Решение от 24 декабря 2020 г. по делу № А61-1690/2020

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Владикавказ

24 декабря 2020 года, Дело № А61-1690/20

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2020 года,

Решение в полном объеме изготовлено 24 декабря 2020 года,

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Базиевой Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бердиевой Ф.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания к ИП Главе КФХ ФИО1 (ОГРНИП 316151300069963, ИНН <***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.11.2015 №3, изложив пункт 3.1 указанного договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 458 774 (четыреста пятьсот восемь тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – открытое акционерное общество «Агрофирма Монолит», Администрацию местного самоуправления Ново – Осетинского сельского поселения Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания,

истец и ответчик заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела, в том числе путем публичного размещения сведений в телекоммуникационной сети Интернет.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

установил:

Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд с заявлением к Алания к ИП Главе КФХ ФИО1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.11.2015 №3, изложив пункт 3.1 указанного договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 458 774 (четыреста пятьсот восемь тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек.

В обоснование своих требований Администрация сослалась на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 12.11.2015г. №3 стороны исходили из того, что условия договора о его цене могут быть изменены только при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация местного самоуправления Моздокского района не могла предвидеть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как в момент заключения договоров аренды не было сформировавшейся судебной практики по данному вопросу, а также в законодательстве отсутствовал прямой запрет на применение льготной ставки арендной платы к лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после 01.07.2012г. Позиция Президиума Верховного Суда РФ по данному вопросу была сформирована 28.03.2018г. Исполнение договоров без изменений их условий приводит к нарушениям со стороны Администрации местного самоуправления Моздокского района, указанным в акте Контрольно-счетной палаты РСО-Алания от 19.07.2018, в виде недопоступления в бюджет Моздокского района доходов от арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения (п. 3.41 Классификатора нарушений). Расторжение договора аренды земельного участка от 12.11.2015 г. в свою очередь повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Контрольно-счетной палатой РСО-Алания была проведена проверка в АМС Моздокского района. Результаты проверки отражены в акте от 19.07.2018, согласно которому АМС Моздокского района при расчете арендной платы по договорам, заключенным юридическими лицами при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012г., то есть с нарушением установленного законодательством срока, был необоснованно применен коэффициент в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, вследствие чего в проверяемом периоде недопоступление в бюджет Моздокского района доходов в виде арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения составило за 2016-2017 годы - 58 053 тыс.руб. Контрольно-счетной палатой РСО-Алания было указано Администрации местного самоуправления Моздокского района на необходимость проведения работы по переводу арендаторов по указанным договорам с льготной ставки арендной платы на арендную плату, установленную Порядком определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия - Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов, утвержденным постановлением Правительства Республики Северная ОсетияАлания от 15.03.2016г. № 79. В соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания, годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.11.2015г. №188 составляет 458774 (четыреста пятьдесят восемь тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 00 коп. (расчет прилагается)

Ответчик в отзыве на иск требования не признал, ссылаясь на то, что поскольку ранее, вышеуказанный земельный участок был предоставлен ОАО «Монолит» на праве постоянного бессрочного пользования, и переоформлен с права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды то годовой размер арендной платы администрацией был правильно установлен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) по льготной ставке - три десятых процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и открытым акционерным обществом «Агрофирма «Монолит» был заключен договор от 12 ноября 2015г. №3 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0402004:429, площадью 4095357,0 кв.м, местоположение: РСО-Алания, Моздокский район, за чертой населенного пункта ст. Ново-Осетинская, в районе пос. Черноярский, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий - «пашня», вид разрешенного использования - «растениеводство (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур» на срок с с 05 ноября 2015г. по 05 ноября 2064 года.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за 1 год оставляет 123 475 руб.

Актом приема-передачи от 12.11.2015 земельный участок с кадастровым номером 15:01:0402004:429 передан ОАО «Агрофирма «Монолит».

По дополнительному соглашению от 11.08.2017г. № 188 к вышеуказанному договору, в связи с разделом земельного участка, в аренду были предоставлены земельные участки: - с кадастровым номером 15:01:0201004:446, площадью 1524534кв.м; - с кадастровым номером 15:01:0201004:447, площадью 2000821кв.м; - с кадастровым номером 15:01:0201004:448, площадью 570002кв.м.

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения пункт 3.1 договора от 12 ноября 2015г. №3 изложен в редакции, согласно которой размер годовой арендной платы за участки составляет 123 476 руб.

Из приложения №1 (расчет арендной платы) к дополнительному соглашению следует, что размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 15:01:0201004:446 составляет 45965 руб. и складывается из площади земельного участка 1524534 кв.м., кадастровой стоимости 15321566,7 руб. и процента кадастровой стоимости 0.3.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 12 сентября 2017г. открытое акционерное общество «Агрофирма «Монолит» переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12 ноября 2015г. № 3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0201004:446, площадью 1524534 кв.м крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кунова Оля Георгиевна».

Соглашение надлежащим образом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания.

Администрацией местного самоуправления Моздокского района в адрес Главы КФХ «ФИО1» было направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 27.08.2018г. №4991, в котором предлагалось установить коэффициент к кадастровой стоимости в размере 2,68 %.

Администрацией местного самоуправления Моздокского района в адрес Главы КФХ «ФИО1» была направлена претензия №63 от 14.01.2019 об изменении условий договора аренды.

Администрацией местного самоуправления Моздокского района в адрес Главы КФХ «ФИО1» была направлена претензия №4241 от 02.03.2020 об изменении условий договора аренды с приложением проекта дополнительного соглашения, согласно которому пункт 3.1 договора аренды предлагалось изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за один год составляет 458 774, 0 руб.». Из приложения №1 к проекту дополнительного соглашения к оговору аренды следует, что изменения размера арендной платы связаны с изменением коэффициента к кадастрой стоимости, который предлагается установить в размере 3,63 %.

Не получив ответа на претензию Администрация обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из заявления Администрации, отзыва ответчика и из акта проверки Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания от 19.07.2018, составленного Контрольно-счетной палатой РСО-Алания по результатам проверки, земельный участок с кадастровым номером 15:01:0402004:429, принадлежал ОАО «Агрофирма «Монолит» на праве постоянного бессрочного пользования.

ОАО «Агрофирма «Монолит» обратилась в Администрацию с заявлением от 14.12.2011 №291 о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды сроком на 49 лет, в том числе и на спорный земельный участок.

Заявление ОАО «Агрофирма «Монолит» получено Администрацией 14.12.2011.

В договоре аренды от 12 ноября 2015г. №3 размер арендной платы был установлен с применением льготного коэффициента в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, - в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Закон N 137-ФЗ) юридическим лицам вменялось в обязанность в срок до 1 июля 2012 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Годовая арендная плата в этом случае устанавливалась в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Установленные Законом N 137-ФЗ льготные ставки арендной платы распространяются исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.

Довод Администрации, со ссылкой на выводы контрольно-счетной платы РСО-Алания о том, что договор, заключен при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012г., то есть с нарушением установленного законодательством срока, а потому был необоснованно применен коэффициент в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, судом не принимается в связи со следующим.

ОАО «Агрофирма «Монолит» своевременно 14.12.2011 обратилось в администрацию с ответствующим заявлением.

Администрацией заявление принято, и препятствий к переоформлению право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды, Администрацией установлено не было.

Юридически значимые действия на основании данного заявления Администрацией были совершены, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельными участками на право аренды Администрация переоформила, договор аренды с ОАО «Агрофирма «Монолит» был заключен.

Заключение спорного договора аренды 12 ноября 2015г. в данном случае не имеет значения, так как в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503 сформулирована правовая позиция, согласно которой для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, довод Администрации о том, что ОАО «Агрофирма «Монолит» переоформила право бессрочного пользования спорным земельным участком на право аренды с нарушением срока, установленного Законом N 137-ФЗ, опровергается материалами дела.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (ответ на вопрос N 7) отмечено, что Законом N 137-ФЗ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование, в том числе, земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3). Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

А потому при заключении договора аренды 12 ноября 2015г. №3 размер арендной платы был правомерно установлен с применением льготного коэффициента в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Договор аренды от 12 ноября 2015г. №3 не расторгнут, не признан недействительным.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно положениям статьи 615 ГК РФ при перенайме к новому арендатору переходят те права и обязанности по существующему договору аренды и в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации.

руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

отказать Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.


Судья Н.М.Базиева