Решение от 1 апреля 2024 г. по делу № А79-8282/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8282/2023
г. Чебоксары
01 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2024.

Полный текст решения изготовлен 01.04.2024.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Борисова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Торгово-посредническая фирма "Галс", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428020, Чувашская Республика-Чувашия, <...>

к акционерному общество "Тандер", ОГРН <***>, ИНН <***>, 350002, <...>

о взыскании 1 092 168 руб. 68 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 30.04.2023 сроком действия три года,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 04.04.2023 сроком действия один год,


общество с ограниченной ответственностью "Торгово-посредническая фирма "Галс" (далее – истец, ООО «ТПФ «Галс») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному общество "Тандер" (далее – ответчик, АО «Тандер») о взыскании 1 092 168 руб. 68 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2022 и по 01.03.2024.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору аренды недвижимого имущества от 31.01.2012 № Чбф/48/12.

В ходе судебного заседания представитель истца требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях к нему. По мнению истца, пунктом 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 31.01.2012 № Чбф/48/12 предусмотрено увеличение арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему. Ответчик полагает, что условиями договора не предусмотрено право истца на одностороннее повышение постоянной части арендной платы.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела между ООО «ТПФ «Галс» (арендодатель) и АО "Тандер" (арендатор) заключен договор недвижимого имущества с оборудованием от 31.01.2012 № ЧбФ/48/12 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 23.03.2012, от 02.04.2012, от 16.04.2012, от 07.08.2013 № 4 (далее – договора), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект:

- часть нежилой комнаты № 1, комнаты № 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28. 29, расположенные на первом этаже, нежилую комнату № 16, расположенную в подвале, находящиеся в помещении, расположенном в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, назначение: нежилое, общей площадью 1241 кв.м., из которых 500 кв.м. - арендуемая ЗАО «Тандер , по адресу: <...> Октября, д.16. нежилое помещение № 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2. Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Торговая площадь Объекта — 380, 4 кв. м.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, а также компенсировать стоимость коммунальных услуг, а именно: электроэнергии, воды, тепла (до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги);

Арендная плата составляет 260 000 руб., без НДС, в месяц. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. Обязанность по оплате арендной платы возникает у Арендатора через 30 (тридцать) дней после подписания акта приема-передачи Объекта. По соглашению сторон размер арендной платы в первые два календарных месяца аренды устанавливается в сумме 130 000 (сто тридцать) тысяч рублей в месяц (пункт 5.2.1 договора).

Согласно пункту 5.2.2 договора размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще одного раза в год, с даты подписания акта приема-передач и Объекта аренды. Изменения размера постоянной части оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Пунктом 5.2.3 договора предусмотрено, что оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

В соответствии с пунктом 5.3.4 договора оплата стоимости компенсации коммунальных услуг производится в течение 10 дней со дня подписания акта на компенсацию коммунальных услуг путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В пункте 6.1 договора стороны предусмотрели, что договор заключается на срок 10 (Десять) лет.

Согласно пункту 6.2 договора любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий Договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные / дополненные соглашением об изменении / дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию соглашений об изменении и/или дополнении договора несет сторона, инициирующая изменение и/или дополнение договора.

Объект аренды передан арендодателю по акту приема-передачи от 10.02.2012.

Дополнительным соглашением от 23.03.2012 стороны внесли изменения в договор аренды: в пункте 5.2.1 договора слова «Обязанность по арендной плате возникает у Арендатора через 30 (тридцать) дней после подписания акта приема-передачи Объекта» исключены. Пункт 5.3.1 Договора изложен в следующей редакции «Арендатор имеет право заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг по потреблению электроэнергии, воды, тепла».

02.04.2012 стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым, учитывая то обстоятельство, что арендатор за свой счет произвел капитальный ремонт объекта, арендодатель, в соответствии с пунктом 2.1.7 договора, компенсирует ему понесенные затраты в размере 500 000 руб., включая НДС. Компенсация осуществляется путем уменьшения постоянной части арендной платы, указанной в пункте 5.2 договора, в течении 120 месяцев на равные части, которые составляют 4 166 руб. 06 коп., включая НДС.

Дополнительным соглашением от 16.04.2012 стороны договорились пункт 1.1 договора читать в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: комнаты ММ 1,2 расположенные в подвале, комнаты ММ 16-28, расположенные на 1 (первом) этаже нежилого помещения Ml, общей площадью 1 241 кв.м., из которых 487,2 кв.м. - арендуемая ЗАО «Тандер, по адресу: <...> Октября, д. 16, нежилое помещение М 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2. Договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

07.08.2023 дополнительным соглашением № 4 стороны внесли изменения в пункт 5.2.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет 277 160 руб., без НДС, в месяц». Стороны установили распространить действие настоящего соглашения с «01» июля 2013 года.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 30.08.2013.

Истец утверждает, что 26.01.2021 ООО «ТПФ «Галс» направило арендатору уведомление об увеличении стоимости арендной платы. Однако ответчик проигнорировал указанное требование.

01.10.2022 ООО «ТПФ «Галс» направило уведомление ответчику об увеличении стоимости арендной платы и дополнительное соглашение предложением внести изменения в пункт 5.2.1 договора, изложив его в редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет 345 896 руб., без НДС, в месяц».

Истец полагает, что по состоянию на 01.03.2024 у АО «ТАНДЕР» имеется задолженность перед истцом в сумме 1 092 168 руб. за период с 01.10.2022 по 01.03.2024 в виде неоплаченной суммы (57 657 руб. за каждый месяц), исходя из размера арендной платы в 345 896 руб. в месяц.

Истец 30.10.2023 направил ответчику претензионное письмо с просьбой оплатить задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 746 226 руб. 68 коп. за период с 01.10.2022 по 30.09.2023.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате постоянной части арендной платы послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд.

Изучив представленные участниками процесса документы, оценив доказательства в их совокупности и взаимной связи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании 19.02.2024 истец отказался от требований в части взыскания 59 708 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2022 по 30.09.2023.

В части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает такой отказ в случае, если он не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Поскольку из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, предусмотренных частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд полагает возможным принять частичный отказ истца от искового заявления.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по исковому заявлению в части требований о взыскании 59 708 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 подлежит прекращению.

Требования истца о взыскании 1 092 168 руб. 68 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2022 и по 01.03.2024 подлежат отказу в удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из правила, содержащегося в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, из совокупности приведенных положений законодательства, следует, что дополнительное соглашение, изменяющее условия обязательства, является составной частью договора и должно толковаться по правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в неразрывной связи с содержанием основного договора.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Как указано ранее, пунктом 5.2.2 договора аренды предусмотрено, что размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще одного раза в год, с даты подписания акта приема-передач и Объекта аренды. Изменения размера постоянной части оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Согласно пункту 6.2 договора аренды любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий Договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные / дополненные соглашением об изменении / дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию соглашений об изменении и/или дополнении договора несет сторона, инициирующая изменение и/или дополнение договора.

Из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а следует лишь возможность внесения предложения о его изменении.

Таким образом, толкование пунктов 5.2.2 и 6.2 договора аренды свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

Судом также учтено, что в течение срока действия договора сторонами неоднократно вносились в него изменения относительно размера арендной платы, и всегда такие изменения оформлялись путем подписания дополнительных соглашений.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рамках рассматриваемого спора таких обстоятельств судом не установлено.

Учитывая, что рассматриваемом случае при подписании договора и дополнительных соглашений к нему сторонами не было достигнуто соглашение о возможности изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, норма является диспозитивной, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Расходы по уплате государственной пошлины (с учетом увеличения цены иска) относятся на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


руководствуясь статьями 110, 150 (пункт 4 части 1), 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

Производство по делу в части взыскания с акционерного общества "Тандер" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-посредническая фирма "Галс" (ИНН <***>) 59 708 (пятьдесят девять тысяч семьсот восемь) руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 прекратить.

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

Д.В. Борисов