Решение от 7 июня 2017 г. по делу № А41-15255/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-15255/17
07 июня 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2017 года

Решение изготовлено полностью 01 июня 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО "КОМПАНИЯ ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Клинского муниципального района Московской области

о взыскании неосновательного обогащения в размере 4064620,88 руб. в виде переплаты арендных платежей по договору аренды от 01.07.2013 № 3125 земельного участка с кадастровым номером 50:03:0040306:95,

и встречное исковое заявление

Администрации Клинского муниципального района Московской области

к ООО "КОМПАНИЯ ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности в размере 1158204,26 руб. по договору аренды от 01.07.2013 № 3125 земельного участка с кадастровым номером 50:03:0040306:95 за период с 1 квартала 2014 по 25.05.2016,

при участии в заседании согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания ТехноСтройОлимп» (далее – ООО «Компания ТехноСтройОлимп», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Клинского муниципального района Московской области (далее – Администрация Клинского района, администрация, ответчик) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- Взыскать с Администрации Клинского муниципального района Московской области в пользу ООО "КОМПАНИЯ ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" 5514232,47 руб. неосновательного обогащения.

Администрация Клинского района обратилась к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» с встречным иском о взыскании задолженности в размере 1158204,26 руб. по договору аренды от 01.07.2013 № 3125 земельного участка с кадастровым номером 50:03:0040306:95 за период с 1 квартала 2014 по 25.05.2016 и пени за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 249314,78 руб. по задолженности за периоды с 1 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и возражал против встречных требований.

Представитель ответчика поддержал встречный иск и возражал против первоначальных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01 июля 2013 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 3125 земельного участка с КН 50:03:0040306:95 площадью 13973 кв.м. по адресу: Московская область, пос.Майданово, с разрешенным использованием «для размещения многоэтажной жилой застройки», сроком с 01.07.2013 по 01.07.2016.

25 мая 2016 года сторонами подписано Соглашение о расторжении договора аренды № 3125.

Впоследствии для продолжения строительства на земельном участке с КН 50:03:0040306:95 площадью 13973 кв.м. по адресу: Московская область, пос.Майданово между сторонами заключен договор аренды от 26.05.2016 № 3660.

Как следует из условий договоров и разработанной проектной документации (Градостроительного плана, утвержденного Постановлением Администрации Клинского района № 2520 от 18.11.2013, проекта строительства, разработанного проектной организацией ООО «Управление проектных работ № 2 «Агропроект»), указанный земельный участок предназначен для строительства двух жилых домов по следующим адресам:

- позиция 40, <...>;

- позиция 39, <...>

с необходимыми к проектированию и строительству при жилых домах зонами проездов, тротуаров, детских площадок, автостоянок, площадок для отдыха, хозяйственных площадок в пределах установленных действующим законодательством норм, территории под благоустройство и озеленение придомовой территории, сети теплоснабжения, канализации, водопровода и иных сетей с охранными зонами.

Истцом были получены разрешения на строительство соответствующих домов:

- № RU 505600-1460 от 24.01.2014 – по позиции 40;

- № RU 505600-1459 от 24.01.2014 – по позиции 39.

Согласно разработанному в составе проектной документации Проекту организации строительства, для строительства дома позиция 40 (1 этап) и организации строительной площадки необходим земельный участок (часть земельного участка с КН 50:03:0040306:95) площадью 9573,92 кв.м.; для строительства дома позиция 39 (этап 2) и организации строительной площадки необходим земельный участок (часть арендованного участка) общей площадью 4399,09 руб., в границах, установленных на плане.

По позиции 40 - 09.12.2014 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50506000-413, 27 января 2015 года зарегистрировано право муниципальной собственности на квартиру 112 в д.1 корп.2, запись о регистрации № 50-50/050-03/089/2014-905/2.

По позиции 39 – 14.12.2016 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-08-6781-2016, право собственности не зарегистрировано.

Учитывая изложенное, истец полагает, что с даты государственной регистрации права собственности на помещение в построенном доме на арендуемом им земельном участке – 27.01.2015 – взимание арендной платы за данный участок по позиции № 40, неправомерно.

С указанной даты часть земельного участка с КН 50:03:0040306:95, занятая домом 1 корп.2 и прилегающей к нему территорией, общей площадью 9573,92 кв.м., истцом не используется.

Между тем, в период действия договора аренды с 27 января 2015 года истцом внесены ответчику денежные средства в размере 19200712,96 руб., согласно представленным платежным поручениям и акту сверки расчетов по состоянию на 19.10.2016.

При этом, с учетом прекращения с 27.01.2015 права аренды на часть земельного участка, занятого домом 1 корп.2 (позиция 40), размер арендной платы за время действия договоров аренды должен составлять 13686480,49 руб., согласно представленному истцом уточненному расчету.

Таким образом, истец полагает, что получение арендных платежей в размере 5514232,47 руб. является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возмещению в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.

В письме в администрацию № 12/163-04 от 02.12.2016 общество предлагало возместить суммы неосновательного обогащения, но претензия оставлена без ответа.

Ответчик возражал против представленного истцом расчета, указав, что размер неосновательного обогащения должен составлять 5508502,88 руб., поскольку согласно расчету ответчика, за период действия договоров истец должен был заплатить 13692210,08 руб., а не 13686480,49 руб.

Кроме того, истец несвоевременно производил арендные платежи, в связи с чем ему начислены пени за 2014 год – 136692,40 руб., 8905,67 руб. – за 1 квартал 2015 года, всего на сумму 145598,07 рублей, которые администрация просит взыскать с общества в встречном иске.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник (публично-правовое образование) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок

Исходя из содержания указанных норм права следует, что с момента окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в таких многоквартирных домах, под такими домами должны быть сформированы земельные участки.

До момента их образования земля под домами находится во владении и пользовании собственников помещений домов, а публично-правовое образование должно обеспечить формирование и постановку на кадастровый учет таких участков.

Собственник участков, на которых построены жилые дома, с момента госрегистрации права собственности на одно из помещений в них, теряет право распоряжения такими участками, которое автоматически переходит к жильцам - собственникам квартир жилого дома.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, законом установлена обязанность арендатора производит оплату исключительно за имущество, которое передано ему в пользование.

Поскольку в силу ч.1 ст. 36 ЖК РФ, частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка прекратилось.

Указанными положениями земельного и жилищного законодательства опровергаются доводы администрации, изложенные в отзыве на иск, о том, что цена аренды установлена в действовавшем до расторжения договора аренды и определена по результатам проведенного аукциона, и не может изменяться до расторжения договора или до внесения в него соответствующих изменений.

Также судом отклоняются возражения ответчика в отношении произведенных истцом расчетов неосновательного обогащения.

Согласно градостроительному плану земельного участка и представленной проектной документации, для использования и эксплуатации жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, необходим земельный участок площадью 9573,92 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с 27 января 2015 года прекратилась обязанность ООО «Компания ТехноСтройОлимп» по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.07.2013 № 3125 за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 50:03:0040306:95 площадью 9573,92 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, денежные средства, перечисленные истцом ответчику за период после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, в части земельного участка, необходимого для использования дома и благоустройства, являются неосновательным обогащением со стороны ответчика и подлежат возврату.

Платежными поручениями № 697 от 11.06.2013, № 69 от 04.09.2013, № 510 от 09.12.2013, № 418 от 14.03.2014, № 457 от 18.03.2014, № 412 от 22.09.2014, № 500 от 08.10.2014, № 121 от 21.01.2015, № 656 от 03.04.2015, № 39 от 23.06.2015, № 926 от 14.12.2015, № 958 от 23.12.2015, № 304 от 14.03.2016, № 364 от 22.03.2016, истцом перечислены арендные платежи в общей сумме 19200712,96 рублей.

Из них до 27 мая 2015 года внесено 3251570 + 6828570 + 540310,60 = 10620450,60 рублей.

С 27.05.2015 внесено 19200712,96 - 10620450,60 = 8580262,36 рублей.

При этом, из расчетов истца следует, что в период с 29.01.2015 по 31.12.2015 за пользование земельным участком (частью площадью 3299,09 кв.м.) подлежала внесению арендная плата в размере 2097959,72 руб., за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 603305,17 руб., за период с 01.04.2016 по 25.05.2016 – 364635 руб., итого - 2097959,72 + 603305,17 + 364635 = 3065899,89 руб.

Разница между оплаченной арендной платой и подлежащей оплате за период с 27.01.2015 по 25.05.2016 составила 8580262,36 - 3065899,89 = 5514362,47 рублей.

Согласно расчету истца и представленным в материалы дела копиям платежных поручений, неосновательное обогащение за пользование частью земельного участка с КН 50:03:0040306:95 площадью 9573,92 составляет 5514232,47 руб. за период с 27.01.2015 по 25.05.2016.

При расчете истец исходит из определения размера арендной платы за 1 кв.метр участка: общий размер арендной платы за определенный период делит на общую площадь участка, затем полученное умножает на площадь оставшегося участка (4399,09 кв.м.). Если в периоде пользование участком производилось меньшее количество дней, то полученный результат делится на количество дней в периоде (квартале) и умножается на количество дней пользования участком.

Суд принимает расчет неосновательного обогащения, представленный истцом, как обоснованный и математически верный.

В связи с принятием расчета истца, суд не принимает расчет неосновательного обогащения, представленный ответчиком.

С учетом изложенного, первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В части встречного иска о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды № 3125 от 01.07.2013 в размере 1158204,26 руб. и пеней за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 249314,78 руб. суд установил следующее.

Согласно пояснениям и расчету ответчика, указанная задолженность числится за период с 1 квартала 2014 года по состоянию на 25.05.2016. В порядке досудебного урегулирования спора обществу направлялась претензия от 25.10.2016 № 6402/в-2-17 с требованием погасить задолженность, но ответа не последовало.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (ч. 1 ст. 408 ГК РФ).

Доводы ответчика о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды № 3125 от 01.07.2013 противоречат материалам дела и установленным судом обстоятельствам.

Из расчета истца следует, что расчет неосновательного обогащения произведен им исходя из оплаты арендной платы по состоянию на 25.05.2016 (дата соглашения о расторжении договора № 3125 от 01.07.2013) в полном объеме. Судом указанный расчет принят, что отражено в настоящем решении. Ответчик, представляя контррасчет неосновательного обогащения, не ссылался на наличие у истца задолженности по арендной платы.

В Соглашении от 25.05.2016 о расторжении договора аренды № 3125 от 01.07.2013 отсутствуют сведения о наличии задолженности по арендной плате по данному договору.

В рамках дела № А40-31991/17-61-291 Арбитражного суда города Москвы судом рассмотрен вопрос о взыскании с ООО «Компания ТехноСтройОлимп» в пользу Администрации Клинского района задолженности по договору аренды № 3660 от 26.05.2016.

Таким образом, суд отказывает в иске о взыскании с истца задолженности по арендной плате в размере 1158204,26 рублей.

В части взыскания пеней в размере 249314,78 руб. истцом частично признана сумма пеней 144621,44 руб. по задолженности за 2 квартал 2014 года, 3 квартал 2014 года, 4 квартал 2014 и 1 квартал 2015 года.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (ч. 3 ст. 70 АПК РФ).

В части пеней по задолженности за 1 квартал 2014 года (период с 16.03.2014 по 18.03.2014) в размере 121,94 руб. истцом заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст.ст. 196, 196, 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (ч. 1 ст. 207 ГК РФ).

Поскольку встречный иск подан администрацией в судебном заседании 05 апреля 2017 года, т.е. после истечения трехгодичного срока исковой давности по взысканию пеней на задолженность за 1 квартал 2014 года, то в данной части требование о взыскании пеней в сумме 121,94 руб. удовлетворению не подлежит.

Истцом представлен подробный расчет платежей арендной платы за периоды с 2 квартала 2015 года по 1 квартал 2016 года, из которого следует, что просрочки платежей в указанные периоды не имелось, а платежи по арендной плате погашались из ранее возникших переплат.

Данный контррасчет пеней, составленный истцом, ответчик не оспорил.

При данных обстоятельствах, в части пеней на задолженность за период с 2 квартала 2015 года по 1 квартал 2016 года встречные требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышезложенного, первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме в сумме 5514232,47 руб. неосновательного обогащения, встречный иск подлежит удовлетворению частично, в размере 144621,44 руб. пеней.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования ООО "КОМПАНИЯ ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" удовлетворить.

Взыскать с Администрации Клинского муниципального района Московской области в пользу ООО "КОМПАНИЯ ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 5514232,47 руб. неосновательного обогащения.

Требование Администрации Клинского муниципального района Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "КОМПАНИЯ ТЕХНОСТРОЙОЛИМП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 144621,44 руб. пени за период 2 квартал 2014-1 квартал 2015 года.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина