Решение от 24 мая 2017 г. по делу № А17-8307/2016

50/2017-23971(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022 тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-8307/2016
24 мая 2017 года
г. Иваново
Резолютивная часть решения оглашена 17 мая 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» (ОГРН

1153702014400 г. Иваново)

к обществу с ограниченной ответственностью «Оружейный центр

«Динамо» (ОГРН <***> г. Иваново)

о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора

аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 года и взыскании 1398045 руб. 60

коп. задолженности по арендной плате и пени, а также встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Оружейный центр «Динамо»

(ОГРН <***> г. Иваново)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» (ОГРН

1153702014400 г. Иваново)

о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 с

14.06.2016.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно

предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Нова Нова Эстейт», при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 по доверенности от 23.08.2016 (паспорт),

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 01.09.2016 (паспорт). установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» обратилось в

арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью

«Оружейный центр «Динамо» о признании незаконным расторжения в

одностороннем порядке договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012

года и взыскании 84485 руб. 42 коп. задолженности и пени по арендной плате в

связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от

01.10.2012.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено требование в порядке ст. 49 АПК РФ об увеличении исковых требований, просит взыскать с ответчика в пользу ООО «ДАД Плаза» 856 125 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате за период с 14.06.2016 года по 31.12.2016 года и 541920 руб. 28 коп. пени за период с 05.06.2016 года по 17.01.2017 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 01.10.2012. От требования о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 года истец заявил отказ от иска.

Судом на основании ч. 1 ст. 49 АПК РФ требование об увеличении исковых требований удовлетворено.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не принимает отказ истца от иска в случае, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Исследовав материалы дела, усматривая, что отказ от иска в части заявленного требования закону не противоречит, не нарушает права других лиц, суд принимает отказ истца от иска, в связи с чем на основании п.4 ч.1.ст.150 Арбитражного процессуального кодекса РФ производство по настоящему делу подлежит прекращению в части признания незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 года.

Определением от 28.10.2016 исковое заявление принято к рассмотрению, предварительное судебное заседание назначено на 12.12.2016.

Протокольным определением от 12.12.2016 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, судебное заседание назначено на 17.01.2016.

Определением от 02.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Нова Нова Эстейт».

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, с исковыми требованиями не согласен в полном объеме, в удовлетворении исковых требований просит отказать, пояснив, что в течение 2016 года арендодатель систематически нарушал условия договора аренды, температура внутри Объектов недвижимости не соответствовала условиям Договора аренды. О данных нарушениях Арендатор неоднократно сообщал Арендодателю в письменном виде: исх. № 6 от 19.01.2016 года, исх. № 9 от 29.02.2016 года. Несоблюдение температурного режима, прямо установленного Договором аренды, не позволяло обеспечить нормальную работу магазина, соблюдение надлежащих условий труда продавцов и иных работников, существенно снизило покупательскую активность и, соответственно, выручку магазина. Кроме того, 06 июня 2016 года в адрес Арендодателя было направлено заявление об устранении нарушений целостности потолка (сквозное отверстие) в арендуемых помещениях, которые были допущены при производстве Арендодателем демонтажных работ на втором этаже здания по адресу: <...>, то есть непосредственно над арендуемыми помещениями. Данное обстоятельство зафиксировано фотосъемкой (фото прилагается). 10 мая 2016 года в адрес Арендодателя было направлено

уведомление о расторжении договора аренды Арендатором, уведомление получено 11 мая 2016 года (входящий № 09). В данном уведомлении и уведомлении от 02 июня 2016 года предлагалось 14 июня 2016 года обеспечить явку представителя Арендодателя для возврата помещения по акту приема-передачи. В установленное время представитель Арендодателя не явился, в связи с чем был составлен акт приема-передачи, который вместе с ключами 14 июня 2016 года отправлен почтовым отправлением в адрес Арендодателя. В соответствии с уведомлением о вручении акт приема-передачи и ключи были получены Арендодателем 21 июня 2016 года. Не согласовав вопрос с арендатором о проведении реконструкции здания, в июле 2016 года Арендодатель начал ремонт внутренних помещений здания. Представителем истца представлен в материалы дела договор подряда № 9 от 30 августа 2016 года на реставрацию здания. В соответствии с п. 2.1. Договора подряда, подрядчик обязан приступить к выполнению работ в течение трех рабочих дней с даты заключения договора, то есть с 02 сентября 2016 года. Изучив техническое задание по северному фасаду, установлено, что произведены работы, полностью исключающие возможность ответчику осуществлять торговлю оружием. В частности: замена оконных коробок, замена кирпичной кладки, реставрация лицевой кладки кирпича от 1 до 10 кирпичей в одном месте, организация проемов, утративших функциональную необходимость, полностью или частично заложенные дверные и оконные проемы, замена цоколя и так далее. Арендодатель своими действиями лишил ООО «Оружейный центр «Динамо» возможности осуществлять предпринимательскую деятельность. Пользование помещением прекратилось с 14 июня 2016 года. Арендная плата выплачена по 13 июня 2016 года включительно, задолженности по арендной плате не имеется.

Общество с ограниченной ответственностью «Оружейный центр «Динамо» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012.

Определением от 20.12.2016 встречное исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 17.01.2017.

В ходе рассмотрения дела ООО «Оружейный центр «Динамо» уточнило заявленные требования, просит считать расторгнутым с 14 июня 2016 года договор аренды объектов недвижимости от 01 октября 2012 года, предметом которого являются нежилые помещения №№ 29, 34, 35, 35а, 36, 37, 38, 38а, общей площадью 225,2 кв.м., находящихся в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 31:24:020101:0081:001:010610900:016.

Судом на основании ч. 1 ст. 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований принято к производству, рассмотрение дела продолжено в рамках заявленных требований о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01 октября 2012 года с 14 июня 2016 года.

Ответчик по встречному иску против доводов встречного иска возражал, указав, что сторонами согласован срок аренды до 31.12.2016. При этом права на односторонний отказ арендатора от договора в договоре аренды не содержится. Положениями ст. 612 ГК РФ указанное право также не предусмотрено. Более того, истцом по встречному иску не представлено доказательств нарушения арендодателем условий договора аренды. К представленным в материалы дела актам самостоятельной фиксации температурного режима ООО «Оружейный центр «Динамо», следует отнестись критически, поскольку каких-либо актов с участием

представителя арендодателя не составлялось. Температурный режим на рабочих местах, в том числе в офисных, торговых помещениях, регулируется Санитарными правилами и номами СанПиН 2.2.4.548—96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21). Представленные в материалы дела акты замеров температуры воздуха в помещениях, не соответствуют требованиям, предъявляемым к порядку проведения замеров. В возражениях на исковое заявление ООО «Оружейный Центр «Динамо» ссылается на выполнение Арендодателем ремонта внутренних помещений здания в июле 2016 года, далее указывает дату начала работ - 02.09.2016 года. При этом, в материалы дела истцом представлен Акт приемки лесов (подмости) в эксплуатацию от 26.12.2016 года, указанная дата и является датой установления лесов северного и южного фасадов. Защитная сетка на указанные леса была натянута после 01.01.2017. Кроме того, в соответствии с п. 2.1. договора аренды, Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт объектов недвижимости, если стороны не договорятся об ином, в сроки, предусмотренные планом капитального ремонта. Относительно аргумента о нарушении целостности потолка в арендуемых помещениях, которые были допущены при производстве Арендодателем демонтажных работ на втором этаже здания, ООО «ДАД Плаза» возражало, указав, что никаких сквозных отверстий в потолке арендуемого истцом по встречному иску помещения им не производилось. В потолке действительно имеются небольшие отверстия для вентиляции, которые соответствующим образом закрываются и находились в помещении с момента аренды (и значительно ранее). Никаких претензий у ООО «Оружейный Центр «Динамо» по указанному поводу ранее не возникало. Каких-либо документов, подтверждающих наличие существенных нарушений условий договора аренды со стороны Арендодателя, ответчиком не представлено. Истец указывает, что в соответствии с уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 04.08.2016 г. УФСГРКиК по Ивановской области по заявлению ООО «Оружейный Центр «Динамо» была приостановлена государственная регистрация погашения регистрационной записи об аренде ввиду отсутствия в договоре аренды условия о возможности расторжения договора Арендатором в одностороннем порядке. При этом, в уведомлении указывалось на возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны в судебном порядке. Однако, ООО «Оружейный Центр «Динамо» обратилось в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды, лишь 12.12.2016 года, после получения искового заявления ООО «ДАД Плаза» о взыскании задолженности по арендной плате.

Третьим лицом ООО «Нова Нова Эстейт» представлен отзыв на исковое заявление, считают заявленные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречный иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению. 11 мая 2016 года в адрес ООО «Нова Нова Эстейт» от ООО «Оружейный центр «Динамо» поступило уведомление о расторжении договора аренды. В ответ на полученное уведомление письмом от 24.05.2016 года (исх. № 01/05-2016) ООО "ДАД Плаза" проинформировало ООО «Оружейный центр «Динамо» о том, что с 13.05.2016 года право собственности на арендуемые Помещения перешло к Истцу. Также в указанном письме Ответчику было сообщено об отказе ООО «ДАД Плаза» от расторжения договора аренды Помещений ввиду отсутствия для этого оснований и необоснованности доводов о нарушении арендодателем условий договора, предоставлены банковские реквизиты

нового собственника для перечисления арендных платежей. 14.06.2016 года Ответчиком в адрес ООО «Нова Нова Эстейт» и ООО «ДАД Плаза» было направлено письмо о возврате Помещений Арендодателю в связи с односторонним расторжением Договора аренды по инициативе Арендатора. К письму прилагались оформленные в одностороннем порядке - за подписью генерального директора Кулановой Н.В., акт приема-передачи объектов недвижимости и акт осмотра помещения от 14.06.2016 года. Однако, условиями Договора аренды возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке по инициативе Арендатора не предусмотрена, в судебном порядке с требованием о расторжении договора аренды ООО "Оружейный центр "Динамо" обратилось лишь 20.12.2016 года. Указанные во встречном исковом заявлении доводы о систематических нарушениях Арендодателем существенных условий Договора аренды и Дополнительного соглашения к нему (в части обязанности по обеспечению в арендуемых Помещениях согласованного Договором аренды температурного режима), приведших к невозможности использования Помещений по назначению, не обоснованы. Представители Арендодателя ни разу не приглашались для участия в проведении замеров температуры в Помещениях. Надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие факт низкой температуры в Помещениях в холодное время года, в материалы дела также не представлены. Считают, что законные основания для удовлетворения встречных требований ООО "Оружейный центр "Динамо" о расторжении Договора аренды с 14.06.2016 года отсутствуют. Каких-либо документов, подтверждающих наличие существенных нарушений условий договора аренды со стороны Арендодателя, ответчиком не представлено.

Исследовав представленные в материалы дела документы, заслушав пояснения сторон и третьего лица, суд установил, что между ООО «Нова Нова Эстейт» и ООО «Оружейный центр «Динамо» 01.10.2012 заключен договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить во временное владение, и пользование за плату, а Арендатор обязуется принять следующее недвижимое имущество - нежилые помещения №№ 29, 34,35, 35а, 36, 37, 38, 38а общей площадью 225,2 кв.м,, находящиеся на первом этаже здания с кадастровым номером 37:24:020101:0081:001:010610900:0120,

расположенном по адресу <...> обозначенное согласно технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» под литерами А. 20,21, 22.23. Объекты недвижимости предоставляются Арендатору под специализированный магазин товаров для охоты рыбалки, в т.ч. гражданского оружия и боеприпасов для гражданского огнестрельного оружия п. 1.1).

Перемена собственника Объектов недвижимости не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1.2)

Арендатор вправе вступить во владение Объектами недвижимости с момента передачи указанных Объектов по акту приёма-передачи (Приложение 1к договору); Арендодатель предоставляет Арендатору Льготный период до 15.05.2012 г. на условиях, указанных в п. 3.2 договора (п. 1.3).

В соответствии с п. 2.1 договора арендодатель обязан, в том числе: а) в течение 3-х дней с момента подписания настоящего договора передать Арендатору Объекты недвижимости по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние имущества на момент сдачи в аренду. Обеспечить присутствие представителей при сдаче-приемке Объектов недвижимости; б) не

препятствовать Арендатору в правомерном пользовании Объектами недвижимости; в) за свой счет производить капитальный ремонт Объектов недвижимости, если стороны не договорятся об ином, в, сроки, предусмотренные планом капитального ремонта; г) предупредить Арендатора о предстоящих плановых ремонтных и профилактических работах в объектах недвижимости не позднее, чём за один месяц до их проведения; д) круглогодично обеспечить температуру внутри Объектов недвижимости не ниже 18 градусов С.

В соответствии с п. 2.2 арендатор принял на себя обязанности: содержать Объекты недвижимости в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю; в установленные настоящим договором сроки производить оплату постоянной и переменной частей арендной платы; по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении сдать помещение Арендодателю в соответствии с условиями раздела 5 Договора и передать Арендодателю безвозмездно, все произведённые неотделимые улучшения, перестройки и переделки, составляющие принадлежность Объекта недвижимости и неотделимые без вреда от его конструкций, за счёт собственных сил и средств производить текущий ремонт Объектов недвижимости, их внутренних инженерных сетей и сооружений, а именно, Дверей, ворот, оконных рам, осветительных приборов, электрооборудования, а также поддерживать все указанные объекты в состоянии, отвечающем требованиям по их эксплуатации.

Согласно разделу 3 договора Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы (п. 3.1).

Постоянная часть арендной платы начисляется Арендатору с 15.05.2012 г. вне зависимости от даты передачи помещения от Арендодателя Арендатору по акту приема-передачи и до момента возврата помещения Арендатором по акту в соответствии с условиями, указанными в разделе 5 Договора. Постоянная часть арендной платы составляет 200 (двести) рублей за один квадратный метр в месяц (п. 3.2).

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости услуг за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией (далее по тексту договора - эксплуатационные расходы) ( п. 3.3).

Арендодатель не вправе пересматривать в одностороннем порядке размер постоянной части арендной платы чаще одного раза в год и более чем на 10 %.

В случае увеличения (уменьшения) постоянной части арендной платы, Арендодатель за тридцать дней письменно извещает Арендатора. Данное письмо является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с даты указанной в нем, но не ранее чем через тридцать дней со дня вручения письма Арендатору (п. 3.4).

Арендная плата вносится ежемесячно, выставляемых Арендодателем, не позднее 10-го числа текущего месяца в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет, иным способом по соглашению сторон.

В день заключения настоящего договора Арендатор обязан внести Арендодателю залоговый (обеспечительный) платёж в размере равном однократной величине постоянной части арендной платы. В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям, залоговый платёж возвращается Арендатору за вычетом суммы арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим

договором, за время пользования Объектами недвижимости до момента его фактического освобождения и передачи Арендодателю (п. 3.6).

В п. 5.1 договора стороны согласовали срок действия договора - объекты недвижимости сдаются в аренду сроком с 01.10.2012 по 15 мая 2016 года.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема передачи недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. С даты подписания договора и до даты государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

01.10.2012 указанные в договоре помещения по акту приема-передачи переданы ООО «Оружейный центр «Динамо».

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 27.02.2014 года, запись регистрации 37-37-01/051/2014-743 от 27.02.2014 года.

По дополнительному соглашению от 10.02.2013 изменены п.3.1. и п.3.2 Договора: Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы. Согласно п. 3.2. Постоянная часть арендной платы начисляется Арендатору с 15.05.2012 г. вне зависимости от даты передачи помещения от Арендодателя Арендатору по акту приема-передачи и до момента возврата помещения Арендатором по акту в соответствии с условиями, указанными в разделе 5 Договора. Постоянная часть арендной платы составляет 220 (двести двадцать) рублей за один квадратный метр в месяц.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 26.12.2013 пункт 3.2. договора изложен в новой редакции - постоянная часть арендной платы начисляется Арендатору с 15.05.2012 г. вне зависимости от даты передачи помещения от Арендодателя Арендатору по акту приема-передачи и до момента возврата помещения Арендатором по акту в соответствии с условиями, указанными в разделе 5 Договора.Постоянная часть арендной платы составляет 242 (двести сорок два) рубля за один квадратный метр в месяц. Соглашение вступает в силу с 01.02.2014 года.

01.02.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 - дополнен раздел «ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА» п. 1.4. следующего содержания: Арендатор обязан использовать помещения, переданные ему во временное владение и пользование в течение всего срока аренды в соответствии с их функциональным назначением, согласно п 1.1 настоящего договора. П. 1.5 следующего содержания: передаваемые помещения находятся в исправном техническом состоянии и соответствуют их назначению. Помещения обеспечены электроэнергией, теплом, а здание водой и канализацией».

Раздел 3 «ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ» изложен в следующей редакции: 3.1. За пользование помещениями Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату: постоянную арендную плату за пользование помещениями в размере 78820, 00(семьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать)

рублей, из расчета 350,00(триста пятьдесят) рублей за один кв.м.( далее постоянная арендная плата), а также переменную арендную плату, состоящую из :

-платы за пользование электроэнергией и водой, которая рассчитывается по показаниям приборов учета (при их наличии), либо расчетным

путем (при отсутствии приборов учета);

- фиксированного платежа за иные коммунальные услуги (плата за отопление, обслуживание коммуникаций - канализации, водоснабжения, электричества и всех прилегающих узлов, обслуживание прилегающей территории к зданиям, обслуживание гостевой парковки, вывоз бытового мусора, уборка зон общего пользования, освещение общей территории, проведение энергетических обследований объектов коммунального хозяйства) в размере 12160,80 (двенадцать тысяч сто шестьдесят) рублей 80 копеек в месяц, из расчета 54,00 (пятьдесят четыре рубля за один кв.м., которые оказываются снабжающими организациями (поставщиками услуг) на основании заключенных договоров с Арендодателем (далее фиксированный платеж за коммунальные услуги).

Платежи за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение в размере, равном платежу за предыдущий месяц, постоянная арендная плата и фиксированный платеж за коммунальные услуги уплачиваются Арендатором на основании выставленных счетов в срок до 25 числа каждого месяца, путем перечисления Арендатором денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

При отсутствии счета, выставляемого Арендодателем, Арендатор до указанного в настоящем пункте договора срока перечисляет самостоятельно сумму арендной платы, равную сумме предыдущего месяца, которая в дальнейшем корректируется Арендодателем в случае, если сумма платежа по арендной плате за расчетный месяц больше или меньше перечисленной Арендатором суммы.

Размер постоянной части арендной платы подлежит увеличению Арендодателем в одностороннем порядке, не более, чем на 20%, но не чаще одного раза в год с предварительным извещением Арендатора не позднее чем за 30(тридцать) календарных дней до момента (даты) изменения арендной платы, путем направления Арендатору письменного уведомления. Условия договора считаются измененными с даты указанной в соответствующем уведомлении (п. 3.8)

За просрочку платежей по арендной плате более 10 дней Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Выплата пени не освобождает Арендатора от обязанности по внесению арендной платы (п .4.5 доп. Соглашения).

В соответствии с уведомлением об увеличении размера фиксированного платежа переменной части арендной платы в одностороннем порядке от 05.12.2014 в связи с повышением цен на оказываемые услуги снабжающими организациями (поставщиками услуг) и руководствуясь вышеизложенным, на основании п. 3.9. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2014) размер фиксированного платежа переменной части арендной платы увеличен на 20 % с 01.02.2015 г. Таким образом, с 01 февраля 2015 года размер фиксированного платежа переменной части арендной платы по Договору составит 14592 (Четырнадцать тысяч пятьсот девяносто два) руб. 96 коп., из расчета 64,8 рублей за один кв.м. площади арендуемых помещений.

В соответствии с уведомлением об увеличении постоянной части арендной платы в одностороннем порядке от 05.12.2014 на основании п. 3.8. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2014 г.), постоянная часть

арендной платы увеличена на 20 % с 01.02.2015 г. Таким образом, с 01 февраля 2015 года постоянная часть арендной платы по Договору составит 94584 (Девяносто четыре пятьсот восемьдесят четыре) руб. 00 коп., из расчета 420 рублей за один кв.м. площади арендуемых помещений.

Договор заключен сроком на 3 года и действует по 31.12.2016 года включительно (п. 5.1).

Дополнительное соглашение от 01.02.2014 зарегистрировано в установленном порядке 27.02.2014.

22.12.2015 в адрес ООО «Оружейный центр «Динамо» от ООО «Нова Нова Эстейт» направлено уведомление об увеличении арендной платы на основании пункта 3.8 и 3.9 договора. С 01 февраля 2016 года постоянная часть арендной платы по договору составит 113500 рублей 80 копеек, из расчета 504 рубля за один кв.м. площади арендуемых помещений. С 01 февраля 2016 года фиксированный платеж переменной части арендной платы по договору составил 17511 рублей 55 копеек, из расчета 77,76 рублей за один кв.м. площади арендуемых помещений.

На основании договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости от 04.09.2015 года, от 19.04.2016 года, соглашения от 20.11.2015 года ООО «НоваНова Эстейт» передало право собственности на арендуемые Помещения Обществу с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза». Право собственности ООО «ДАД Плаза» на Помещения было зарегистрировано 13.05.2016 года (запись регистрации 37-37/00137/018/001/2016-6149/2).

По состоянию на 13.05.2016 года размер арендной платы составлял:

- 113500,80 рублей (из расчета 504 руб./за м.кв.) - постоянная часть арендной платы,

- 17511,55 руб. (из расчета 77,76 руб./за м.кв.) - фиксированный платеж переменной части арендной платы.

В период с 13.05.2016 года по 31.12.2016 года размер арендной платы не менялся.

Согласно представленному истцом расчету ООО «Оружейный центр «Динамо» за период с 13.05.2016 года по 31.12.2016 было начислено за пользование помещениями - 1 002 237,92 руб. ООО «Оружейный центр «Динамо» было оплачено 146112,60 руб. Задолженность ООО «Оружейный центр «Динамо» перед ООО «ДАД Плаза» за пользование помещениями по Договору аренды объектов недвижимости 01.10.2012 года составила 856 125 руб. 32 коп.

Уведомлением от 10.05.2016 арендатор сообщил арендодателю о расторжении договора и прекращении аренды с 14.06.2016.

Письмом от 24.05.2016 арендодатель ООО «ДАД Плаза» сообщил о своем несогласии с досрочным прекращением аренды, указав, что в связи со сменой собственника помещений с 13.05.2016 арендные платежи следует перечислять на расчетный счет ООО «ДАД Плаза» и отказавшись принимать участие в приемке- передаче помещений 13.06.2016 г. Кроме этого арендодателем было указано, что данное требование может быть рассмотрено в судебном порядке.

В связи с образовавшейся по договору задолженностью ООО "ДАД Плаза" направило в адрес ответчика претензию от 14.07.2016 № 010/07, которая оставлена ответчиком без ответа.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком обязательств истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество с ограниченной ответственностью «Оружейный центр «Динамо» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 с 14 июня 2016 года в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора аренды.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о правомерности и обоснованности исковых требований ООО «ДАД Плаза» и отказе в удовлетворении встречного иска ООО «Оружейный центр «Динамо».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

В соответствии с разделом 7 договора аренды от 01.10.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2014) досрочное расторжение договора допускается:

- по соглашению сторон; - во внесудебном порядке по основаниям предусмотренным настоящим договором и действующим законодательством РФ;

- в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ (ст.ст. 619, 620 ГК РФ) ( п. 7.1).

Арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ на односторонний отказ от исполнения договора без обращения в суд, путем письменного уведомления Арендатора, в случаях: невнесения более 30 дней арендной платы, при этом в день уведомления о расторжении договора Субарендатором вносится арендная плата за один месяц вперед; использовании помещений не по назначению; если в отношении арендатора начата процедура банкротства (п. 7.2).

Одностороннее изменение или расторжение настоящего договора сторонами допускается только в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором (п. 7.3).

Исходя из буквального толкования условий договора аренды в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ суд пришел к выводу, что право на односторонний отказ от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) арендатору - ООО «Оружейный центр «Динамо» не предоставлено.

Договор от 01.10.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2014) заключен сроком на 3 года и действует по 31.12.2016 года включительно (п. 5.1 ).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения

своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование невозможности использовать помещение по назначению ООО «Оружейный центр «Динамо» указало, что температура внутри Объектов недвижимости не соответствовала условиям Договора аренды. В подтверждение указанных нарушений арендатор ссылается на письма исх. № 6 от 19.01.2016 года, исх. № 9 от 29.02.2016 года, а также акты о выявлении неблагоприятных условий труда на рабочем месте, приказы о выплате компенсаций работникам, расходные кассовые ордера о выплате компенсаций.

Вместе с тем, указанные документы не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, поскольку являются односторонними документами ООО «Оружейный центр «Динамо». Факт получения писем № 6 от 19.01.2016 года, исх. № 9 от 29.02.2016 года ответчик по встречному иску и третье лицо отрицают, указав, что лица, расписавшиеся на указанных документах, им неизвестны. Акты о выявлении неблагоприятных условий труда на рабочем месте от января-марта 2016 года составлены работниками ООО «Оружейный центр «Динамо» и переданы руководителю ООО «Оружейный центр «Динамо», в адрес арендодателя не направлялись.

Иных допустимых доказательств в обоснование данного довода ООО «Оружейный центр «Динамо» не представлено.

Аргумент истца по встречному иску о невозможности использовать помещение в связи с нарушением целостности потолка (сквозное отверстие) в арендуемых помещениях, которые были допущены при производстве Арендодателем демонтажных работ на втором этаже здания по адресу: <...>, не может быть принят судом, поскольку истцом по встречному иску не представлено надлежащих доказательств в подтверждение данного факта.

Представленные истцом по встречному иску фотографии не могут быть приняты судом в качестве доказательств, безусловно свидетельствующих о невозможности использования помещения, поскольку указанные фотографии являются односторонними документами истца. Из заявления от 06.06.2016 также не следует, что имеющееся в потолке отверстие препятствует использованию помещения.

Возражая против доводов ООО «Оружейный центр «Динамо», ответчик по встречному иску указал, что никаких сквозных отверстий в потолке арендуемого

истцом по встречному иску помещения им не производилось. В потолке действительно имеются небольшие отверстия для вентиляции, которые соответствующим образом закрываются и находились в помещении с момента аренды (и значительно ранее).

Представленными в материалы дела документами не подтверждается период времени, в течение которого появилось отверстие в потолке арендуемого помещения, место его расположения, размеры, в связи с чем установить, что указанное обстоятельство являлось препятствием в использовании помещения не представляется возможным. Каких-либо экспертных исследований по данному факту в материалы дела не представлено.

Довод истца по встречному иску о том, что арендодателем проводились работы по ремонту фасада здания, также препятствующие использованию арендованного помещения, судом отклоняется.

Из представленных ООО «ДАД Плаза» документов (договор подряда от 30.08.2016 с приложениями и дополнительным соглашением от 17.11.2016, акт приемки лесов от 26.12.2016) следует, что леса у северного и южного фасадов здания были установлены 26.12.2016. ООО «ДАД Плаза» пояснило, что защитная сетка на указанные леса была натянута после 01.01.2017.

При этом допустимых доказательств, свидетельствующих об установке лесов ранее 26.12.2016, а также подтверждающих факт невозможности использования помещения в связи с указанными обстоятельствами ООО «Оружейный центр «Динамо» не представило. Акты осмотра помещения и фотографии составлены без участия арендодателя.

Учитывая указанные обстоятельства, оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением арендодателем его условий суд не усматривает.

Более того, в силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Поскольку оснований для одностороннего отказа арендатора от договора аренды судом не установлено, договор аренды от 01.10.2012 прекращен по сроку 31.12.2016, требования истца в части расторжения договора с конкретной даты не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

На основании представленного в материалы дела расчета ООО «Оружейный центр «Динамо» за период с 13.05.2016 года по 31.12.2016 арендатору было начислено за пользование помещением и коммунальными ресурсами – 1002237

руб. 92 коп. ООО «Оружейный центр «Динамо» было оплачено 146112,60 руб. Задолженность ООО «Оружейный центр «Динамо» перед ООО «ДАД Плаза» по Договору аренды объектов недвижимости 01.10.2012 года составила 856125 руб. 32 коп.

Возражений по расчету задолженности ООО «Оружейный центр «Динамо» не заявило.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Документов, опровергающих расчет исковых требований, либо документов, подтверждающих оплату арендных платежей, ответчик не представил.

На основании изложенного исковые требования о взыскании задолженности в сумме 856125 руб. 32 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено в иске требование о взыскании пени в сумме 541920 руб. 28 коп. за период с 05.06.2016 года по 17.01.2017 года в связи с имеющейся просрочкой внесения арендных платежей.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Поскольку ответчик своевременно не оплатил арендную плату, то истец правомерно начислил неустойку в сумме 541920 руб. 28 коп. за период с 05.06.2016 года по 17.01.2017 года за нарушение условий договора.

Возражений по расчету заявленных истцом сумм пени, а также ходатайств о снижении размера неустойки ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, требование ООО «ДАД Плаза» о взыскании с ответчика 856125 руб. 32 коп. задолженности, 541920 руб. 28 коп. пени подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по первоначальному иску о взыскании задолженности и пени по договору аренды и по встречному иску подлежит отнесению на ООО «Оружейный центр «Динамо».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Производство по делу в части требования о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 года прекратить в связи с отказом истца от иска.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оружейный центр «Динамо» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» 856125 руб. 32 коп. задолженности, 541920 руб. 28 коп. пени, 12261 руб. 77 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оружейный центр «Динамо» в доход федерального бюджета 14718 руб. 23 коп. государственной пошлины по делу.

4. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Оружейный центр «Динамо» к обществу с ограниченной ответственностью «ДАД Плаза» о расторжении договора аренды объектов недвижимости от 01.10.2012 с 14.06.2016 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Е.И. Демидовская