Решение от 18 ноября 2018 г. по делу № А45-32987/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-32987/2017
г. Новосибирск
19 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объёме 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Исаковой С.А., при ведении протокола помощником судьи Афанасьевым А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304540235500064), г. Новосибирск, к мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск, при участии третьих лиц: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 2) общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Петровская Слобода», о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №2423 от 22.01.2015, взыскании 4 549 927 руб. 90 коп., обязании принять по акту приёма-передачи нежилое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2., по доверенности от 01.07.2018, паспорт, ФИО3, по доверенности от 01.07.2018, паспорт,

ответчика: ФИО4, доверенность от 28.12.2017, паспорт,

третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту - истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к Мэрии города Новосибирска (далее по тексту - ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи №2423 от 22.01.2015, взыскании 4 549 927 руб. 90 коп., обязании принять по акту приёма-передачи нежилое помещение общей площадью 170,6 кв.м. с кадастровым (или условным) номером 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...>, в течение месяца с момента вступления решения в законную силу, прекращении права собственности на указанное нежилое помещение.

Определением от 04.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Петровская Слобода» (далее по тексту – третье лицо – 2) (т.1 л.д.116-118).

В судебном заседании 21.12.2017 истец отказался от искового требования о прекращении права собственности на спорное нежилое помещение (т.1 л.д.122,126-128).

В соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в судебном заседании 21.12.2017 истец отказался от иска в части прекращения права собственности на спорное нежилое помещение (т.1 л.д.122,126-128).

Отказ от иска в этой части судом принят.

В судебном заседании 13.11.2018 истец уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств и просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 4 549 928 руб. 54 коп.

Заявление об уточнении исковых требований, как соответствующее требованиям статьи 49 АПК РФ, судом удовлетворено.

По существу судом рассматриваются требования о расторжении договора №2423 купли-продажи нежилого помещения от 22.01.2015, взыскании денежных средств в размере 4 549 928 руб. 54 коп., обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу принять по акту приёма-передачи нежилое помещение общей площадью 170,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...>.  

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать (т.1, л.д.106-108).

Третье лицо-1 письменный мотивированный отзыв в материалы дела не представило, в судебное заседание не явилось, о дате и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Третье лицо-2 представило в материалы дела отзыв на исковое заявление (т.1. л.д.133-134), в судебное заседание не явилось, о дате и времени извещено надлежащим образом.

Определением от 28.02.2018 в связи с длительным отсутствием судьи произведена замена судьи Лузаревой И.В. (т.2 л.д.2)

Путём использования автоматизированной информационной системы дело передано в производство судьи Исаковой С.А.

В судебном заседании 06.11.2018 был объявлен перерыв до 16 час. 30 мин. 13.11.2018.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена в системе «Картотека арбитражных дел» на официальном сайте www.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца и ответчика, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 22.01.2015 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор №2423 купли-продажи нежилого помещения (далее по тексту – договор) (т.1 л.д.19-23), предметом которого стала передача в собственность покупателя в порядке приватизации нежилого помещения, общей площадью 170, 6 кв. м., кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенного по адресу: <...>.

Стоимость спорного помещения согласована сторонами в пункте 2.1 договора и составляет 4 500 000 руб. (в том числе НДС). С учётом суммы внесённого задатка в размере 450 000 руб., истцом подлежала уплате сумма в размере 4 050 000 руб.

Порядок оплаты указанной суммы согласован сторонами путём внесения рассроченного платежа, и отражён в пункте 2.2 договора. При этом, в соответствии с указанным пунктом, покупателю на сумму предоставленной рассрочки в размере 4 050 000 руб., начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации извещения о продаже помещения – 8,25%.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, в срок, не позднее 30 дней с момента поступления всей суммы денежных средств от покупателя, продавец передаёт покупателю в собственность спорное нежилое помещение по передаточному акту.

Согласно представленным в материалы дела платёжным поручениям №№ 48, 16, 32, 47, 63, 78, 94, 113, 131, 147, 166, 180, 187 истец оплатил денежные средства за нежилое помещение (с учётом начисленных процентов) в сумме 4 549 928 руб. 54 коп. (т.1 л.д.32-44).

30.11.2015 ответчик передал истцу спорное нежилое помещение по передаточному акту (т.1 л.д.24).

После приёмки истцом спорного помещения и регистрации права собственности, в процессе его эксплуатации, было выявлено, что в спорном помещении неоднократно происходит затопление, о чём свидетельствуют представленные в материалы дела акты обследования (т.1 л.д.45-53).

В целях установления причины затопления, истец обратился в экспертную организацию для проведения экспертизы. Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель» от 21.09.2016 №056 (т.1 л.д.55-64), причиной затопления помещений подвала является дефект гидроизоляции ограждающих конструкций исследуемых помещений – грунтовая и атмосферная вода проникает сквозь ограждающие конструкции в помещения подвала дома № 64 по ул. ФИО5. При этом, согласно указанному экспертному заключению, затопление спорного помещения носит неоднократный, повторяющийся характер, что приводит к невозможности эксплуатации исследуемых помещений по назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца к ответчику с требованием о расторжении договора купли продажи спорного помещения и возврате уплаченных по договору денежных средств.

Отказ ответчика в добровольном удовлетворении претензионных требований истца послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Определением от 30.03.2018 производство по делу было приостановлено, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- определить, подвергается ли затоплению нежилое помещение кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, адрес: <...>;

- определить причину затопления нежилого помещения кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, адрес: <...>

- определить, имеются ли недостатки (дефекты) помещения, влияющие на затопление нежилого помещения.

В случае выявления таких недостатков (дефектов) определить их вид, объём, локализацию, а также причину образования.

Установить, могли ли данные недостатки быть выявлены покупателем при обычном визуальном осмотре помещения в день его приёмки, согласно акту приёма-передачи помещения от 30.11.2015.

- в случае выявления недостатков (дефектов) нежилого помещения определить технические решения по их устранению и стоимость устранения. Составить локально-сметный расчёт.

25.06.2018 в арбитражный суд поступили материалы экспертного заключения № 645/9-3 от 18.06.2018, содержащие следующие выводы:

спорное помещение подвергается затоплению путём проникновения воды через толщу наружных стен вследствие возможного повреждения гидроизоляции наружных стен и (или) фундамента жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение.

Причиной указанных повреждений могла явиться просадка грунта в непосредственной близости от наружных стен жилого дома, при этом дефекты самого нежилого помещения, влияющие на его затопление, отсутствуют.

Установить наличие застойных (грунтовых) вод на момент подписания передаточного акта о передаче в собственность спорного нежилого помещения не представлялось возможным.

В судебное заседание 02.10.2018 был вызван эксперт ФИО6 для дачи пояснений относительно экспертного заключения, в судебном заседании были заслушаны пояснения эксперта, стороны задали дополнительные вопросы по экспертному заключению.

Принимая во внимание соблюдение процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствие экспертного заключения требованиям, предъявляемым законом, отсутствие противоречий и неясностей в экспертном заключении, как и неоднозначности толкования ответов, отсутствие ходатайств сторон о назначении повторной или дополнительной  экспертизы по настоящему делу, суд считает возможным рассмотрение настоящего дела по существу предмета заявленных требований и принятия соответствующего судебного акта исходя из обстоятельств, подлежащих выяснению по делу с учётом доводов сторон, результатов имеющейся судебной экспертизы и представленных в дело доказательств.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консалтинговое бюро «СТИНЭКС» общая стоимость строительных работ по устранению дефектов складывается из затрат по устранению причин замачивания помещения, и затрат по устранению дефектов, вызванных замачиваем, и равна сумме 2 974 100 руб. 30 коп.

В соответствии со статьёй 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определённых в пункте 1 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Соответственно, исходя из приведённых выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству недвижимости покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что истцом и было сделано.

Договор не содержит каких-либо требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, условие о качестве имущества сторонами не согласовано. Следовательно, продавец обязан передать покупателю помещение, техническое состояние которого соответствует целям его обычного использования.

Обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорного помещения недостатки носят скрытый характер. Общая стоимость строительных работ по устранению недостатков согласно сметному расчёту составляет 2 974 100 руб. 30 коп. Данная сумма является существенной и несоизмеримой с ценой самого объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Материалами дела подтверждается факт затопления спорного нежилого помещения, при этом указанное обстоятельство носит продолжительный периодичный характер, при этом, приводит к невозможности эксплуатации исследуемых помещений по назначению. Согласно выводам, содержащимся в материалах экспертного заключения, установить наличие застойных (грунтовых) вод на момент подписания передаточного акта о передаче в собственность спорного нежилого помещения не представлялось возможным.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертные заключения, в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии существенных недостатков спорного помещения, переданного истцу по договору купли-продажи.

Учитывая, что имеющиеся недостатки являются существенными покупатель вправе на основании статей 475, 557 ГК РФ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание вышеуказанные нормы, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в полном объёме.

После расторжения договора купли-продажи спорное помещение подлежит возврату продавцу по акту приёма-передачи.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

принять отказ от требования о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 170,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...> и производство по делу в этой части прекратить.  

Расторгнуть договор №2423 купли-продажи нежилого помещения от 22.01.2015, заключенный между Мэрией города Новосибирска и ФИО1.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304540235500064) денежные средства в размере 4 549 928 руб. 54 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 57 750 руб.

Обязать Мэрию города Новосибирска (ОГРН <***>) в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу принять по акту приёма-передачи нежилое помещение общей площадью 170,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...>.  

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304540235500064) выдать справку на возврат государственной пошлины в размере 6 000 руб., уплаченной по платёжному поручению №189 от 18.10.2017

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области  денежные средства в размере 63 270 руб. (внесённые  платёжным поручением №676 от 16.03.2018) Федеральному бюджетному учреждению «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» за проведение экспертизы.

Исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                        С.А. Исакова