Решение от 15 июля 2024 г. по делу № А40-52980/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-52980/24-13-403
г. Москва
16 июля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Хаустова Н. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Сербиным,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКТОН" (115054, <...>, СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в заключении дополнительного соглашения к договору аренды (М-01-057011 от 28.07.2021) и обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «ЭТКОН» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №М-01-057011 от 28.07.2021 о снижении ставки в размере 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по  доверенности от 08.05.2024 б/н

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.12.2023 №ДГИ-Д-1647/23.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКТОН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ  о признании незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в заключении дополнительного соглашения к договору аренды (М-01-057011 от 28.07.2021) и обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «ЭТКОН» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №М-01-057011 от 28.07.2021 о снижении ставки в размере 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал, по мотивам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.07.2021 года между Департаментом городского имущества г. Москвы (Арендодатель) и ООО «ЭКТОН» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке № М-01-057011, по условиям которого Арендодатель предоставил в пользование Арендатору земельный участок общей площадью 711 кв.м. из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:01:0002007:3742, имеющий адресный ориентир: <...> для целей эксплуатации здания под размещение коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка».

Договор аренды заключен на срок до 01 июля 2070 года. Годовая арендная плата, начиная с 28.07.2021 года, установлена в Приложении № 1 к Договору аренды и составляет 1 116 007,57 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 74 400 504,66 руб. и ставки арендной платы в размере 1,5 %.

В связи с изменение с 01.01.2022 года кадастровой стоимости земельного участка до 75 493 340,1 руб., годовая арендная плата, исходя из размера арендной ставки 1,5 %, составляет 1 132 400,10 руб.  Однако, размер арендной платы, установленный Ответчиком в Приложении №1 к Договору аренды и увеличенная годовая аренда с 01.01.2022, противоречит действующему законодательству, что приводит к тому, что с Истца требуют оплату аренды выше той, которая установлена законом.

На земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0002007:1074, площадью 572,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, находящееся в собственности Истца ООО «ЭКТОН» с 31.07.2015 года.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-223803/22-11-1552 и оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2023 установлено: «Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект, здание с кадастровым номером 77:01:0002007:1074 является объектом культурного наследия, что также подтверждается Договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2015 № 59-2034 и Охранным свидетельством, являющимся Приложением № 1 к Договору.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости спорный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002007:3742 -является зоной охраны объекта культурного наследия.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 года № 881 «Об утверждении зон охраны центральной части г. Москвы (в пределах садового кольца) спорный земельный участок, по адресу: Новокузнецкая, д.29, стр.1 входит в границы охранных зон территории памятников истории и культуры (п.90 - п.93).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, Приказу Департамента культурного наследия города Москвы от. 28.05.2018 года № 405 «Об утверждении границ объекта археологического наследия «Культурный слой «Земляного города» (Скородома), XVI- XVII вв. н.э.» земельный участок расположен в зоне охраны объекта культурного наследия.»

В силу ст. 94, 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территорий; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; особо ценные земли.

К землям историко-культурного назначения относятся земли: объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия.

В силу п. 5 ст. 3.1. Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" границы территории объекта культурного наследия, включаемого в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утверждаются в составе акта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о включении указанного объекта культурного   наследия  в   единый  государственный  реестр   объектов   культурного   наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации - для объекта культурного наследия федерального значения, в составе акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о включении указанного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации -для объекта культурного наследия регионального значения и объекта культурного наследия местного (муниципального) значения.

Согласно Приказу Департамента культурного наследия города Москвы от 28.05.2018 года № 405 спорный земельный участок находится в зоне охраны объекта культурного наследия в связи с расположением в границах объекта археологического наследия «Культурный слой «Земляного города» (Скородома), XVI-XVII вв. н.э.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 года № 881 границы спорного земельного участка утверждены в составе территории памятников истории и культуры.

Согласно п. 3, п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, применяется кадастровая стоимость земельного участка.

На основании ч. ч. 1 и 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве  в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП).

Истцом при обращении к ответчику был получен ответ от 25.12.2023 с отказом в заключении дополнительного соглашения.

15.01.2024 Истцом было направлено письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения с повторным предложением заключить дополнительное соглашение со сниженной ставкой в размере 0,01%. Соглашение между сторонами не достигнуто.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчик доводы истца документально не опроверг, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.

Не могут повлиять на выводы суда и доводы отзыва ответчика ввиду следующего.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-223803/22-11-1552 и оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2023 установлено: «Как следует из Приложения № 1 к Договору аренды расчет ежегодной арендной платы произведен на основании постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» с применением арендной ставки в размере 1,5 %.

При этом, пунктом 14 приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы N 273-ПП установлена ставка арендной стоимости за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, в размере 0,01%., что подтверждается судебной практикой, в частности постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда по делу № А40-269001/19 (№ 09АП-40056/22-ГК):

«При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае при расчете арендной платы подлежит ставка 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 14 приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»».

Право пользование земельным участком в целях эксплуатации нежилых зданий организацией не оформлено.

Вступившем в законную силу судебном акте по делу № А40-223803/22-11-1552 суд установил, что Департаментом неправомерно в Приложении № 1 к Договору аренды определена и используется при расчете ежегодной арендной платы ставка арендной платы в размере 1,5 %, на основании чего было взыскано в пользу ООО "ЭКТОН" неосновательное обогащение. Суд пришел к выводу, что применению подлежит ставка 0,01%.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 4. ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания данной нормы следует, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ пли иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. I ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержит запрета или ограничений на право стороны договора аренды, в частности арендатора, на обращение к другой стороне договора по вопросу внесения изменений н договор аренды.

Договором аренды от 28.07 2021 № М-01-057011 запрет или какие-либо ограничения на внесение изменений в настоящий договор аренды также не установлены.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Более того, согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно направленной редакции дополнительного оглашения Истец предлагал установить ставку в 0,01% начиная со дня заключения договора аренды.

Данное требование основано на норме действующего законодательства РФ:   Земельного кодекса РФ;            Федерального закона от 25.06.2002 № 73-03 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; Постановления Правительства Москвы № 545 от 07.07.1998г.;  Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве"; Постановления Правительства Москвы от 16.12.1997 года № 881 «Об утверждении зон охраны центральной части г Москвы и др.

Учитывая вышеизложенное, отказ во внесении изменений в договор на основании п. 2.10.1.3 Приложения № 13 к Постановлению Правительства Москвы № 199-ПП от 15 05.2015г. является незаконным.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В пользу выводов суда также свидетельствуют выводы ВАС РФ, изложенные в Постановлении № 12404/09 от 02.02.2010 по делу №А58-2302/08, «Статья 3 Закона № 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.»

Иные доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в отзыве суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела и не освобождают стороны от исполнения своих обязательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку в материалах дела имеются доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, тогда как в силу ст. ст. 65, 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 4, 27, 65-68, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «ЭКТОН» дополнительное соглашение к Договору аренды № М-01-057011 от 28.07.2021, на условиях предложенного проекта ООО «ЭКТОН», касающихся п.1 и 4 Приложения №1 к Договору относительно исходных данных для расчета ежегодной арендной платы, а именно установки расчета арендной платы по ставке 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 14 приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в следующем виде:


ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ №М-01-057011 ОТ 28.07.2021


г. Москва                                                                      «26» октября 2023 года

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя начальника Управления оформления имущественных и земельно-правовых отношений Департамента городского имущества города Москвы ФИО3

Дмитрия Викторовича, действующего на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. No 99-1111 «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», и от 16 декабря 2020 г., зарегистрированной No 77/1955-н/77-2020-6-1183, с одной стороны, и

ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЭКТОН», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, в соответствии со статьями 22, 39.2, 39.6, 39.8, 39.20, 56, 105 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. No 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. No 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы», а также в связи с обращением ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЭКТОН» от 01 июля 2021 г. No 33-5-64256/21-(0)-0,

именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору о нижеследующем:

1.   Стороны установили следующий размер арендной платы:


АРЕНДНАЯ ПЛАТА ФЛС № М-01-057011 -001


Арендатор: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЭКТОН» Адрес Участка: <...> Кадастровый номер:

77:01:0002007:3742


ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1.1. Площадь Участка, всего

кв.м

711

1.2. Кадастровая стоимость Участка * с 01.01.2019

Руб.

74 400 504,66

1.3. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости

%
0,01

1.4. Годовая арендная плата с 28.07.2021*

Руб.

7 440, 05

2. Стороны привели Расчет ежегодной арендной платы в соответствие с пунктом 14 приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы N 273- ПП по ставке арендной стоимости за земельные участки, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, в размере 0,01%.

Подписи сторон:


От Арендодателя:                                                 От Арендатора:

Начальник Управления оформления                         Генеральный директор

                                                                                                      ООО «ЭКТОН»                                                        

имущественных и земельно- правовых

отношений Департамента городского

имущества города Москвы


_______ /ФИО5                _______________ /ФИО4


«__ »_______________ 2023 год                   «____ »_______________ 2023 год



Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКТОН" (ИНН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Н.И. Хаустова