Решение от 30 октября 2023 г. по делу № А40-102301/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-102301/23-28-810
г. Москва
30 октября 2023 г.
резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023года

полный текст решения изготовлен 30 октября 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ГРУППА КОМПАНИЙ "ЖИЛИЩНЫЙ КАПИТАЛ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.08.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 79 653 872, 20 руб. за период с 01.04.2018г. по 31.03.2021 г., пени в размере 16 298 067, 31 руб. за период с 01.04.2018 г. по 31.03.2021 г., о расторжении договора аренды от 03.11.2011 № 96/11, об обязании вернуть арендованное имущество

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 30.08.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: конкурсный управляющий ФИО3, паспорт, решение от 23.09.2016г.

УСТАНОВИЛ:

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ГРУППА КОМПАНИЙ "ЖИЛИЩНЫЙ КАПИТАЛ" о взыскании задолженности по договору аренды в размере 79 653 872, 20 руб. за период с 01.04.2018г. по 31.03.2021 г., пени в размере 16 298 067, 31 руб. за период с 01.04.2018 г. по 31.03.2021 г., о расторжении договора аренды от 03.11.2011 № 96/11, об обязании вернуть арендованное имущество.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – Территориальное управление) является Арендодателем земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:69 в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.11.2011 № 96/11 (далее – Договор аренды), а Арендатором по данному Договору аренды является ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.03.2015 по делу № А40- 38734/2015 (№ А41-46277/2016) в отношении ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (правопреемник - АО «Алеутстрой») было возбуждено дело о банкротстве. Определением Арбитражного суда от 15.10.2015 ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» признано банкротом.

В соответствии с условиями договора аренды и гражданского законодательства Российской Федерации в обязанности арендатора также входит обязанность вносить арендную плату своевременно в размерах и сроки, которые установлены договором аренды.

Согласно п. 5.1 договора аренды, размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 26 551 290 рублей 75 копеек.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от месячного размера арендной платы, за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном пунктом 8.1 договора аренды.

Согласно имеющейся в Территориальном управлении информации арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендных платежей.

На основании вышеизложенного, за ненадлежащие исполнение обязанности по оплате арендных платежей у арендатора согласно условиям договора, перед федеральным бюджетом имеется задолженность с учетом пени в размере 95 951 939 рублей 56 копеек за период с 01.04.2018 по 31.03.2021 г., из них:

- по арендной плате в размере 79 653 872, 20 руб.;

- пени, предусмотренной условиями Договора, в размере 16 298 067, 31 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.2. Договора «Договор прекращает свое действие по окончанию его срока, а также в любой другой срок по соглашению Сторон».

В этой связи и согласно п. 7.4. Договора Территориальное управление возражает против продления договора аренды земельного участка от 03.11.2011 № 96/11 и считает необходимым в соответствии с п. 7.4. Договора возвратить Участок Арендодателю в течении 3 дней с момента его прекращения в состоянии, предусмотренном разделом 2 Договора.

Арендатору была направлена Претензия от 31.03.2021 № 50-АН-04/3426 с предложением устранить допущенные нарушения условия договора, однако Арендатором не были представлены документы, подтверждающие устранение допущенных нарушений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд соглашается с доводами отзыва и отмечает следующее.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:69 снят с кадастрового учета 05.06.2015, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 05 июня 2015 года.

Данный земельный участок был снят с кадастрового учета 05.06.2015г. и размежеван на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:2695, 50:20:0070227:2693, 50:20:0070227:2696 и 50:20:0070227:2697.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как указано в п.3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации: законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, на срок до 3 лет, собственнику объекта незавершенного строительства.

Учитывая, что ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» являлось застройщиком в отношении многоквартирных жилых домов и нежилых зданий, находящихся на земельном участке кадастровым номером 50:20:0070227:69, данный земельный участок, не мог быть предоставлен в аренду на неопределенный срок, поскольку в отношении данного имущества Гражданский кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает предельные сроки предоставления земельных участков в аренду - до завершения строительства на срок не более 3-х лет.

Как указано в п. 3.1 договора аренды № 96/11 от 03.11.2011г. срок действия данного договора был установлен до 30.06.2014г.

Как следует из выписки из ЕГРП, в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:69 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:20:0070227:3753, 50:20:0070227:3917, 50:20:0070227:4639, 50:20:0070227:4774, 50:20:0070227:9689.

Объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0070227:3753 является многоквартирным жилым домом. Данный дом введен в эксплуатацию 11.10.2013.

Объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0070227:3917 является нежилым зданием. Данное здание введено в эксплуатацию в 2013.

Объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0070227:4639 является центральным тепловым пунктом. Данное здание введено в эксплуатацию в 2013.

Объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0070227:4774 является многоквартирным жилым домом. Данный дом введен в эксплуатацию в 2013.

Объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0070227:9689 является торговым центром 17. Данное здание введено в эксплуатацию в 2014.

Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно Пленуму ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу которых, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник утрачивает право на получение оплаты за пользование земельным участком.

Учитывая, что договор аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, прекратил свое действие в связи с достижением соответствующей цели, прекратившийся договор аренды не может быть расторгнут, спорный земельный участок не подлежит возвращению истцу.

Кроме того, ответчиком заявлено о частичном пропуске истцом срока исковой давности за период с 01.04.2018г. по 04.04.2020г.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности для защиты нарушенного права по иску лица, право которого нарушено, составляет три года.

Согласно п. п. 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Суд соглашается с доводом ответчика о применении срока исковой давности, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен срок исковой давности - 3 года и один месяц на претензионный порядок, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно положениям статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию. В случае пропуска срока предъявления к исполнению исполнительного документа по главному требованию срок исковой давности по дополнительным требованиям считается истекшим.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" разъясняет, что датой подачи документов через систему "Мой арбитр" считается дата поступления документов в систему, которая определяется по дате, содержащейся в уведомлении о поступлении документов в систему, а момент подачи документов данным способом определяется по московскому времени.

Доказательств того, что срок исковой давности прерывался в установленном законом порядке истцом не представлено.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 196, 199, 207, 307, 308, 309, 310, 314, 450, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина