Решение от 12 июня 2024 г. по делу № А32-56265/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-56265/2023
г. Краснодар
13 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2024г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Мигулиной Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Божко Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» (г. Пенза, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконными действий по погашению записи об аренде №23:43:0206082:3477-23/226/2022-21 от 23.08.2022 и восстановлении записи об аренде,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований:

1. ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.).

2. ООО «Лайм» (ИНН <***>),

3. ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.)

при участии представителя ФИО1 - ФИО3 (доверенность от 02.06.2023, диплом), в отсутствие иных извещенных лиц, участвующих в деле 



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» (далее по тексту –Заявитель, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд с заявление, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту «Управление», «административный орган»), в котором просило:

- признать незаконными действия по погашению в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту «ЕГРН») записи об аренде от 23.08.2022г. №23:43:0206082:3477-23/226/2022-21, нежилого помещения, части помещения общей площадью 61,3 кв.м., кадастровый номер 23:43:0206082:3477, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 (далее по тексту «Помещение»);

- в порядке восстановления своих прав обязать управление устранить допущенное нарушение своих прав путем погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде от 01.11.2023г. №23:43:0206082:3477-23/226/2023-30 в пользу ООО «Лайм», а также восстановить в ЕГРН регистрационную запись об аренде от 23.08.2022г. №23:43:0206082:3477-23/226/2022-21 в пользу Заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), ООО «Лайм» (ИНН <***>) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.).

Представитель заявителя в судебное заседание после отложения не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие; до отложения - поддержал исковые требования в полном объеме, полагал необоснованным погашение записи в ЕГРН, подтвердил, что между обществом и третьими лицами по настоящему делу имеются иные споры, связанные с арендными отношениями.

Представитель управления Росреестра до отложения судебного разбирательства возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на их необоснованность и ненадлежащий способ защиты, избранный заявителем.

Третьи лица представили отзывы, возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в отзывах со ссылкой на их необоснованность.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО «Эвкалипт» (далее «Арендатор») и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее «Арендодатель») 08.08.2022г. был заключен договор аренды № б/н (далее «Договор») Помещения, принадлежащего на момент его заключения ФИО1 на праве собственности, о чем в ЕГРН была сделана регистрационная запись №23:43:0206082:3477-23/226/2020-11 от 24.08.2020г.

В соответствии с Приложение №4 к настоящему Договору указанное Помещение 08.08.2022г. Арендодателем было передано Арендатору на основании Акта приема-передачи.

Согласно пункту 5.1 срок действия настоящего Договора составлял 11 месяцев с момента его подписания.

15.08.2022 Арендатор и Арендодатель заключили дополнительное соглашение к Договору, изменив пункт 5.1 с указанием на срок действия Договора 5 лет с момента фактической передачи Арендодателем Помещения Арендатору.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Помещение предоставлялась Арендатору в аренду для осуществления фармацевтической деятельности.

Согласно пункту 2.4.1 Договора Арендатор обязался использовать арендуемое помещение по назначению, указанному в пункте 1.1 Договора.

В силу пункта 2.1.3 досрочное расторжение договора допускалось:

по соглашению сторон:

-            в судебном порядке по инициативе одной из сторон, в порядке и по основаниям, предусмотренным Договором или действующим законодательством РФ.

-            в одностороннем внесудебном порядке с предварительным уведомлением другой стороны за 45 (сорок пять) дней в случае:

по инициативе Арендодателя:

-            в случае неоднократной просрочки оплаты арендной платы, за один и более месяца;

-            если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Помещения;

-            в случае сдачи Арендатором в субаренду Помещения или его части, выполнения перепланировки или переустройства Помещения, размещения рекламных материалов и вывесок на фасаде здания без письменного согласия Арендодателя.

Приложением №5 к Договору была согласована схема размещения одной рекламной конструкций на наружной стороне стены арендуемого Помещения фасада здания, в котором располагалось арендуемое Помещение, и внешний вид такой конструкции.

Как следует из представленных в материалы дела документов, обязательства по передаче Помещения в аренду, предусмотренные Договором аренды от 08.08.2022, выполнены Арендодателем. По мнению третьего лица, встречные обязательства, предусмотренные пунктами 2.3.1., 2.4.1 Договора аренды в части предварительного согласования с Арендодателем размещения вывесок и рекламных конструкций, не были исполнены арендатором надлежащим образом. В подтверждение факта размещения несогласованной рекламной конструкции представлен Акт осмотра от 05.02.2023 общего имущества здания многоуровневой автостоянки по адресу: <...>, с приложением фотоматериалов, согласно которым на фасаде здания по ул. Кожевенной, д. 24/1 в г. Краснодаре размещены средства наружной информации:

- рекламная конструкция площадью 9,6 кв.м. с текстом «Аптека 24 часа аптечная сеть Касфарма» со стороны придомовой территории многоквартирных домов №№24,26,28 по ул. Кожевенной;

- рекламная конструкция площадью 9,6 кв.м. с текстом «Аптека 24 часа аптечная сеть Касфарма» и знаком «+» над входом в нежилое помещение №31 со стороны улицы Кожевенной.

При этом в Приложении №5 к Договору аренды от 08.08.2022 предусмотрено размещение рекламной конструкции «Аптека 24 часа аптечная сеть Касфарма» только над входом в арендованное Помещение.

Также Арендодатель указывал на то, что Заявитель использовал арендованное Помещение не по назначению, определенному в договоре: вместо осуществления арендатором в арендованном Помещении фармацевтической деятельности (отсутствие лицензии), в Помещении находилось торговое имущество Заявителя, а не лекарственные средства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату) во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно отзыву третьего лица ФИО1 причинами одностороннего отказа от Договора аренды явились:

- размещение без согласования Арендодателя второй рекламной конструкции на фасаде с обратной стороны здания от входа в арендуемое Помещение;

- использование Помещения не по назначению, т.к. фармацевтическая деятельность в течение всего срока действия Договора в нем не велась, а осуществлялось лишь хранение имущества Арендатора, что ухудшало Помещение в части санитарного состояния, а нецелевое использование Помещения привело к ухудшению экономической привлекательности остальной площади помещения Арендодателя в связи со снижением покупательского потока, на который обоснованно рассчитывал Арендодатель, а также уменьшения заинтересованности потенциальных арендаторов в остальной части помещения Арендодателя, т.к. пунктом 2.2.8 Договора аренды была предусмотрена обязанность последнего не предоставлять в пользование иным лицам для осуществления фармацевтической деятельности помещения/части помещений в здании/помещении, в котором расположено арендуемое Помещение.

05.02.2023г. Арендодателем в составе комиссии был составлен Акт о проведении обследования Помещения и осмотра фасада здания, в котором располагалось арендуемое Помещение.

С учетом данных обстоятельств Арендодатель ИП ФИО1 реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1.3 настоящего Договора аренды, исходя из принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ).

06.02.2023 Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление об одностороннем расторжении Договора аренды с 23.03.2023 года. Уведомление в адрес общества было направлено 06.02.2023г. и получено арендатором 03.03 2023г.

03.04.2023 Арендодатель обратился с заявлением №КУВД-001/2023-13269656 в Филиал Государственного автономного учреждения Краснодарского края «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» в городе Краснодаре, офис на проспекте Чекистов (далее по тексту «МФЦ»), о государственной регистрации прекращении права аренды Помещения, приложив в качестве документов: Заявление от 03.04.2023г., Договор аренды №б/н от 08.08.2022г., Уведомление о расторжении Договора в одностороннем порядке от 06.02.2023г., доказательства направления уведомления Арендатору, Акт осмотра от 05.02.2023г.

На основании указанного заявления с учетом предоставленных документов Управление Росреестра исключило из ЕГРН запись об аренде ООО «Эвкалипт» от 23.08.2022г. №23:43:0206082:3477-23/226/2022-21.

Не согласившись с указанными действиями, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе (части 1, 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации (часть 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии счастью 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления. Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой - стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Применительно к настоящему делу основанием для совершения действий по внесению записи о прекращении аренды в отношении Помещения для Управления явились поступившие вместе с заявлением ФИО1. документы: Договор аренды № б\н от 08.08.2022г., Акт, Уведомление от 06.02.2023г., направленное Заявителю и полученное последним 03.03.2023г.

Стороны предусмотрели в Договоре возможность одностороннего расторжения договора с уведомление друг друга за 45 дней. В данном случае Договор считается прекращенным по истечении 45 календарных дней с даты направления Арендодателем уведомления Арендатору об отказе от Договора.

В своем Уведомлении от 06.06.2023г. о расторжении Договора аренды ФИО1 изъявил свою волю расторгнуть Договор аренды. Факт получения уведомления Заявителем не оспаривался.

ФИО1. при обращении в МФЦ с заявлением и документами – основаниями реализовал свое право на односторонний отказ от Договора аренды, предусмотренное пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ и условиями Договора от 08.08.2022г., в связи с чем у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не было оснований отказать ему по основаниям, предусмотренным Законом № 218-ФЗ.

Таким образом, суд не усматривает оснований для признаний действий Управления Росреестра незаконными, погашение записи об аренде Помещения произведено в порядке, предусмотренном законом.

Вместе с тем вследствие исключения записи об аренде ООО «Экватор» в ЕГРН возник спор о праве между собственником помещения и арендатором относительно наличия либо отсутствия оснований для прекращения аренды.

ООО «Эвкалипт» не согласно с односторонним отказом от договора аренды по основаниям, указанным ФИО1 Однако оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить только с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Судом установлено, что ФИО1 собственником спорного помещения уже не является, помещение передано новым собственником ИП ФИО2 в аренду новому арендатору ООО «Лайм».

В рамках арбитражного дела №А32-15921/2024 рассматриваются требования ООО «Эвкалипт» к ИП ФИО2, ООО «Лайм», ИП ФИО1 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 общей площадью 61.3 кв. м, заключенного между ИП ФИО2 Р.Х и ООО «Лайм» с 01.09.2023г; признании недействительным одностороннего отказа ИП ФИО1 от исполнения договора аренды помещения заключенного с обществом и обязании вернуть обществу помещение, расположенное по адресу по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1 пом.31 из незаконного владения ООО «Лайм».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2024, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Эвкалипт» к ИП ФИО1. об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков в размере 5 379 613 руб.

Таким образом, между лицами, участвующими в деле, имеет место спор о праве на недвижимое имущество, который не может быть разрешен в настоящем деле, с учётом заявления требований к Управлению Росреестра, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

В данном случае, регистрирующий орган не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, не формирует правоустанавливающие документы, не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на объекты недвижимости, регистрирующий орган от имени государства признает и подтверждает результат гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества – возникшее право, обременения прав и т.д.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, прав граждан и организаций, связанных с участием в юридическом лице, запись о которых внесена в государственный реестр, осуществляется путем предъявления исков (о признании права собственности или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительным решения собрания участников юридического лица и т.п.), судебные акты по которым могут выступать основанием для внесения соответствующих записей в государственный реестр (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Таким образом, по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования, по существу, являются спором о праве (обременении, его отсутствии), что возможно только в исковом производстве с привлечением правообладателей к участию в деле на стороне ответчика.

С учетом указанного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

По результатам рассмотрения дела судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия в полном объеме через Арбитражный суд Краснодарского края.



Судья                                                                                                  Мигулина Д.А