Решение от 14 апреля 2020 г. по делу № А32-45051/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-45051/2019

г. Краснодар «14» апреля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 14 апреля 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-45051/2019


по иску индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2, обществ с ограниченной ответственностью «Долевая защита», «Юстина», «Скорая кредитная помощь», «Ареопаг Сибири», «Виват Групп»


к обществам с ограниченной ответственностью «Рубин-Строй» (прежнее наименование ООО «Альфа Строительная Компания»), «Специализированный застройщик «Престиж»


о применении последствий недействительности договора продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2176 как мнимой сделки, совершенной в ущерб кредиторам,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Инспекции Федеральной налоговой службы России №5 по городу Краснодару, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, судебного пристава-исполнителя ОСП по Карасунскому округу г. Краснодара ФИО3, ИП ФИО4, департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края,


при участии в судебном заседании представителя ООО «Рубин Строй» - ФИО5 (по доверенности от 22.07.2019), представителя ООО «СЗ «Престиж» - ФИО6 (по доверенности от 09.10.2019), представителя департамента архитектуры и градостроительства города Краснодара – ФИО7 (по доверенности от 18.12.2019),



УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Долевая защита», «Юстина», «Скорая кредитная помощь», «Ареопаг Сибири», «Виват Групп» (далее – истцы) обратились в арбитражный суд с иском к обществам с ограниченной ответственностью «Рубин-Строй» (прежнее наименование ООО «Альфа Строительная Компания»), «Специализированный застройщик «Престиж» со следующими требованиями:

- применить последствия недействительности сделки, заключенной между ООО «Рубин-Строй» и ООО «Престиж» по договору купли-продажи от 18.02.2019, путём:

1) прекращения права собственности у ООО «Престиж» на земельный участок площадью 41 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:0426011:2176, категория земель – земли населённых пунктов, жилые дома, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Автолюбителей, 1/7;

2) аннулировать соответствующую запись регистрации ЕГРП, внеся соответствующие изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) признания права собственности за ООО «Рубин-Строй» на земельный участок площадью 41 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:0426011:2176, категория земель – земли населенных пунктов, жилые дома, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Автолюбителей, 1/7;

4) восстановить положение, существующее до нарушения права, обязать ООО «Престиж» передать ООО «Рубин-Строй» 20 000 000 рублей.

По мнению истцов, выраженному в исковом заявлении, заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2176 является мнимой сделкой, совершенной только для создания видимости у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки, договор исполнен сторонами формально, стороны не стремились к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки, основной целью сделки было исключение земельного участка из-под взыскания кредиторов ООО «Рубин-Строй». В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Стороны мнимой сделки при её заключении не имеют намерений устанавливать, изменять или прекращать права и обязанности ввиду её заключения, то есть не имеют намерений исполнять сделку либо требовать её исполнения. Возможность применения правил о мнимой сделке к действия должника по распоряжению имуществом предусмотрена пунктом 86 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25. Сделки по отчуждению должником своего имущества с целью избежать обращения взыскания на такое имущество признаются в судебной практике мнимыми. Экономическая цель для заключения договора купли-продажи земельного участка отсутствовала. Земельный участок был передан покупателю формально. Государственная регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует её квалификации как мнимой ничтожной сделки. Стороны сделки расположены по одному и тому же адресу, покупатель земельного участка был зарегистрирован за два дня до совершения оспариваемой сделки. Директором покупателя земельного участка является лицо, ранее занимавшее руководящие должности в компании продавца. Цены сделки является чисто символической, 20 000 000 рублей не отражают реальную рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен строящийся многоквартирный дом. Основной целью заключения оспариваемой сделки являлось сокрытие имущества должника (ООО «Альфа Строительная Компания») от взыскания со стороны кредиторов. Истцы выступают кредиторами ООО «Альфа Строительная Компания» на сумму более 10 миллионов рублей, что подтверждается сводным исполнительным производством судебных приставов, исполнительными листами, полученными на основании вступивших в законную силу решений судов. Иное ликвидное имущество, кроме данного земельного участка с кадастровым номером 23:4360426011:2176, у ООО «Альфа Строительная Компания» (в настоящее время ООО «Рубин-Строй») отсутствует. Защита прав истцов как кредиторов компании может осуществляться только посредством возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В отзыве от 14.10.2019 ООО «Рубин-Строй» сослалось на отсутствие оснований для внеконкурсного оспаривания сделки. Если должник имеет достаточно имущества для удовлетворения требований взыскателя в рамках исполнительного производства, внеконкурсное оспаривание не должно допускаться. В действующем законодательстве Российской Федерации не содержится какой-либо регламентации подобных исков. Такие иски подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве. Спорный земельный участок обременён правами участников долевого строительства. В отношении строительства на данном земельном участке выдано разрешение на строительство от 26.02.2014 №RU 23306000-3235-р, на участке в настоящее время ведётся строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств по договорам долевого участия. Спорный земельный участок подлежит передаче в собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом доме с момента государственной регистрации права собственности хотя бы на одно помещение в многоквартирном жилом доме. Земельный участок и строящийся на нём многоквартирный дом, в силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Продажа земельного участка в собственность ООО «Специализированный застройщик «Престиж» связана с выполнением требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, поскольку данный застройщик отвечает нормативам финансовой устойчивости. В дополнении к отзыву от 11.11.2019 ООО «Рубин-Строй» пояснил, что с 01.01.2017 в ЕГРН вносится запись о долевой собственности застройщика и первого и последующих дольщиков, правообладателей помещений. Размер доли застройщика в праве на участок пропорционален площади не переданных дольщикам помещений.

ООО «Специализированный застройщик «Престиж» указывает в отзыве, что земельный участок был приобретен им для строительства жилого дома литер 1, 2, 3, 4, 5, в котором на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 18.02.2019 литеры 1 и 2 уже были сданы в эксплуатацию. Поскольку участок был частично застроен сданными в эксплуатацию домами, основания для продажи земельного участка по кадастровой стоимости отсутствовали. Задолженность перед истцами возникла после заключения договора купли-продажи земельного участка. В случае возврата земельного участка в собственность ООО «Рубин-Строй» и перехода к нему обязательств застройщика по завершению строительства домов, данный застройщик попадёт в банкротство, и свыше тысячи дольщиков останутся без жилья.

В возражениях на отзыв ответчика один из истцов, ООО «Долевая Защита», поясняет, что возможность признания недействительной сделки, совершенной с целью уклонения от взыскания присужденных судом денежных средств, предусмотрена статьями 166 и 170 ГК РФ, возврат земельного участка может быть осуществлен в порядке двусторонней реституции, ссылка на нахождение земельного участка в залоге участников долевого строительства несостоятельна, поскольку земельный участок по оспариваемой сделке продавался также с обременением правами участников долевого строительства. Формальный возврат земельного участка в результате возможного удовлетворения иска не затронет интересы участников строительства, так как ООО «Рубин-Строй» станет правообладателем земельного участка, обремененного правами третьих лиц, и так же как и до 18.02.2019 будет вести деятельность по долевому строительству. К отношениям по возведению объектов на спорном земельном участке неприменимы положения Федерального закона от 30.12.2004 №217-ФЗ в редакции, на которую ссылается ответчик. В случае удовлетворении настоящего иска, ООО «Рубин-Строй» будет осуществлять строительство многоквартирного дома на основании выданного ему ранее разрешения на строительство.

В дополнительных правовых пояснениях истец ИП ФИО2 обращает внимание на то обстоятельство, что земельные участки, которые в настоящее время имеются в распоряжении ООО «Рубин-Строй», неликвидны, это участки, на которых завершено строительство жилых домов, и новое строительство либо межевание с выводом из общей собственности неиспользуемых под домами земельных участков чрезвычайно затруднительно. Счета ООО «Рубин-Строй» арестованы и заблокированы. Действия истцов направлены на восстановление первоначального финансового состояния должника. Удовлетворение настоящего иска всего лишь позволит ООО «Рубин-Строй» получить финансовые ресурсы для погашения накопившихся долгов перед кредиторами в процессе осуществления деятельности, которую данная фирма вела протяжении нескольких лет. Возврат земельного участка, на котором продолжается строительство домов, приведёт к тому, что денежные средства от реализации прав требования по договорам долевого участия будут поступать в распоряжение ООО «Рубин-Строй». Доказательством неэквивалентности отчуждения земельного участка является чрезмерное, более чем в 38 раз, занижение цены продажи по отношению к кадастровой стоимости земельного участка, при этом по сделке также были переданы и объекты незавершенного строительства, на сумму, значительно превышающую 20 миллионов рублей. Переход права собственности на земельный участок обратно к ООО «Рубин-Строй» на права дольщиков не влияет.

В судебном заседании, состоявшемся 11.03.2020, представители ООО «Рубин Строй», ООО «СЗ «Престиж», а также департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Истцы и их представители в судебное заседание 11.03.2020 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, принимали участие в предыдущих заседаниях, правовая позиция изложена также в дополнительных письменных пояснениях.

Привлечённые к участию в деле третьи лица без самостоятельных требований, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей в судебное заседание 11.03.2020 не обеспечили, судебное заседание состоялось в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство ООО «Специализированный застройщик «Престиж» от 29.01.2020 о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку имеющихся материалов достаточно для принятия решения по делу; установление рыночной стоимости спорного земельного участка не является определяющим моментом для разрешения настоящего спора.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Иск кредиторов о признании недействительной сделки должника по отчуждению его имущества (сделки in fraudem creditorum), известный со времён римского права как actio Pauliana, представляет собой способ восстановления имущественного положения должника вне конкурсного процесса, то есть за рамками дела о банкротстве. В законодательстве многих стран этот иск получил подробное законодательное регулирование вне законодательства о банкротстве, непосредственно в гражданских кодексах, и условия предъявления этого иска, его содержание и последствия применения существенно варьируются от одной страны к другой, чрезвычайно специфичны, обусловлены историческими особенностями развития этого иска в конкретной правовой системе. Особенности предъявления так называемого ФИО8 иска и его последствия, как правило, детально разработаны в гражданском законодательстве, доктрине и апробированы в судебной практике (история ФИО8 иска подробно описана в работе: Antoni Vaquer. From revocation to non-opposability: modern developments of the Paulian action (https://www.researchgate.net/publication/292087994_From_revocation_to_non-opposability_Modern_developments_of_the_Paulian_action).

Так, например, в деле BTI 2014 LLC v Sequana S.A. & Ors [2019] EWCA Civ 112 (06 February 2019), английский суд, описывая применения части 423 Закона о Несостоятельности 1986 года, приводит следующее описание данного иска применительно к системе общего права (параграф 29 решения):

«Section 423 is a wide-ranging provision designed to protect actual and potential creditors where a debtor takes steps falling within the section for the purpose of putting assets beyond their reach or otherwise prejudicing their interests. Unlike other provisions of the Insolvency Act 1986, proceedings under it are not confined to formal insolvency proceedings but may be brought at any time by any actual or potential creditor who claims to have been prejudiced. It also differs from other provisions in being focused on the subjective purpose of the debtor. Although enacted in new form in the Insolvency Act, the cause of action has a venerable history, going back to the actio pauliana in Roman law (see The Institutes of Justinian IV.VI.6) and to the Statute of Elizabeth 1571 (13 Eliz 1, c. 5) in English law. It was re-enacted in section 172 of the Law of Property Act 1925 before being replaced by section 423».

(В переводе: «Часть 423 (Закона о Несостоятельности 1986 года) – норма с широким спектром действия, предназначенная для защиты настоящих и возможных кредиторов в случаях, когда должник предпринимает шаги, подпадающие под данный раздел, в целях сокрытия своих активов от требований кредиторов или иным образом ущемляя их интересы. В отличие от иных положений Закона о Несостоятельности 1986 года, положения части 423 Закона не ограничиваются банкротным процессом в прямом смысле, но могут быть применены в любое время, любым нынешним или потенциальным кредитором, который утверждает о причинении ему ущерба. Данные положения Закона отличаются также от иных его статей тем, что сфокусированы на субъективной цели должника. И хотя эти положения воспроизведены в новой форме в Законе о Несостоятельности, основание иска имеет почтенную историю, отсылающую к actio Pauliana в римском праве (Институции Юстиниана. IV.VI.6) и к Статуту Елизаветы 1571 года в английском праве. Этот иск был воспроизведен в части 172 Закона о Собственности 1925 года, после чего он нашёл своё место в части 423 Закона о Несостоятельности 1986 года»).

В Гражданском кодексе Дании, который суд может привести в качестве примера современной континентальной кодификации ФИО8 иска, данный иск обстоятельно регламентирован и вынесен за рамки процедуры банкротства: статьи 3:45 – 3:48 Кодекса (http://www.dutchcivillaw.com/civilcodebook033.htm).

В Соединенных Штатах вопросы оспаривания сделок должника регулируются специально принятыми в каждом штате Uniform Fraudulent Conveyance Act (Единообразный Закон об Отчуждениях Имущества во Вред Кредиторам), которые также крайне подробно регламентируют основания и последствия оспаривания кредиторами сделок должника (например, New York Uniform Voidable Transaction Act (https://voidabletransactions.com/new-york-voidable-transaction-uvta-fraudulent-transfer-ufta.html).

Судебная практика американских штатов сходится в том, что должник, произведя передачу правового титула в целях сокрытия имущества от требований кредиторов, остаётся бенефициарным собственником этого имущества, которое может быть, таким образом, арестовано и направлено на погашение его долгов, несмотря на формальную принадлежность другому лицу:

«It is the policy of the law that a debtor's property shall be liable for his debts, and he cannot avoid liability by a fraudulent transfer. Such a transfer is void at law as well as at equity, and is to be treated as a nullity. While the legal title had been transferred by the defendant, he was the equitable owner of the property. An equitable interest in land is subject to attachment although the legal title is held by another» (Bremen State Bank v. Loffler, 121 Kan. 6, 245 P. 742 (1926), cited in: Gorham State Bank v. Sellens 244 Kan. 688, 692 (Kan. 1989) https://casetext.com/case/gorham-state-bank-v-sellens).

(В переводе: «Политика права состоит в том, чтобы собственность должника отвечала по его долгам, и он не мог бы избежать ответственности намеренным отчуждением своего имущества во вред кредиторам. Такое отчуждение ничтожно как по закону, так и по праву справедливости, и должно рассматриваться как несуществующее. В то время как правовой титул отчуждён ответчиком, он остаётся собственником по праву справедливости. Именно это основанное на праве справедливости право должника на землю и подлежит аресту, хотя правовой титул принадлежит другому лицу»).

Статьи 2036 - 2043 Гражданского кодекса Штата Луизиана детально регламентируют аналог ФИО8 иска, обозначенного как «revocatory action» (Louisiana Civil Code // https://lcco.law.lsu.edu).

Статьи 1631 – 1636 Гражданского кодекса Квебека прямо предусматривают ФИО8 иск (Pauline action) и вводят теорию так называемой «непротивопоставимости» сделок должника претензиям кредиторов в отношении его имущества: данная доктрина позволяет кредитору арестовать отчуждённое должником имущество и получить удовлетворение из этого имущества в части своих требований, но без аннулирования сделки должника и без возврата этого имущества обратно в собственность должника, то есть приобретатель имущества сохраняет титул на него (REFORM OF FRAUDULENT CONVEYANCES AND FRAUDULENT PREFERENCES LAW (Transactions at Undervalue and Preferential Transfers). Report on Quebec Civil Law By Elise Charpentier Faculte de droit, Universite de Montreal Montreal, Quebec // https://commentary.canlii.org/).

Краткий обзор приведённых законодательств и юрисдикций позволяет сделать вывод о том, что ФИО8 иск, будучи специфическим способом защиты интересов кредиторов вне конкурсного процесса, требует прямого законодательного закрепления, регламентации и регулирования самым тщательным образом, доктринальной разработанности, в том числе с учётом исторического развития этого института в рамках отдельной страны или правовой системы, а также прямого признания такого иска в решениях высших судов.

Российский Гражданский кодекс не содержит норм, аналогичных приведённым выше статьям кодексов Дании, Квебека или Луизианы, статьи 166 – 179 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат подробного регулирования предъявляемого вне рамок дела о банкротстве иска кредитора, направленного на оспаривание сделок должника, совершенных с целью вывода имущества.

И пока остаётся открытым вопрос о том, является ли предъявляемый вне дела о банкротстве «ФИО8 иск» и в какой из его вышеописанных моделей, частью российского гражданского права и законодательства, тем временем кредиторам, оспаривающим вне процесса о банкротстве сделки должника, остаются доступными лишь положения статей 10, 166, 167 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие общие нормы о недействительности сделок.

Суд считает, что институт оспаривания мнимых сделок, к которому обратились истцы в настоящем деле, является чрезмерно общим, не конкретизированным применительно к такому специальному и узкому вопросу, коим является ФИО8 иск. Такое внеконкурсное оспаривание сделок должника его кредиторами по денежным обязательствам, не имеющими вещного обеспечения, должно быть прямо предусмотрено и подробно урегулировано законодательно и признано на уровне практики высших судов, с учётом специфики ФИО8 иска и особенностей его исторического развития.

Ведь из обстоятельств настоящего дела однозначно не следует, что оспариваемый истцами, как кредиторами по денежным обязательствам, одного из ответчиков, ООО «Рубин Строй», договор продажи принадлежавшего ООО «Рубин-Строй» на праве собственности земельного участка, является мнимой сделкой, то есть такой, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (статья 170 ГК РФ).

И дело не в одной только регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО «Рубин-Строй» к ООО «СЗ «Престиж». С земельным участком к покупателю земельного участка, ООО «СЗ «Престиж», перешли и обязательства ООО «Рубин-Строй» по завершению строительства на земельном участке многоквартирных жилых домов по договорам участия в долевом строительстве, то есть утверждать, что оспариваемый договор продажи земельного участка, заключенный между двумя застройщиками, был совершён лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, не имеется. Эта сделка явно не была совершена с одной единственной целью вывода земельного участка из имущественной массы ООО «Рубин-Строй» для предотвращения обращения взыскания по требованиям кредиторов на данный земельный участок.

Заявленный в настоящем случае иск, направленный на оспаривание сделки должника по отчуждению его имущества, предполагает, в случае его удовлетворения, возврат земельного участка в имущественную массу должника с той целью, чтобы за счёт этого участка, из вырученной от его продажи стоимости, погасить денежные требования истцов как кредиторов собственника земельного участка.

Между тем, спорный земельный участок не может быть объектом взыскания по обязательствам его бывшего собственника, ООО «Рубин-Строй», поскольку на спорном земельном участке, с кадастровым номером 23:43:0426011:2176, расположены введённые в настоящее время в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, под кадастровыми номерами 23:43:0426011:8176 и 23:43:0426011:9129 (т. 5, л.д. 22 – 24; т. 1, л.д. 109, 117; т. 2, л.д. 1; т. 4, л.д. 34, 36, 55).

В соответствии с российским гражданским законодательством, нормы которого подробно изложены в отзывах ответчиков, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, поступает в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме; в отзыве застройщики также пояснили, что регистрация права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме влечёт возникновение общей собственности на земельный участок между собственником квартиры и застройщиком.

Из публичной реестровой карты, размещенной в общем доступе в сети Интернет (https://pkk.rosreestr.ru), при совмещении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:2176 с космическими снимками видно, что на спорном участке помимо многоквартирных жилых домов под кадастровыми номерами 23:43:0426011:8176 и 23:43:0426011:9129 ведётся строительство ещё, по крайней мере, двух многоквартирных домов, часть земельного участка, застроенная сданными в эксплуатацию многоквартирными домами, используется собственниками жилых помещений, о чём свидетельствуют парковка автомобилей и благоустройство территории.

Таким образом, спорный земельный участок не может быть предметом взыскания по обязательствам должника – его предыдущего собственника, ООО «Рубин-Строй», поскольку реализация этого участка с расположенными на нём заселёнными многоквартирными домами исключена.

Истцы в настоящем деле обходят довод ответчиков о невозможности использования спорного земельного участка для погашения долгов его продавца, ООО «Рубин-Строй», по денежным обязательствам перед истцами, ссылаясь на возврат вместе с земельным участком к должнику не только титула на частично застроенный многоэтажными домами земельный участок, но и переход прав и обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. В результате принятия должником обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве, денежные средства, вносимые участниками долевого строительства на счет застройщика, как полагают истцы, будут арестованы и сразу же направлены на погашение исполнительных листов, предъявленных истцами к ООО «Рубин-Строй».

Между тем, «ФИО8 иск» направлен либо на возврат имущества в собственность должника, с восстановлением за ним правового титула и полным уничтожением сделки, повлекшей выбытие имущества, либо на аннулирование правовых последствий сделки с имуществом должника относительно тех кредиторов, задолженность перед которыми не может быть погашена в результате совершения должником данной сделки по отчуждению своего имущества, с сохранением правового титула на имущество за приобретателем, но с направлением этого имущества на покрытие долгов перед кредиторами его предыдущего собственника; в американской версии ФИО8 иск позволяет рассматривать отчужденное должником по сделке имущество как остающееся в его бенефициарной собственности, то есть переход правового титула к приобретателю по сделке с должником не мешает кредиторам рассматривать отчуждённое по сделке имущество как принадлежащее в действительности тому же должнику и считать должника его настоящим, бенефициарным, собственником («собственником по праву справедливости»).

В любой из описанных моделей ФИО8 иска кредиторами преследуется отчуждённое должником имущество, которое так или иначе становится доступным для притязаний кредиторов и отвечает по обязательствам его собственника (с восстановлением за ним правового титула или без такового).

Какое-либо восстановление бизнеса должника через возврат ему имущества, использовавшегося им ранее для занятия соответствующей деятельностью, восстановление за должником обязательств, сопряжённых с использованием им этого имущества, или перенос на него таких обязательств, которые возникли у приобретателя в процессе использования этого имущества в период до оспаривания кредиторами сделки с должником, - ФИО8 иск не предполагает.

Истцы не учитывают значительный объём финансовых обязательств ООО «Рубин-Строй», подтверждённых исполнительными документами (т. 4, л.д. 13 – 24), наложенные на имущество ООО «Рубин Строй» судебным приставом ограничительные меры (т. 1, л.д. 18 – 35), и риск того, что в случае возврата земельного участка в собственность ООО «Рубин-Строй» и перевода на него обязательств застройщика, оно не сможет завершить строительство многоэтажных домов, и в результате многие сотни участников долевого строительства (т. 5, л.д. 179 – 230) вовсе окажутся без оплаченного ими жилья.

При применении ФИО8 иска суд должен учитывать, как представляется, не только интересы кредиторов по восстановлению имущественной массы должника и изъятию отчужденного им имущества, но и права тех третьих лиц, которые, добросовестно полагаясь на публичную достоверность государственной регистрации права собственности, вступили с приобретателем имущества должника, в период до возбуждения процесса его кредиторами по оспариванию совершенной им сделки, в обязательственные правоотношения по поводу или в связи с этим имуществом.

Баланс интересов кредиторов должника-застройщика, притязающих на его имущество, в данном случае в виде земельного участка с многоэтажными домами, требования которых не превышают десяти миллионов рублей, и многочисленных граждан – участников долевого строительства, профинансировавших своими деньгами строительство на спорном участке на многие сотни миллионов рублей, исключает, по мнению суда, поворот сделки по продаже земельного участка с восстановлением ООО «Рубин-Строй» в качестве застройщика, с той лишь целью, чтобы обеспечить поступление на его счёт очередных взносов граждан – участников долевого строительства.

Из материалов дела также не следует, что данный земельный участок является единственным имуществом ООО «Рубин Строй» (постановление судебного пристава о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости от 16.07.2019 явно свидетельствует об обратном – т. 1, л.д. 18 – 35); кроме того, у ООО «Рубин Строй» также имеется и дебиторская задолженность в его пользу на сумму 11 740 874 рубля, на которую приставом наложен арест 10.12.2019 – т. 5, л.д. 266 - 267). Спорный земельный участок был отчуждён за 20 000 000 рублей, из которых 10 000 000 рублей перечислены на счёт ООО «Рубин Строй» (до переименования – ООО «Альфа Строительная Компания») по платёжному поручению №5 от 21.03.2019 (т. 4, л.д. 77), и могут рассматриваться как финансовый эквивалент, замещающий спорный земельный участок, и достаточный для покрытия, хотя бы частичного, задолженности перед кредиторами.

То обстоятельство, что указанная в оспариваемом договоре продажи от 18.02.2019 цена земельного участка в размере 20 000 000 рублей многократно меньше его кадастровой стоимости (754 418 155 рублей), не означает заведомую убыточность сделки для продавца земельного участка (laesio enormis), поскольку участок продавался не свободным от объектов капитального строительства, а застроенный двумя многоквартирными домами и с ведущимся строительством следующей очереди, с переходом к покупателю земельного участка обязательств перед участниками долевого строительства. Едва ли реальная рыночная стоимость земельного участка с учётом площади фактической застройки, зарегистрированных обременений в виде договоров участия в долевом строительстве, соответствовала той кадастровой стоимости, которая указана в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения настоящего иска группы кредиторов застройщика ООО «Рубин-Строй», направленного на констатацию недействительности в силу мнимости сделки продажи им земельного участка с ведущимся на участке многоэтажным строительством с восстановлением за ООО «Рубин-Строй» титула собственника застроенного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

ходатайство ООО «Специализированный застройщик «Престиж» о назначении оценочной экспертизы от 29.01.2020 отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков