Решение от 16 октября 2020 г. по делу № А41-38058/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-38058/20
16 октября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 5047009801, ОГРН 1025006177525)

к ООО "МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 5047163730, ОГРН 1155047000294)

о расторжении договора аренды,

3-е лицо: ООО «Сходня.

при участии в судебном заседании: представителей сторон согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "МОНОЛИТСТРОЙИНВЕСТ" о расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-21 от 31.12.2014 г. в связи с неиспользованием земельного участка для целей строительства более трех лет, обязании возвратить земельный участок, взыскании судебной неустойки.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор № ЮА-21 от 31.12.2014 г. аренды земельного участка КН 50:10:0060206:101, вид разрешенного использования: «среднеэтажная жилая застройка».

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0030307:355 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как следует из материалов дела, ответчиком получен градостроительный план земельного участка КН 50:10:0060206:101,

23.04.2015 г. ООО «Сходня» заключило с Администрацией городского округа Химки Московской области Договор № ЮА-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101.

16.03.2017 г. Министерством строительного комплекса Московской области было издано распоряжение № П35/351 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр. Сходня.

Согласно утвержденному проекту планировки территории и проекту межевания территории по адресу: Московская область, городской округ Химки, мкр. Сходня, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:101 предусмотрено строительство жилого дома обшей площадью 5336 кв. м (позиция № 9).

07.12.2017 г. на основании проекта планировки и проекта межевания Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:101 выдан Градостроительный план земельного участка № RU 50301000-MSK007482 (далее ГПЗУ).

28.02.2017 г., ООО «Сходня» заключило с Администрацией городского округа Химки Московской области Соглашение о реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов с сопутствующей инфраструктурой, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:101 должен быть построен жилой дом площадью 8226 кв. м.

Пунктом 2.. 13 этого же Соглашения предусмотрено, что в срок 31.12.2018 г. ООО «Сходня» приняло на себя обязательство осуществить работы по ремонту и оборудованию стационара на 112 коек в трехэтажном нежилом здании, расположенном по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Микояна 25, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:114., с ориентировочным объемом капиталовложений 120 000 000 рублей.

17.06.2019 г. Администрация городского округа Химки Московской области и ООО «Сходня» подписали Акт № 282 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 г., в котором указали, что ООО «Сходня» выполнило свои обязательства по ремонту и оборудованию стационара на 112 коек с размером капиталовложений 145 111 507 рублей.

12.04.2018 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор о передаче (уступки) прав и обязанностей но Договору № IOA-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101.

20.06.2019 г. ООО «Сходня» заключило с ООО «МонолитСтройИнвест» Договор соинвестирования, согласно которому в рамках реализации Инвестиционного проекта ООО «Сходня» передает ООО «МонолитСтройИнвест» как новому застройщику права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0060206:101 и 50:10:0060206:103, и в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060206:186, что является вкладом в строительство трех жилых домов, а ООО «МонолитСтройИнвест» как новый застройщик по результатам строительства передает ООО «Сходня» как инвестору 820 кв. м продаваемых площадей.

05.09.2019 г. между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «МонолитСтройИнвест» было заключено Дополнительное соглашение № 462 к Соглашению о реализации инвестиционного проекта от 28.02.2017 г., согласно которому в целях реализации прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирного дома по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Вишневая 31, признанного проблемным объектом, ООО

«МонолитСтройИнвест» приняло на себя обязательства безвозмездно передать жилые помещения площадью 1 204 кв. м. физическим лицам, включенным в реестр требований участников строительства, сформированного в рамках процедуры банкротства ООО «Монолит-град-строй» (дело № А40-9655/0-88-35Б).

В случае расторжения Договора аренды № ЮА-21 от 23.04.2015 г. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060206:101 обязательства перед обманутыми дольщиками также исполнены не будут.

Кроме того, ответчиком на основании ГПЗУ разработан проект дома, получено положительное заключение экспертизы, согласовано архитектурно-градостроительное обоснование (АГО).

Согласно письму Главы городского округа Химки Московской области от 05.03.2020 г. исх. № 132ИСХ-2689 Администрация городского округа Химки Московской области поддерживает выдачу ООО «МонолитСтройИнвест» разрешения на строительство объекта «многоэтажный жилой дом № 3» на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060206:101.

08.10.2020 г. ООО МонолитСтройИнвест» в порядке получения муниципальной услуги обратилось за выдачей разрешения на размещение объекта. Срок оказания услуги до

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды, в т.ч. по оплате арендной платы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судья А.О. Уваров