Постановление от 30 октября 2025 г. по делу № А32-9003/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9003/2024
г. Краснодар
31 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Стройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.08.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу № А32-9003/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-Стройсервис» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 05.04.2019 № 4900010878 (далее – договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Вишневая, площадью 6284 кв. м, с видом разрешенного использования – «для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой», с указанием в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 07.05.2019 № 23:49:0205005:54-23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Решением суда от 25.12.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.07.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что в границах арендуемого земельного участка расположено строение, гаражные боксы, обустроена стоянка автотранспорта, произрастают зеленные насаждения, на момент осмотра строительные работы не производились. Расположенный на земельном участке объект капитального строительства возведен в отсутствие правоустанавливающих документов. Судебные акты по делу № А32-53202/2023 по заявлению общества о признании незаконным отказа администрации в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на арендуемом земельном участке определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719 отменены, дело находится на новом рассмотрении в Арбитражном суде Краснодарского края.

От администрации поступило дополнение к кассационной жалобе, в котором указано на взыскание в рамках дела № А32-4417/2016 с общества задолженности по договору аренды от 29.09.2007 № 4900004347, а также на отсутствие выданного обществу разрешения на строительство многоквартирного жилою дома с блоком обслуживания и крытой автостоянкой по ул. Вишневой в Центральном районе города Сочи, заключенного с обществом специального инвестиционного контракта. У администрации не имеется информации о заключенных договорах долевого участия в отношении названного объекта, в администрацию поступало обращение ФИО2 от 23.07.2024 о нарушении законодательства в сфере долевого строительства с приложением договора об инвестировании в строительство автомобильной стоянки закрытого типа и хозяйственной надстройки над ней от 17.02.2008.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывает, что объект незавершенного строительства возведен на земельном участке до заключения договора аренды от 05.04.2019 № 4900010878, что подтверждается актом проверки от 19.03.2010 и отражено в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2010 по делу № А32-24614/2007, которым администрации отказано в сносе этого объекта. Общество планировало осуществить снос строения после получения разрешения на строительство многоквартирного дома, о чем администрация уведомлена при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство с приложением проектной документации. Законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». В первом случае имеет место подготовительный этап, предшествующий началу

использования земельного участка. Во втором случае происходит непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. Поскольку земельный участок предоставлен в аренду для строительства, обязательным этапом является подготовка документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. Обществом в рамках исполнения обязательств по освоению земельного участка проведен комплекс мероприятий для получения исходно-разрешительной документации. Как арендатор земельного участка общество непрерывно предпринимало меры по его освоению в строгом соответствии с законом. Строительные работы на земельном участке в отсутствие разрешения на строительство не осуществлялись. Задолженность по арендным платежам отсутствует. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2025 № 308-ЭС24-20719 не опровергается факт подготовки застройщиком всей исходно-разрешительной документации, что доказывает совершение им действий по освоению земельного участка. Общество настаивает на том, что расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Наличие названных обстоятельств администрацией не доказано.

Определением от 16.09.2025 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 10 часов 00 минут 30.10.2025; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ходатайствовал о приобщении дополнительного отзыва с приложениями, огласил доводы данного отзыва, в том числе пояснил суду, что строительство объекта на спорном земельном участке начато в 2005 году с привлечением средств граждан по договорам инвестирования, объект незавершенного строительства относится к проблемным объектам на территории города Сочи, в настоящее время обществом подано заявление о заключении договора о комплексном развитии территории и внесении соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки.

Рассмотрев ходатайство общества о приобщении к материалам дела дополнительного отзыва и доказательств, суд не нашел оснований для его удовлетворения. Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в

арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле (части 1, 4 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс). Дополнение к отзыву поступило в суд округа 27.10.2024 (за три дня до судебного заседания), доказательств направления его копии в адрес администрации не содержит. Согласно положениям статей 286 и 287 Кодекса суд кассационной инстанции не обладает правомочиями по оценке и исследованию доказательств. Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются. Поскольку дополнительные документы представлены в электронном виде, то фактическому возвращению обществу они не подлежат.

Администрация явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечила, извещена надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, дополнении к жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (регистрационная запись от 11.06.2009 № 23-23-50/045/2009-172).

Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) на основании решения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.09.2018 по делу № 2а-2161/2018 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 с видом разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома с блоком

обслуживания и закрытой автостоянкой (регистрационная запись от 07.05.2019 № 23:49:0205005:54-23/050/2019-5). Срок действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 27.10.2020 установлен до 06.05.2027.

Управление муниципального земельного контроля администрации в ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 установило, что в предполагаемых границах земельного участка расположено строение, гаражные боксы, обустроена стоянка автотранспорта, произрастают зеленые насаждения. На момент выезда строительные работы не велись (акт осмотра земельного участка от 13.08.2023).

Департамент архитектуры и градостроительства администрации сведениями о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, не располагает. Департамент имущественных отношений администрации направил в адрес общества претензии от 12.09.2023 № 14065/02.01-44 и от 14.11.2023 № 17496/02.01-44 о необходимости в 10-дневный срок устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Общество не исполнило требования претензий, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Законность судебных актов проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610, 614, 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленном пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 данного Кодекса.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Гражданского кодекса.

Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса направлен на обеспечение баланса интересов сторон договора и соответствует вытекающему из Конституции Российской Федерации принципу свободы договора. Положения статьи 619 Гражданского кодекса направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.03.2024 № 633-О).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные

в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Вместе с тем неиспользование арендатором на протяжении длительного периода времени земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного для строительства, по целевому назначению, может свидетельствовать о существенном нарушении условий договора аренды, являющимся основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.

Понятие «освоение земельного участка» законодательно не предусмотрено. Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно

отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что общество предприняло необходимые действия, направленные на освоение земельного участка для цели строительства, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (получение градостроительного плана земельного участка, разработка проектной документации на снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства, согласование необходимых технических условий с ресурсоснабжающими организациями, получение технических условий для телефонизации, организация телевизионного вещания и доступа к сети интернет, проведение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий). Общество обращалось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный дом по ул. Вишневой в Центральном внутригородском районе г. Сочи» сроком на 42 месяца. Решением администрации от 17.07.2023 № 07.02-34/21514 обществу отказано в выдаче разрешения с указанием, что строительство объектов капитального строительства жилого назначения на территории города Сочи осуществляется только в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории при наличии соглашения, заключенного в целях восстановления прав граждан, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В ИСОГД отсутствует информация о принятом решении о комплексном развитии территории в отношении земельного участка. В представленных документах отсутствует положительное решение Градостроительного совета города Сочи в отношении планируемого объекта капитального строительства. Согласно выписке из ЕГРН от 10.07.2023 № КУВИ-001/2023-158236260 на земельный участок с кадастровым

номером 23:49:0205005:54 установлены ограничения прав – запрещение регистрации, вопрос выдачи разрешения на строительство будет рассмотрен после снятия ограничения прав, обременения. Согласно генеральному плану городского округа города Сочи земельный участок расположен в границах функциональной зоны малоэтажной жилой застройки (до 5 этажей). Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и возложении на администрацию обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем повторного рассмотрения заявления от 28.11.2022. В рамках дела № А32-53202/2023 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2023, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2024 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2024, отказ признан незаконным. Администрацию обязали повторно рассмотреть заявление общества о выдаче разрешения на строительство объекта с принятием соответствующего решения в срок, установленный законом. На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что строительство на земельном участке не начато по объективным причинам, напрямую не зависящим исключительно от добросовестности арендатора.

Суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора указал, что отмена определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719 судебных актов по делу № А32-53202/2023 и направление на новое рассмотрение в суд первой инстанции не может являться основанием к отмене обжалуемого решения, так как в настоящее время спор по существу не рассмотрен, на дату вынесения решения отказ в выдаче разрешения на строительство был признан незаконным. Отсутствие разрешения на строительство не указано администрацией в качестве оснований для расторжения договора.

Суды отклонили доводы администрации о расположении на земельном участке строения, разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию которого не выдавалось. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2010 по делу № А32-24614/2007 администрации отказано в сносе строения, расположенного на земельном участке, арендуемом обществом. На момент заключения договора аренды администрация располагала информацией о состоянии передаваемого в аренду земельного участка, в том числе о нахождении в границах участка строения.

С учетом того, что срок освоения земельного участка в договоре аренды не предусмотрен, обществом совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, суды пришли к выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды и положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что приведенные администрацией в претензии факты (наличие на земельном участке строения, отсутствие сведений о выданном разрешении на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) с учетом представленных в материалы дела доказательств и установленных судами обстоятельств не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды от 05.04.2019 № 4900010878 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205005:54 в порядке статьи 619 Гражданского кодекса, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.

Между тем при рассмотрении дела суды не учли следующее.

Как отмечено выше, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В том числе обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправление исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Как следует из судебных актов, наряду с требованием о расторжении договора аренды администрацией в иске заявлено о погашении в ЕГРН регистрационной записи от 07.05.2019 № 23:49:0205005:54-23/050/2019-5 об обременении земельного участка правом аренды общества.

При рассмотрении дела суды установили, что согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен обществу для строительства многоквартирного жилого дома с блоком обслуживания и закрытой автостоянкой.

Строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемого в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Застройщик, намеревающийся осуществить строительство капитального объекта, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство и прилагает документы, указанные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В статьях 7 и 8 Градостроительного кодекса закреплены полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности. В соответствии с пунктами 1, 2, 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Согласно пункту 26 статьи 1, статьям 29.2 и 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. В целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования устанавливается совокупность расчетных показателей допустимого уровня обеспеченности объектами регионального и местного значения, подлежащих применению при подготовке документов

территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории. Нормативы градостроительного проектирования поселения, муниципального округа, городского округа устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения поселения, муниципального округа, городского округа, относящимися к областям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса, объектами благоустройства территории, иными объектами местного значения поселения, муниципального округа, городского округа населения поселения, муниципального округа, городского округа и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения поселения, муниципального округа, городского округа.

Градостроительная деятельность в Краснодарском крае в пределах полномочий, предоставленных субъекту Российской Федерации, регламентируется Законом Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» (далее – Градостроительный кодекс Краснодарского края).

Градостроительным кодексом Краснодарского края определены виды документов территориального планирования субъекта, муниципальных районов и поселений, порядок разработки и содержания документов территориального зонирования, в том числе правил землепользования и застройки муниципальных образований (статья 27), которые обязательны при разработке соответствующих документов в муниципальных образованиях края. В соответствии с частью 5 статьи 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края (в редакции, действующей с июня 2021 г.) на территориях ряда муниципальных образований Краснодарского края, в том числе городского округа город-курорт Сочи, при подготовке правил землепользования и застройки и внесении в них изменений является приоритетным: осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения (бальнеологические лечебницы, грязелечебницы, курортные поликлиники, санатории, детские санатории, в том числе для детей с родителями, санатории-профилактории и другие), гостиниц (за исключением апарт-отелей и комплексов апартаментов), а также объектов их инфраструктуры, за исключением строительства в производственных зонах и зонах сельскохозяйственного использования; ограничение нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов (за исключением реконструкции указанных объектов без увеличения их этажности).

Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 № 94 утверждены местные нормативы градостроительного проектирования данного муниципального образования, которыми установлена совокупность расчетных показателей, указанных в статье 29.2 Градостроительного кодекса.

В целях обеспечения решения вопросов местного значения и действуя в интересах населения муниципального образования с целью формирования комфортной городской среды, Городское Собрание Сочи муниципального образования городской округ «Городкурорт Сочи» Краснодарского края приняло решение от 28.07.2021 № 83, которым глава 12 части III Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, дополнена пунктом 12.1.2 «Ограничения, связанные с жилой застройкой и строительством нежилых объектов на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края». Названным пунктом установлен запрет на осуществления нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, за исключением поименованных в этом пункте случаев, а именно:

1) строительство индивидуальных жилых домов, садовых домов;

2) строительство объектов капитального строительства жилого назначения, осуществляемое в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории при наличии соглашения, заключенного в целях восстановления прав граждан, включенных в единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3) строительство объектов капитального строительства жилого назначения, осуществляемое в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории, заключенных до вступления в силу настоящего пункта;

4) строительство объектов капитального строительства жилого назначения, финансирование (софинансирование) которых осуществляется из средств федерального, регионального, местного бюджета;

5) реконструкция существующих объектов капитального строительства жилого назначения в существующих параметрах.

Правовая позиция о необходимости учета норм, устанавливающих запрет на осуществление нового строительства объектов капитального строительства жилого

назначения, приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719.

При определении допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке необходимо учитывать ограничения, установленные в соответствии с земельным и иным законодательством. Юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, препятствует пользованию арендованным имуществом, на что указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053. Прекращенный договор аренды не может быть расторгнут в судебном порядке (данный правовой поход отражен в сложившейся судебной практике, дела № А19-20580/2024, А20-5512/2019, А32-51242/2018, А32-56865/2022, А40-259930/2021). В случае если в результате принятия нормативного правового акта органа местного самоуправления обязательства сторон, возникшие из договора аренды, прекратились в силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса, основания для сохранения в ЕГРН записи о договоре аренды отсутствуют.

В материалы настоящего дела сведения о наличии исключений, допускающих возможность строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205005:54 объекта жилого назначения (пункт 12.1.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи) не представлены.

С учетом изложенного выводы суда о необоснованности исковых требований в полном объеме являются преждевременными, сделанными без исследования всех входящих в предмет доказывания обстоятельств.

Как усматривается из содержания судебных актов по иным делам по спорам между обществом и администрацией ( № А32-10858/2008, А32-24614/2007), а также доводов общества, для строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства привлекались денежные средства граждан. Вопрос о наличии у общества обязательств перед указанными лицами, имеющий значение для решения вопроса о соблюдении ограничений, предусмотренных пунктом 12.1.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, а также для определения круга лиц, подлежащих привлечению к участию в данном деле, судами не исследован.

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном

суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

В настоящем случае направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств. Исследование и оценка названных обстоятельств имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания по всем требованиям администрации, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Кодекса, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства и рассмотреть вопрос об изменении предмета или оснований иска, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, по итогам рассмотрения заявления распределить судебные расходы. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств при правильном применении норм материального и процессуального права.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 по делу № А32-9003/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова Судьи В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина