявлению в обоснование своих требований указал, что на момент обращения в арбитражный суд арендные платежи за период с 10.04.2015 по 10.04.2017 на расчетный счет арендодателя арендные платежи поступали сумме меньшей, чем подлежащей уплате, в связи с чем, образовалась задолженность.

Судом установлено, что определяя размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 10.04.2015 по 31.03.2016, истец применил рыночную стоимость спорного земельного участка, указанную в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «АСК-Оценка» в размере 12 700 000 рублей.

В связи с принятием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 121), отменившего Постановление № 50, истец по первоначальному исковому заявлению произвел перерасчет размера арендной платы за пользование спорным земельным участком в соответствии с порядком расчета, определенным названным постановлением. И начиная с 01.04.2016 производил начисления, применяя кадастровую стоимость земельного участка.

В подтверждение своих требований истец по первоначальному исковому заявлению представил в материалы дела акт сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2014 по 09.06.2017, где сальдо по основному обязательству составило 140 374,53 рубля, по пени 28 262,36 рублей.

По встречному исковому заявлению истец просит считать надлежащей рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 3 589 560 рублей. В связи с чем, считает, что истец по первоначальному исковому заявлению необоснованно завышает арендную плату за пользование спорным земельным участком.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-41245/2015 от 30.01.2017 для определения размера арендной платы в отношении спорного земельного участка за 2015 год принят размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный судебным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» – 3 589 560 рублей. Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что размер годовой арендной платы в 2015 году за пользование спорным земельным участком составляет 1,5 процента рыночной стоимости земельного участка, то есть, 53 843,4 рубля.

При разрешении спора по делу № А32-41245/2015 арбитражные суды исследовали и дали оценку доказательствам, представленным в настоящем споре.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ определено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу указанной нормы, преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2018 по делу № А32-39840/2016).

При таких обстоятельствах суд считает подлежащим применению размер арендной платы за период 10.04.2015 по 31.03.2016, рассчитанный исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 3 589 560 рублей.

Ответчиком по первоначальному исковому заявлению представлен контррасчет задолженности по арендной плате, из которого следует, что все платежи по арендной плате погашены. Судом расчет проверен и признан методологически и арифметически верным, в связи с чем, суд считает, что оснований для взыскания задолженности не имеется

На основании изложенного требование истца по первоначальному исковому заявлению о взыскании задолженности арендной плате удовлетворению не подлежит.

Также истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании пени 28 262,36 рублей.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как указано выше, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 2.4 договора аренды). Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок.

Судом установлено, что истец по первоначальному исковому заявлению производил начисление пени исходя из задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 12 700 000 рублей.

Суд признает применение рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 12 700 000 рублей неверным, а значит расчет задолженности по пене, произведенный администрацией муниципального образования Туапсинский район является методологически неправильным и отклоняется судом.

Верным суд считает расчет, представленный ФИО1, который выполнен исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 3 589 560 рублей.

Согласно указанному расчету на стороне ФИО1 образовалась задолженность по пене по состоянию на 10.04.2017 в размере 1 328,17 рублей. Платежным поручением от 17.07.2017 ФИО1 оплатила часть задолженности в размере 1 320,62 рубля, в связи с чем, недоплата по пеням за спорный период составила 7,55 рублей.

Таким образом, исковые требования по первоначальному исковому заявлению в части пени подлежат удовлетворению в размере 7,55 рублей.

По встречному иску.

Как указано выше, 03.05.2005 администрация муниципального образования Туапсинский район и (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды от 03.05.2005 № 3300001233 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:0058 общей площадью 1559,77 кв. м, расположенный по адресу: 352855, Краснодарский край, Туапсинский район, Новомихайловский поселковый округ, урочище Широкая Щель, в районе б/о «Радуга», категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – эксплуатация спального корпуса (далее – спорный земельный участок).

Пунктом 2.1.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен в сумме 30 259,54 рублей.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 2.4 договора аренды).

Спорный земельный участок относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, и, как указано выше, собственность в отношении него не разграничена, в связи с чем, начиная с 1 апреля 2012 года, арендная плата за пользование спорным земельным участком должна исчисляться исходя из 1,5% от его рыночной стоимости.

Судом установлено, что определяя размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 10.04.2015 по 31.03.2016, истец применил рыночную стоимость спорного земельного участка, указанную в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «АСК-Оценка» в размере 12 700 000 рублей.

В обоснование своих требований истец по встречному исковому заявлению указывает, что Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-41245/2015 от 30.01.2017 для определения размера арендной платы в отношении спорного земельного участка за 2015 год принят размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный судебным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» – 3 589 560 рублей. Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что размер годовой арендной платы в 2015 году за пользование спорным земельным участком составляет 1,5 процента рыночной стоимости земельного участка, то есть, 53 843,4 рубля.

Платежным поручением от 23.03.2015 № 16 ФИО1 внесла оплату в размере 50 000 рублей, в связи с чем, на стороне истца образовалась задолженность в размере 3 843,4 рублей.

Согласно расчету, представленному ФИО1, размер арендной платы за спорный период - I квартал 2016 года составил 14 244,08 рублей.

53 843,4х6,4%) / (366х91) = 14 244,08

Платежным поручением от 12.02.2016 № 3 на сумму 50 000 рублей ФИО1 погасила образовавшуюся задолженность и оплатила арендную плату за спорный период. В связи с чем, на стороне администрации муниципального образования Туапсинский район образовалась переплата в размере 31 912,52 за период с 01.01.2016 по 31.03.2016.

01.04.2016 стороны перешли на расчет арендной платы, установленный Постановлением № 121, в связи с чем, переплата сохранилась на момент обращения истца со встречным исковым заявлением за период до 01.04.2016.

Истец по встречному исковому заявлению в подтверждение оплаты арендной платы за период с 10.04.2015 по 10.04.2017 в материалы дела представил платежные поручения от 23.03.2015 № 16, от 12.02.2016 № 3, от 06.10.2016 № 51, от 30.12.2016 № 61, от 07.04.2017 № 10, от 16.07.2017 № 50.

На основании изложенного требования истца по встречному исковому заявлению надлежит удовлетворить.

Согласно письму Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю денежные средства по платежному поручению № 3 от 12.02.2016 в сумме 50 000 рублей поступили в бюджет Новомихайловского городского поселения Туапсинского района по нормативу распределения 50%, а также в бюджет муниципального образования Туапсинский район по нормативу распределения 50%.

На основании статьи 110 АПК РФ с муниципального образования Туапсинский район и Новомихайловского городского поселения Туапсинского района за счет средств казны муниципального образования Туапсинский район и казны Новомихайловского городского поселения Туапсинского района подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному исковому заявлению в размере 2 000 рублей.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ с ФИО1 надлежит взыскать государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010) в доход муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) 7,55 рублей задолженности по пене.

В части остальных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 рубль.

По встречному иску:

Взыскать с администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) и администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010) 31 913 рублей, из них 15 956,5 рублей из бюджета муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), 15 956,5 рублей из бюджета Новомихайловского городского поселения Туапсинского района.

Взыскать с муниципального образования Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет средств казны муниципального образования Туапсинский район в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010) 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Новомихайловского городского поселения Туапсинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) за счет средств казны Новомихайловского городского поселения Туапсинского района в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305236507300010) 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Р.Ю. Савин