Решение от 21 августа 2023 г. по делу № А63-11320/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-11320/2021
г. Ставрополь
21 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 21 августа 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», ОГРН <***>, город ФИО4, Ставропольский край,

к администрации города ФИО4, ОГРН <***>, город ФИО4, Ставропольский край,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь, Прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь,

о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок №8,

и по встречному иску администрации города ФИО4, ОГРН <***>, г. ФИО4, Ставропольский край

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», ОГРН <***>, г. ФИО4, Ставропольский край,

о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок №8;

об обязании в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок №8,

при участии в судебном заседании представителя общества ФИО1 по доверенности от 03.12.2022, представителя администрации ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 № 05-05-39/2, представителя Прокуратуры СК – ФИО3 по доверенности от 24.02.2021 № 8-08-2021, в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», ОГРН <***>, г. ФИО4, Ставропольский край, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города ФИО4, ОГРН <***>, г. ФИО4, Ставропольский край о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8.

Определением от 18.10.2021 судом принят встречный иск администрации города ФИО4, ОГРН <***>, город ФИО4, Ставропольский край к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», ОГРН <***>, г. ФИО4 о признании самовольной постройкой и об обязании в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8.

В судебном заседании представитель общества поддержал свои заявленные требования, возражал против удовлетворения встречных заявленных требований.

Представитель администрации возражал против удовлетворения заявленных требований общества, поддержал свои встречные заявленные требования.

Представитель Прокуратуры СК поддержал иск о сносе.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд признает исковые требования ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковые требования администрации г. ФИО4 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. ФИО4 от 23.09.2020 № 608 обществу для завершения строительства объекта недвижимого имущества в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:32:030203:17, общей площадью 822 кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 23.09.2020 № 3029-У администрацией г. ФИО4 (арендодатель) предоставлен ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» (арендатор) на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 26:32:030203:172, площадью 822 кв.м, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение которого: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8.

Срок аренды установлен с 23.09.2020 по 22.09.2023 года (раздел 2 договора).

ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» получены в администрации г. ФИО4 следующие документы: градостроительный план данного земельного участка от 18.02.2021 № 26232000-2021-0006, утвержденный Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. ФИО4; постановление администрации г. ФИО4 от 19.04.2021 № 259 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого: Ставропольский край, г.ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, в части уменьшения отступа от западной границы земельного участка до строения с 3,0 м. до 1,2 м, от восточной границы земельного участка до строения с 3,2 до 1,2 м; решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта - многоквартирный дом с общественными помещениями, площадью застройки 504 кв.м., этажность здания: 5 ед., количество квартир 20 шт., в границах указанного земельного участка, выданное управлением архитектуры и градостроительства администрации г. ФИО4 28.05.2021, утвержденное первым заместителем главы администрации – начальником управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. ФИО4.

Также истцом получены технические условия на подключение многоквартирного дома к сетям ресурсоснабжающих организаций, что подтверждается следующими документами: технические условия для присоединения к электрическим сетям № 62-12-20 от 03.12.2020, выданные ЗАО «Южная Энергетическая Компания»; договор № 62-12-20 об осуществлении технологического присоединения к электрической сети от 03.12.2020; технические условия на подключение к системе водоснабжения и канализации от 08.02.2021 № 04-08/68-ТУ, выданные ГУП СК «Ставрополькрайводоканал»; технические условия № 32 № 1314-ФИО4-000003-03/21 от 27.04.2021 подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения; договор о подключении объекта капитального строительства к сети газораспределения № 39/2021 от 27.04.2021.

Истцом за счет собственных средств в 2021 году возведен спорный объект незавершенного строительства.

Согласно справки ООО «Кадастр КМВ» от 24.06.2021 № 3 спорный объект незавершенного строительства имеет степень готовности – 7 %, площадь застройки – 437,7 кв.м.

Истец обратился в администрацию г. ФИО4 с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный дом с общественными помещениями» на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17 (заявление от 25.06.2021 № 273).

Согласно уведомлению от 29.06.2021 № 03-03/1235-юл ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» отказано в предоставлении муниципальной услуги – в выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» без получения разрешения на строительство уже ведутся работы по строительству здания, имеющего признаки многоквартирного жилого дома.

Истец, указывая, что отказ администрации г. ФИО4 Ставропольского края не обоснован и нарушает права истца на возведение объекта капитального строительства, а также указывая, что ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» получило все согласования по вопросу строительства спорного объекта недвижимости, что данный объект возводится на земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования, предоставленном застройщику на основании договора аренды, а также утвержденного градостроительного плана земельного участка, согласования архитектурно-градостроительного облика многоквартирного жилого дома, получения разрешения на отклонения от предельных параметров на строительство и технических условий на подключение многоквартирного жилого дома, обратилось в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства – Многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями» площадью застройки 437,7 кв.м., степенью готовности 7 %, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого: установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III, восточная селитебная зона, участок № 8 в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Администрация г. ФИО4, указывая, что истцу ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» не выдавалось разрешение на строительство спорного вышеуказанного объекта недвижимого имущества, а также в связи с тем, что постановлением от 28.07.2021 № 527 администрации г. ФИО4 отменено постановление администрации г. ФИО4 от 19.04.2021 № 257, согласно которого истцу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта, обратилось со встречными заявленными требованиями о признании спорного объекта недвижимого имущества, самовольной постройкой и о сносе спорного объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления № 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

Согласно договору аренды земельного участка от 23.2020 № 3029-У арендатору ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» предоставлен земельный участок в аренду с кадастровым номером № 26:32:030203:17, площадью 822 кв.м, с видом разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, из категории земель: земли населенных пунктов, местоположение которого: установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III, восточная селитебная зона, участок № 8, т.е. воля администрации, как лица уполномоченного распоряжаться земельным участком была направлена именно на строительство спорного объекта недвижимого имущества (жилого дома).

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому плану на объект незавершенного строительства спорный объект находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:32:030203:17, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен спорный объект недвижимости 26:32:030203, наименование объекта недвижимости – многоквартирный дом, дополнительное местоположение объекта – Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ г. ФИО4, III восточная селитебная зона.

По ходатайству общества определением от 18.10.2021 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза и на разрешение эксперта ООО «Экспертное дело», г. Краснодар, ФИО5 поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли строительным нормам и правилам объект незавершенного строительства - «Многоквартирный дом» площадью застройки 437,7 кв.м, степень готовности 7 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого: установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8?

- возможно ли сохранить объект незавершенного строительства - «Многоквартирный дом» площадью застройки 437,7 кв.м, степень готовности 7 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого: установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, в его настоящем состоянии, без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц?

- создает ли объект незавершенного строительства «Многоквартирный дом» площадью застройки 437,7 кв.м, степень готовности 7 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого: установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, угрозу жизни и здоровья граждан и неопределенного круга лиц?

Согласно выводам проведенной в рамках дела судебной экспертизы № 257-21 следует, что:

- объект незавершенного строительства – «Многоквартирный дом со встроенными общественными помещениями» площадью застройки 437,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, в его настоящем состоянии (степень готовности – 7%) соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, установленным на территории муниципального образования г. ФИО4;

- объект незавершенного строительства – «Многоквартирный дом со встроенными общественными помещениями» площадью застройки 437,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, возможно сохранить в его настоящем состоянии, без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц;

- объект незавершенного строительства – «Многоквартирный дом со встроенными общественными помещениями» площадью застройки 437,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц.

Согласно заключению специалиста от 29.03.2023 № 11/23 по результатам экологического исследования, выполненное ФИО6 – специалистом автономной некоммерческой организации «Южный региональный центр судебной экспертизы» г. Железноводск, требования действующего экологического законодательства и иных нормативных актов РФ при возведении объекта капитального строительства – многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17 не нарушены и соответствуют экологическим нормам и правилам. Строительство ведется в соответствии с проектной документации (раздел 8 ПМООС), материалы, используемые в строительстве имеют сертификаты и паспорта качества. Проектная документация выполнена в соответствии с действующими нормами проектирования и природоохранным законодательством Российской Федерации, произведены все необходимые изыскания, приведены расчеты отходов строительства и эксплуатации, разработаны мероприятия по охране ОС и контролю за их соблюдением, что обеспечивает, при соблюдении рекомендаций настоящего раздела, требуемую законами РФ защиту здоровья населения, охрану недр, атмосферного воздуха, водного бассейна, растительного и животного мира в рассматриваемой зоне природопользования. Проектируемый объект капитального строительства не относится ни к одному из классов опасности, не расположен в ЗОУИТ, разработка проектов санитарной защитной зоны и раздела оценки воздействия на окружающую среду не требуется. Объект не входит в перечень объектов, предусмотренных ст.11-12 ФЗ РФ «Об экологической экспертизе», государственная экспертиза проекта не требуется.

Таким образом, судом установлено, что ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» возведен объект незавершенного строительства - «Многоквартирный дом со встроенными общественными помещениями» площадью застройки 437,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г.ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, степенью готовности – 7%, который соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, установленным на территории муниципального образования г. ФИО4, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц, а также то, что возможно сохранение в его настоящем состоянии, без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Доводы ответчика и Прокуратуры Ставропольского края о том, что в соответствии с постановлением администрации г. ФИО4 от 28.07.2021 № 257 истцу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства – многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № 26:32:030203:17, однако в последующем в соответствии с постановлением администрации г. ФИО4 от 28.07.2021 № 527, принятого на основании протеста Прокуратуры г. ФИО4, постановление администрации г. ФИО4 от 19.04.2021 №257, отменено, в связи с чем постановление администрации г.ФИО4 от 28.07.2021 №527 в настоящий момент является действующим, судом отклоняется, на основании следующего.

Как указано ранее, в соответствии с договором от 23.09.2020 № 3029-У ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:32:030203:17, площадью 822 кв.м., с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение которого: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8.

При разработке проектной документации для возведения на данном земельном участке объекта капитального строительства – многоквартирного дома со встроенными общественными помещениями, выявлена необходимость отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, в части отступов от границ земельного участка обусловленная сложной конфигурацией данного земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Истец 09.03.2021 обратился в комиссию по вопросам землепользования и застройки администрации г. ФИО4 с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров отступов от границ земельного участка с кадастровым номером 26:32:030203:17, в части уменьшения отступа от западной границы земельного участка до строения с 8,1 м до 1,2 м, от восточной границы земельного участка до строения с 3,0 м до 1,2 м.

12 апреля 2021 года администрацией г. ФИО4 проведены публичные слушания по указанному вопросу, на которых не было высказано возражений против удовлетворения заявления истца о предоставлении разрешения на указанные отклонения. По результатам проведенных публичных слушаний администрацией г. ФИО4 было вынесено постановление от 19.04.2021 № 257, которым истцу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого: Ставропольский, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, в части уменьшения отступа от западной границы земельного участка до строения с 8,1 м до 1,2 м, от восточной границы земельного участка до строения с 3,0 м до 1,2 м.

Постановлением от 28.07.2021 № 527 администрация г. ФИО4 по результатам рассмотрения протеста Прокуратуры г. ФИО4 от 22.07.2021 № 7-92-2021/698 отменила ранее выданное постановление от 19.04.2021 № 257 «О выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома», в связи с чем постановление администрация г. ФИО4 от 28.07.2021 № 527 общество посчитало необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим права истца предусмотренные ст. 40 Градостроительного кодекса РФ и обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города ФИО4 о признании недействительным постановления администрации г. ФИО4 от 28.07.2021 № 527 «Об отмене постановления администрации г. ФИО4 от 19.04.2021 № 257 «О выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома» (дело № А63-14124/2021).

Как следует из содержания п.п. 2.2., 2.3. Определения Конституционного Суда РФ от 15.07.2010 № 931-О-О «Исходя из общих принципов градостроительного законодательства, требующих обязательного учета мнения населения при принятии градостроительных решений, Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает проведения публичных слушаний по ряду вопросов градостроительной деятельности с участием заинтересованных лиц, чьи законные интересы могут быть нарушены в связи с реализацией на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта, того или иного градостроительного решения (статьи 24, 28, 31, 39, 40 и 46).

Согласно статье 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения (часть 3); на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации (часть 5), который в течение семи дней со дня поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения (часть 6).

Приведенные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующие проведение публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений, в том числе устанавливающие для граждан, проживающих на соответствующей территории, гарантии при осуществлении процедуры выдачи специальных разрешений, направлены на обеспечение комплексного учета интересов населения».

Проведенные по данному делу публичные слушания установили отсутствие каких-либо возражений от населения, и в частности от правообладателей смежных земельных участков, против выдачи разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В соответствии с ч.2 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.07.2022 по делу № А63-14124/2021 суд признал недействительным постановление администрации города ФИО4 от 28.07.2021 № 527 «Об отмене постановления администрации г. ФИО4 от 19.04.2021 № 257 «О выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома».

Указанное решение вступило в законную силу и имеет преюдициальное значения для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, вышеуказанным решением установлено, что предоставленное истцу разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (постановление от 19.04.2021 № 257 администрации г. ФИО4), соответствует требованиям технических регламентов, что подтверждается предоставленной ответчику информацией о расстояние до соседних домов, соблюдении параметров инсоляции, пожарных проездов, СЭС. Кроме того, по проекту застройки на территории между двумя многоквартирными домами (строящимся и проектируемым) будут располагаться проезды, парковка, детская площадка, элементы озеленения и благоустройства. Таким образом, выданное истцу разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства полностью соответствует действующему законодательству, и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Согласно представленному заключению от 30.05.2022 № 107 в рамках дела № А63-14124/2021 по результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы, согласно которому на вопрос, имеет ли земельный участок с кадастровым номером 26:32:030203:17 сложную конфигурацию или таковая отсутствует; имеется ли у участка изломанность границ, имеются острые или многочисленные углы; которые бы усложняли или делали невозможность размещения в границах участка без уменьшения отступов от границ земельного участка объектов капитального строительства?, экспертом-землеустроителем ФИО7 даны следующие ответы. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030203:17, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок № 8, согласно сведениям о границах земельного участка с кадастровым номером 26:32:030203:17, содержащихся в ЕГРН по южной фасадной границе и по западной (левой) границе имеется изломанность границ (схема 1,3); у исследуемого земельного участка отсутствуют острые углы, имеются многочисленные углы, земельный участок имеет сложную конфигурацию. Согласно экспертному заключению существующая сложная конфигурация земельного участка с кадастровым номером 26:32:030203:17 усложняет иное расположение исследуемого объекта капитального строительства без уменьшения отступов от границ земельного участка.

Сокращение отступа до указанных показателей позволит эффективно использовать земельный участок. Также было установлено, что при данных показателях планируемый к размещению объект капитального строительства не окажет негативного влияния на окружающую среду, не ухудшаются условия инсоляции и освещенности помещений, существующих ОКС, при соблюдении требований технического регламента о требованиях пожарной безопасности планируемый объект не ухудшит противопожарные характеристики соседних земельных участков. С учетом соблюдения градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных нормативных требований, действующих законодательных и нормативно-методических актов – испрашиваемая инициатива является допустимой.

Также в данном заключении было указано, что существующая сложная конфигурация земельного участка с кадастровым номером 26:32:030203:17, не позволяет иное расположение исследуемого объекта капитального строительства без нарушения отступов от границы земельного участка.

Арбитражный суд Ставропольского края при рассмотрении дела № А63-14124/2021 пришел к выводу, что в материалы арбитражного дела не представлены доказательства, что отмененным постановлением администрации города ФИО4 от 19.04.2021 № 257 затронуты права и интересы третьих лиц, в связи с чем решением от 22.07.2022 по делу № А63-14124/2021 суд признал недействительным постановление администрации города ФИО4 от 28.07.2021 № 527 «Об отмене постановления администрации г. ФИО4 от 19.04.2021 № 257 «О выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома».

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании вышеизложенного, с учетом выводов, указанных в решении Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-14124/2021 от 22.07.2022, суд отклоняет довод Прокуратуры Ставропольского края и администрации о том, что постановление администрации г. ФИО4 от 28.07.2021 № 527 является действующим.

Довод ответчика и третьего лица Прокуратуры Ставропольского края о том, что истцом не было получено разрешение на строительство объекта, отклоняется на основании следующего.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В постановлении №10/22 сформулировано самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Кодекса, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Таким образом, с учетом данных в постановлении №10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости.

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений.

Материалами дела подтверждается, что истец обращался в администрацию г.ФИО4 с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный дом с общественными помещениями» на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17 (заявление от 25.06.2021 № 273).

Согласно уведомлению от 29.06.2021 № 03-03/1235-юл ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» отказано в предоставлении муниципальной услуги – в выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» без получения разрешения на строительство уже ведутся работы по строительству здания, имеющего признаки многоквартирного жилого дома.

Данный отказ администрации г. ФИО4 от 29.06.2021 № 03-03/1235-юл в предоставлении ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» разрешения на строительство соответствует требованиям закона, т.к., действительно, ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» обратилось в администрацию г.ФИО4 после начала строительства.

Между тем, согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 22.07.2020, а также приведенном в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснении, следует, что проверка обращения за разрешением на строительство направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение п. 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления №10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

Таким образом, учитывая наличие всех вышеперечисленных документов по спорному объекту (все согласования, проектную документацию, согласования по подключению всех коммуникаций, обращение истца с заявлением в администрацию г. ФИО4 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства многоквартирного дома и получение данного разрешения согласно постановлению администрации г. ФИО4 № 259 от 19.04.2021 и т. д), суд приходит к мнению, что ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на строительство спорного объекта и что данное обращение не носило формальный характер.

Исходя из вышеизложенного, единственным признаком самовольной постройки спорного объекта является отсутствие разрешения на строительсьво, также судом установлено, что ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» предпринимало надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на строительство.

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» возвело объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта.

Объект незавершенного строительства имеет степень готовности 7%, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц, в связи с чем суд удовлетворяет требования ООО «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м., степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок №8.

В связи с удовлетворением требований истца о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок №8, а также в связи с тем, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, установленным на территории муниципального образования г. ФИО4, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц и имеется возможность его сохранения в его настоящем состоянии, без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, то суд отказывает ответчику администрации г. ФИО4 в удовлетворении встречных заявленных требований о признании спорного объекта самовольной постройкой и сносе указанного объекта.

Расходы по оплате судебной экспертизы и по оплате государственной пошлины относятся на общество на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку спор возник в результате несоблюдения им установленного законом порядка строительства объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», город ФИО4, Ставропольский край, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КавМинТрестСтрой», город ФИО4, Ставропольский край, ОГРН <***>, ИНН <***>, право собственности на объект незавершенного строительства – площадью застройки 437,7 кв.м, степенью готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030203:17, местоположение которого установлено относительно ориентира: Ставропольский край, г. ФИО4, III восточная селитебная зона, участок №8.

В удовлетворении встречных заявленных требований администрации города ФИО4, город ФИО4, Ставропольский край, ОГРН <***>, ИНН <***>, отказать.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко