Решение от 19 июня 2018 г. по делу № А41-58221/2017

Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58221/17
20 июня 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОЛАЙФ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 21.01.2010, юридический адрес: 119121, <...>)

к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.2015, юридический адрес: 142100, <...>)             

третье лицо: Администрация городского округа Подольск (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.2015, адрес: 142100, <...>)

о взыскании суммы в размере 2 500 000 руб. 00 коп. уплаченной в виде арендной платы, в качестве неосновательного обогащения.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по дов. № б/н от 26.02.2018 г., паспорт РФ; ФИО2, представитель по дов. № б/н от 26.02.2018 г., паспорт РФ.

от ответчика: ФИО3, представитель по дов. № 278 от 22.12.2017 г., паспорт РФ.

от третьего лица: ФИО3, представитель по дов. № 477/1 от 25.12.2017 г., паспорт РФ. 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОЛАЙФ" (далее – ООО "ЭКОЛАЙФ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее – Комитет, ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОЛАЙФ" денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, в качестве неосновательного обогащения в размере 2 500 000 руб. 00 коп.;

- расторгнуть Договор аренды земельного участка № 184юАД/15 от 14.12.2015 г.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Администрация городского округа Подольск.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2017 года по делу №А41-58221/17 требования ООО «ЭКОЛАЙФ» удовлетворены в части расторжения договора аренды земельного участка от 14.12.2015 г. № 184юАД/15. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 года по делу № А41-58221/17 решение Арбитражного суда Московской области от 27.09.2017 по делу № А41-58221/17 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 апреля 2018 года решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2017 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 года по делу № А41-58221/2017 в части отказа ООО «Эколайф» в удовлетворении заявленного требования о взыскании с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск 2 500 000 рублей неосновательного обогащения отменено. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. При этом суд кассационной инстанции указал, что поскольку судами установлена невозможность использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления по обстоятельствам, не зависящим рот арендатора, возложение на него обязанности по оплате арендной платы не основано на нормах закона.

В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела судом рассматриваются требования, касающиеся взыскания с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, в качестве неосновательного обогащения в размере 2 500 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования о вызскании суммы в размере 2 500 000 руб. 00 коп. уплаченной в виде арендной платы, в качестве неосновательного обогащения подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Суд установил следующее 29 октября 2015 года на интернет-сайте www.torgi.gov.ru было опубликовано извещение № 291015/0060091/02 о проведении торгов в форме аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456.

Согласно п. 3.5 информационного сообщения о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков муниципальной собственности в отношении Лота № 5 была предоставлена следующая информация: «земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030644:1456, площадью 10 000 кв.м., категория земель – "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования – "для размещения производственных и административных зданий", местоположением по данным кадастрового учета: Подольский район, сельское поселение Лаговское, вблизи д. Малое Толбино (далее – участок  № 5).

Начальная цена ежегодной арендной платы участка № 5 определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды № 3901-08-15 от 26.08.2015 г. в размере 2 500 000 руб. 00 коп.

Сумма задатка по участку № 5 (100 процентов) начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка и составляет 2 500 000 руб. 00 коп.

ООО "Эколайф" подало заявление о намерении участвовать в аукционе по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456.

25.11.2015 г. в соответствии с требованиями раздела №7 о порядке внесения и возврата задатка и пункта 3.5 Информационного сообщения ООО "Эколайф" внесло на банковский счет организатора торгов денежные средства в размере 2 500 000 рублей в качестве задатка для участия в аукционе, что подтверждается платежным поручением                 № 241.

26.11.2015 г. ООО "Эколайф" было признано участником аукциона, что подтверждается уведомлением, направленным в адрес Истца комиссией по проведению аукциона на право заключение договоров аренды земельных участков.

30.11.2015 г. Протоколом № 5 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков аукцион был признан несостоявшимся и в соответствии с требованиями ст. ст. 55, 93 ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" организатором торгов принято решение заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0030644:1456 с единственным участником ООО "Эколайф".

14.12.2015 г. между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Эколайф" (Арендатор) на основании Протокола № 5 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 30.11.2015 г. был заключен договор аренды земельного участка №184юАД/15, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату, земельный участок (далее - Участок), находящийся в муниципальной собственности, общей площадью 10 000 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования — «для размещения производственных и административных зданий», с кадастровым номером: 50:27:0030644:1456, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, вблизи д. Малое Толбино.

Согласно п.2.1. Договора аренды земельного участка № 184юАД/15 от 14.12.2015 г. срок аренды устанавливается с 14.12.2015 г. по 13.12.2025 г.

В соответствии с п.3.1. Договора аренды земельного участка № 184юАД/15 от 14.12.2015 г., в арендную плату Участка включен задаток, внесенный Арендатором Организатору аукциона в соответствии с извещением о проведении аукциона. Размер задатка составляет 2 500 000 рублей. Задаток засчитывается в счет арендной платы.

28.12.2015 г. Договор аренды земельного участка № 184юАД/15 от 14.12.2015 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.

16.11.2016 г. распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области №Г56/3893 был утвержден градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ).

В соответствии с ГПЗУ при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). Вынос инженерных коммуникаций возможен по ТУ эксплуатирующих организаций. При наличии охранных зон ЛЭП и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций.

Как следует из ГПЗУ, на территории земельного участка расположены технический коридор магистрального газопровода и продуктопровод, а также охранная зона инженерных сетей ЛЭП.

22.02.2017 г. в связи выявленными обременениями земельного участка, о которых ранее не было известно арендатору, ООО "Эколайф" обратилось в АО «Транснефть-Верхняя Волга» с запросом о согласовании размещения строений вблизи магистрального нефтепродуктопровода.

Согласно ответу АО «Транснефть-Верхняя Волга» от 15.03.2017г. №ТВВ-А05-69/13822 ООО "Эколайф" было отказано в размещении каких-либо капитальных объектов на земельном участке на основании п.7.15 таб.4, п/п 1, Свода Правил МАГИСТРАЛЬНЫЕ ТРУБОПРОВОДЫ СНиП 2.05.06-85* в связи с тем, что вблизи охранных зон строительство запрещено. 

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 02.05.2017 г. охранная зона с КН 50.00.2.704 (ф.27 с ПС-319), занимает площадь 1536 кв.м., что составляет 15, 36% от общей площади участка. Охранная зона нефтепродуктопровода занимает 2 644 кв.м., что составляет 26, 44% от общей площади участка. Оставшаяся часть участка, не обремененная ЗОУИТ, составляет 5 820 кв.м. или 58, 20% от общей площади участка.

Учитывая выводы сделанные в заключении кадастрового инженера, истец 18.05.2017 года направил в Комитет имущественных и земельных отношений администрации Городского округа Подольск требование, в котором фактически отказался от догвоора аренды и потребовал возвратить денежные средства, уплаченные в качестве задатка и засчитанные в счет арендных платежей.

Оставление указанного требования  без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе  о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Из материалов дела следует, что при проведении аукциона и заключении договора аренды земельного участка истцу не было известно о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду, расположен в границах технического коридора магистрального газопровода и продуктопровода и в охранной зоне инженерных сетей.

Земельный участок с кадастровым номером 50:27:0030644:1456 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте такого участка, документации по организации торгов по продаже права аренды и в самом договоре аренды.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в аренду был предоставлен земельный участок, имеющий недостатки, которые могли оказать влияние на принятие обществом решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные характеристики земельного участка не соответствуют планируемому использованию обществом земельного участка при подаче документов для участия в аукционе и заключении договора аренды.

На основании вышеуказанных обстоятельств, решением Арбитражного суда Московской области Договор аренды земельного участка № 184юАД/15 от 14.12.2015 года был расторгнут. Решение суда в указанной части вступило в законную силу.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Из правового анализа статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса),  так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

На основании изложенного, в связи с невозможностью использования арендатором всего земельного участка, у истца возникло неосновательное обогащение в силу ст. 1102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в виде средств, уплаченных арендатором в качестве арендной платы (задатка) в размере 2 500 000 рублей, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОЛАЙФ" денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, в качестве неосновательного обогащения в размере 2 500 000 руб. 00 коп., а также сумму уплаченной государственной пошлины в размере 29 500 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                                     Р.Ш. Бирюков