Решение от 14 ноября 2023 г. по делу № А40-137264/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-137264/23-191-1076
г. Москва
14 ноября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2023года

Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи ФИО1, единолично

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СТУДИЯ "ОБЪЕКТИВ-53" (129081, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий,

при участии в заседании: согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТУДИЯ "ОБЪЕКТИВ-53" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком, обязав ответчика предоставить истцу равноценное нежилое помещение на праве собственности в качестве компенсации за изымаемое нежилое помещение для государственных нужд в многоквартирном жилом доме, подлежащему реновации, расположенном по адресу: г. Москва, у Полярная, д. 4, корп. 1, сохранить условия действующего договора № 59-7771 в отношении помещения, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица исковые требования оспорил.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества № 03-00356/07 от 31.05.2007, расположенного по адресу: <...>, площадью 192,5 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0004001:11812.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением.

31.08.2017 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения.

05.10.2017 истец направил в адрес ответчика подписанные проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Ответчик отклонил протокол разногласий к проекту и направил отказ в предоставлении государственной услуги.

Далее, ООО «Студия «Объектив - 53» обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости общей площадью 192,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:02:0004002:11812, по цене 16 964 000руб. 00коп., НДС не облагается, с условием рассрочки оплаты цены помещения на 5 лет на условиях прилагаемого проекта договора, в соответствии с ст.ст. 421, 209 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2018 по делу № А40-119666/18 в удовлетворении исковых требований было отказано.

07.08.2019 истец повторно обратился с заявлением о выкупе арендуемого имущества, на который был получен ответ о том, что истец утратил преимущественное право на выкуп, поскольку не подписал проект договора купли-продажи в редакции Департамента.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного 16.12.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2020 по делу № А40-339730/19 отменено, суд признал незаконными решения Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении государственной услуги от 03 декабря 2019 года №ДГИ-1-96116/19-1, от 12.08.2019 года № 33-5-89182/19-(0)-1. Обязал Департамент городского имущества города Москвы не позднее 30 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу совершить в отношении арендуемого Истцом недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 192,5 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0004001:11812, действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки, направить Истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

18.04.2022 между истцом и ответчиком заключен Договор купли-продажи недвижимости № 59-7771 от 15.06.2022 (учетный) в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, площадью 192,5 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0004001:11812. Цена объекта недвижимости составляет 20 259 350 рублей. На указанный объект недвижимости предоставлена рассрочка платежей на 7 лет со дня заключения договора, ежемесячная оплата составляет 241 182,74 рублей.

Ответчиком в адрес истца было направлено распоряжение об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества от 08.12.2022 № 71882, а также письмо от 14.12.2022 № ДГИ-И-89487/22 «Об изъятии объекта недвижимого имущества», согласно которому правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств в срок до 25.12.2022.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что истребуемые документы не смог предоставить в установленный срок до 25.12.2022 в связи с тем, что письмо им было получено только 27.12.2022, о чем истец сообщил ответчику в заявлении от 28.12.2022.

25.01.2023 истцом в адрес ответчика были направлены документы расчета компенсации за изъятие помещения для государственных нужд.

29.01.2023 ответчик направил в адрес истца соглашение об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, и отчет № П1169-2902-ИЗ/2022 от 12.01.2023, в соответствии с которым сумма задолженности по основному долгу, процентам и пеням по договору купли-продажи от 18.04.2022 № 59-7771 за период с 18.04.2022 по 07.12.2022 по состоянию 07.12.2022 составляет 19 339 143,48 рублей, а размер величины убытков связанных с поиском нового помещения оценщики определили в сумме 523 975 руб.

Истец указал, что согласно заключению эксперта № 19-04/23 от 19.04.2023 выполненному ООО «Вертекс консалтинг», отчет об оценке не соответствует стандартам оценки ФСО и закону об оценочной деятельности в связи с применением недействующих на момент составления отчета стандартов оценки, величина рыночной стоимости, представленная в отчете, не соответствует действительности и не может отражать рыночную стоимость объекта оценки. Кроме того, оценочная компания подготовила отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 07.04.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 21 150 000 рублей.

В настоящий момент многоквартирный дом по адресу: <...> расселен.

В заявлении, направленном в адрес ответчика от 25.01.2023 истцом указано на готовность рассмотрения возможности предоставления иного равноценного нежилого помещения на праве собственности взамен изымаемого, на что ответчик ответил отказом.

Истец указывает, что компенсации, предложенной в отчете № П1169-2902-ИЗ/2022 от 12.01.2023 и соглашении в размере 2 143 831,52 руб. недостаточно, поэтому истцу необходимо получить равноценное возмещение в денежной форме или равноценное нежилое помещение, поскольку преимущественное право выкупа нежилого помещения теряется в связи с изъятием помещения у истца, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами РФ.

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее — Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

При этом, ст. 2 указанного закона определено, что правовую основу обеспечения дополнительных гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон и иные нормативные правовые акты города Москвы.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст. 281, 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, а также определяет условия предоставляемой компенсации за изымаемое нежилое помещение.

На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что согласно положениям ст. 281 и 282 ГК РФ, касающихся порядка принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда, законодатель предусмотрел право, а не обязанность сторон соглашения об изъятии предусмотреть предоставление равноценного иного недвижимого имущества. При этом указанное право может быть реализовано только добровольно и на стадии заключения соглашения об изъятии. Кроме того указывает, что обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о принудительном изъятии для государственных нужд спорного объекта недвижимости, ввиду чего, предоставить компенсационное нежилое помещение не представляется возможным.

Судом установлено, что Департаментом издано распоряжение от 19.04.2022 № 20253 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащее Правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 12.01.2023 № Ш169-2902-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 2 143 831,52 руб. без учета НДС.

Ранее нежилое помещение находилось в собственности города Москвы.

ООО «Студия Объектив-53» обратилось к Департаменту с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. По делу была проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы собственности». Согласно заключению эксперта, цена объекта составляет 20 259 350 рублей без НДС. Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2022 по делу № А40-96083/2021 удовлетворено требование ООО «Студия Объектив-53» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Изложены условия договора следующим образом:

- пункт 3.1 договора в редакции: «Цена Объекта составляет 20 259 350 (двадцать миллионов двести пятьдесят девять тысяч триста пятьдесят) руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО2. от 11.02.2022 № А40-96083/21-176-682 (далее - Заключение), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

- пункт 3.4 договора в редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно».

В настоящее время обязательство Правообладателя по оплате основного долга в рамках исполнения договора купли-продажи № 59-7771 от 15.06.2022 (учетный) не исполнены. Данное обстоятельство учтено ответчиком при составлении соглашения об изъятии.

В соответствии с п. 2.2 соглашения об изъятии определено, что сумма денежных средств по Договору, обремененная залогом в силу закона, в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 18 апреля 2022 г. (учтенный № 59-7771 от 15 июня 2022 г.), составляет 19 339 143,48 рублей без учета НДС, включающая в себя сумму остатка основного долга, в том числе задолженность по основному долгу, задолженность по процентам за предоставленную рассрочку, пени за просрочку оплаты и штраф за непредставление страхового полиса.

Сумма денежных средств, предусмотренная настоящим пунктом Соглашения, установлена в соответствии с ч. 5 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации на день, предшествующий дню принятия распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 08 декабря 2022 г. № 71882 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества» (07 декабря 2022 г.) и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 2.3 соглашения возмещение выплачивается Департаментом за вычетом задолженности, что составляет 2 143 831,52 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями ст. 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ в адрес Ответчика письмом от 25.01.2023 за исходящим № ДГИ-1-1299/23-1 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку согласно положений ст. 281 ГК РФ, ст. 56,8 ЗК РФ, принудительное изъятие объектов недвижимого имущества для государственных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, включающего рыночную стоимость недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости.

По смыслу указанных норм, а также положений ст. 282 ГК РФ, касающихся порядка принудительного изъятия нежилого помещения для государственных нужд по решению суда, законодатель предусмотрел право, а не обязанность сторон соглашения об изъятии предусмотреть право предоставления равноценного иного недвижимого имущества.

При этом, указанное право может быть реализовано только добровольно и на стадии заключения соглашения об изъятии. Кроме того, в исковом заявлении равноценное нежилое помещение не индивидуализировано, поэтому оно не может выступать в качестве объекта гражданских прав.

Аналогичная правовая позиция поддержана Определением Верховного Суда РФ от 19.10.2023 N 305-ЭС23-20511 по делу № А40-195377/2021.

Суд также принимает во внимание, что Департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о принудительном изъятии для государственных нужд спорного объекта недвижимости, который является предметом рассмотрения в рамках дела № А40-140886/2023.

Кроме того, суд в рамках дела А40-140886/2023 определением от 31.10.2023 выделил в отдельное производство требования Департамента об установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 12.01.2023 № П1169-2902-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 2 143 831 рублей 52 копейки, делу присвоен номер №А40-256603/2023.

Таким образом, вопрос об оценке равноценности встречного предоставления в виде денежной компенсации является предметом рассмотрения в рамках другого дела, в связи с чем суд не дает оценки доводам истца относительно размера возмещения, установленного в проекте соглашения об изъятии на основании отчета, подготовленного по заказу ответчика, а также представленным в обоснование указанных доводов истца заключениям.

Суд отмечает, что в случае изъятия имущества сохранение условий договора купли-продажи № 59-7771 в отношении помещения, расположенного по адресу: <...> невозможно, поскольку имущество будет переда в собственность города.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ,



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "СТУДИЯ "ОБЪЕКТИВ-53" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

ФИО1