Решение от 29 июля 2024 г. по делу № А40-34076/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-34076/24-191-261
г. Москва
29 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ЛЕ ФОРТАКО ЛИМИТЕД, действующая через филиал в г. Москве (Адрес филиала: Россия, 107023, Москва, улица Электрозаводская, дом 27, строение 8, НЗА 10150009430, ИНН <***>)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ИНТЕРТЕК РУС" (115432, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДАНИЛОВСКИЙ, ПРОЕКТИРУЕМЫЙ 4062-Й ПР-Д, Д. 6, СТР. 25, ПОМЕЩ. 1Н/6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 14 281 665 руб. 93 коп.,

при участии в заседании: согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью ЛЕ ФОРТАКО ЛИМИТЕД обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ИНТЕРТЕК РУС" о взыскании, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, задолженности по оплате Арендной платы по Договору в размере 4 512 917 руб. 61 коп., включая НДС, а именно: задолженности по оплате Базовой арендной платы за период Срока Аренды с 01.11.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) в размере 1 877 746 руб. 14 коп., включая НДС; задолженность по оплате Эксплуатационных расходов Арендатора за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) в размере 2 225 295 руб. 54 коп., включая НДС; задолженность по оплате Переменной арендной платы за период Срока Аренды с 01.07.2023 до 30.10.2023 (включая обе даты) в размере 37 469 руб. 94 коп., включая НДС; задолженность по оплате Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) в размере 372 405 руб. 99 коп., включая НДС; неустойки, начисленной в соответствии с подпунктом (i) пункта 10.3 Договора, в размере 9 346 466 руб. 48 коп., договорной неустойки, начисленной по пункту 12.3 Договора по состоянию на 15.02.2024 в размере 422 281 руб. 84 коп., из них: за просрочку оплаты Базовой арендной платы по Договору за период Срока Аренды с 01.11.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) - 149 790 руб. 71 коп., за просрочку оплаты Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) - 229 205 руб. 44 коп., за просрочку оплаты Переменной арендной платы по Договору за период Срока Аренды с 01.07.2023 до 30.10.2023 (включая обе даты) - 5 332 руб. 37 коп.; за просрочку оплаты Платы за въезд-выезд Арендатора по Договору за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) -37 953 руб. 32 коп., договорной неустойки, начисленной на основании п. 12.3 Договора из расчета 0,1% (ноль целых и одна десятая процента) от суммы задолженности по оплате Арендной платы по Договору за период с 01.07.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) за каждый день просрочки, начиная с 16.02.2024 по день фактической оплаты указанной суммы задолженности по Договору.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Протокольным определением отказано в удовлетворении ходатайства истца о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-104327/24.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям по доводам, изложенным в отзыве и дополнении, просил применить ст. 333 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, между Частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью ЛЕ ФОРТАКО ЛИМИТЕД (Арендодатель) и Акционерным обществом «Интертек Рус» (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилых (офисных) помещений от 02.12.2019.

По условиям названного договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) за плату нежилые помещения, общей площадью в соответствии с документами технической инвентаризации равной 881,5 квадратных метров, находящихся на 2 (втором) этаже здания, расположенного по адресу: <...> (далее - «Здание»), а именно: 2 этаж: Помещение № IV, комнаты №№ 1-3, 5-25 (далее - «Помещения»).

В соответствии с п. 3.1 Договора договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует в течение всего Срока Аренды.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 05.03.2020 (запись регистрации номер 77:03:0003012:1066-77/003/2020-28).

Согласно п. 3.2 Договора Срок Аренды означает период времени, начиная с 00 часов 01 минуты 02.12.2019 и до 23 часов 59 минут московского времени 28.02.2025.

В соответствии с п. 5.1 Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял Помещения 02.12.2019 по Акту приёма-передачи Помещений.

Согласно п. 8.2.2 Договора Арендатор обязан своевременно, должным образом и в полном объёме внести Обеспечительный платёж и восполнять его время от времени, когда это необходимо согласно Договору, а также своевременно, должным образом и в полном объёме вносить Арендную плату (ее соответствующие части) и иные платежи по Договору.

Подпунктом (2) пункта 9.2 Договора предусмотрено, что Арендная плата по Договору начиная с 01.01.2020 (включительно) состоит из: (a) Базовой арендной платы; (b) Эксплуатационных расходов Арендатора; (c) Переменной арендной платы; (d) Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора Стороны согласовали, что площадь Помещений в соответствии с документами технической инвентаризации не будет применяться Сторонами для целей расчёта Базовой арендной платы и Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору. Для расчёта Базовой арендной платы и Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору будет применяться Арендуемая Площадь Помещений, которая определена Сторонами в Приложении 4 к Договору и составляет 1 038 квадратных метров.

Согласно подпункту (е) пункта 9.3.1 Договора Базовая арендная плата по Договору начиная с 01.03.2023 и до 29.02.2024 (включая обе даты) составляет 13 696,68 рублей в год за один квадратный метр Арендуемой Площади Помещений, не включая НДС, что равняется 1 184 762,82 рублей за один календарный месяц за все Помещения, не включая НДС.

В соответствии с подпунктом (е) пункта 9.4.3 Договора размер Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору начиная с 01.01.2023 и до 31.12.2023 (включая обе даты) составляет 7 146,1 рублей в год за один квадратный метр Арендуемой Площади Помещений, не включая НДС, что равняется 583 148,4 рублей за один календарный месяц за все Помещения, не включая НДС.

Подпунктом (f) пункта 9.4.3 Договора установлено, что размер Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору начиная с 01.01.2024 и до 31.12.2024 (включая обе даты) составляет 7 574,87 рублей в год за один квадратный метр Арендуемой Площади Помещений, не включая НДС, что равняется 655 226,26 рублей за один календарный месяц за все Помещения, не включая НДС

Согласно пункту 9.5.1 Договора Переменная арендная плата определяется, как сумма, равная стоимости электрической энергии, потреблённой Арендатором в Помещениях, начиная с даты начала Срока Аренды по Договору (включительно), размер которой определяется как произведение показаний счётчиков электрической энергии, потреблённой Арендатором в Помещениях с учётом коэффициентов трансформации схем включения (в случае подключения счётчиков электрической энергии через трансформаторы тока).

Для целей Договора Стороны договорились о том, что расчётная стоимость электрической энергии является результатом деления суммы общей стоимости потреблённой в Бизнес-Центре электрической энергии и суммы затрат Арендодателя на обеспечение Бизнес-Центра электрической энергией на объём общего фактического потребления электрической энергии в Бизнес-Центре в расчётном периоде.

При этом сумма общей стоимости потреблённой в Бизнес-Центре электрической энергии, суммы затрат Арендодателя на обеспечение Бизнес-Центра электрической энергией и объём общего фактического потребления электрической энергии в расчётном периоде определены и указаны в первичных документах энергоснабжающей организации.

Согласно подпункту (j) пункта 8.1.5 Договора Арендодатель обеспечивает оказание Арендатору Услуг по предоставлению въезд-выезда легковым автомобилям Арендатора, количество которых определено в соответствии с подпунктом (j) пункта 8.1.5 Договора (с учетом изменения количества в соответствии с условиями подпункта (j) пункта 8.1.5 Договора), на Территорию Бизнес-Центра, за плату, на срок и на условиях, определённых Договором.

Согласно подпункту (с) пункта 9.6.1 Договора Арендатор оплачивает Арендодателю в качестве Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора, количество которых определяется в соответствии с положениями подп. (i) п. 8.1.5 Договора, сумму, которая начиная с 01.03.2023 и до 29.02.2024 (включая обе даты) определяется, исходя из 11 910,16 рублей, не включая НДС, за въезд-выезд одного легкового автомобиля Арендатора за один календарный месяц.

Согласно письму Арендодателя (исх. № 253913 от 06.10.2022) в соответствии с запросом Арендатора (письмо № 235 от 06.10.2022) начиная с 20.10.2022 (включительно) Арендодатель обязуется за плату на срок и условиях, определенных Договором, предоставить Арендатору въезд-выезд 9 (девяти) автомобилям Арендатора на Территорию Бизнес-центра.

Согласно подпунктом (1) пункта 9.8.1 Договора Базовая арендная плата, Эксплуатационные расходы Арендатора и Плата за въезд-выезд автомобилей Арендатора, количество которых определено в соответствии с подпунктом (j) пункта 8.1.5 Договора (с учетом изменения количества в соответствии с условиями подпункта (j) пункта 8.1.5), оплачиваются Арендатором равными ежемесячными авансовыми платежами не позднее соответствующего Дня Платежа (включительно).

Согласно подпунктом (2) пункта 9.8.1 Договора Арендатор оплачивает Переменную арендную плату, начиная с даты начала Срока Аренды по Договору (включая такую дату), ежемесячно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором соответствующего счёта Арендодателя (не включая такую дату), в размере, указанном в счёте Арендодателя и определённом в соответствии с пунктом 9.5.1 Договора.

По условиям договора «Дни Платежей» означает 5 (пятое) число каждого календарного месяца в каждом календарном году Срока Аренды, в случае, если эти дни не являются Рабочими днями, то такими днями являются непосредственно предшествующие им Рабочие дни; «День Платежа» означает один из них. «Рабочий день» означает любой день, кроме нерабочих негосударственных праздников Российской Федерации, субботы или воскресенья (за исключением случае, когда суббота или воскресенье официально объявлены рабочими днями в Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9.9.1 Договора если Договором прямо не установлено иное, все суммы платежей, которые подлежат оплате Арендатором Арендодателю в соответствии с Договором, в том числе сумма Обеспечительного платежа, сумма Арендной платы (соответствующих ее частей), не включают в себя НДС, который подлежит уплате Арендатором сверх суммы каждого соответствующего платежа по Договору в размере, определенном в соответствии с применимым действующим законодательством Российской Федерации.

Между тем, как указал истец, в нарушение условий Договора и принятых на себя обязательств ответчиком не были внесены своевременно и в полном объеме платежи, предусмотренные подпунктом (2) пункта 9.2 Договора.

16.10.2023 истец направил ответчику претензию № 291634 с требованием об уплате сумм задолженности по оплате Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов Арендатора, Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора, по оплате Переменной арендной платы по Договору. Претензия получена ответчиком 16.11.2023, однако требования оставлены ответчиком без удовлетворения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Ответчик требования оспорил, указал, что ответчик обратился к истцу направив письмо от 29.09.2021 № 290 с просьбой пойти на уступки и рассмотреть вопрос о снижении арендной платы на 20% по пункту 9.3.1. (с) Договора, а пункты (d), (е), (f) - исключить, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, однако, истец отказал в просьбе ответчика направив письмо от 15.09.2021 № 217238.

Ответчик обратился к истцу направив письмо от 03.04.2023 № б/н, в котором указал на наличие обстоятельств которые невозможно было предвидеть (или спрогнозировать) при заключении Договора, а именно: (i) пандемия COVID-19, вызванная распространяем коронавируса SARS-CoV-2, и введением последующих ограничений (включая ведение нерабочих дней); (ii) проведение специальной военной операции (СВО) на Украине с 24.02.2022, в результате чего западные компании ушли с рынка РФ (большинство которых являлось клиентами ответчика), а также последующие ограничения (санкции), введенные в отношении РФ, государствами, которые признаны недружественными в РФ. Ответчик просил истца рассмотреть следующие варианты внесения изменений в договор: (iii) уменьшение площади занимаемых помещений до 300 кв.м., с соответствующим уменьшением базовой арендной платы или; (iv) предоставления нового помещения, взамен занимаемого, которое будет соответствовать вышеуказанным критериям (т.е. 300 кв.м.), однако, истец отказал в просьбе ответчика направив письмо от 10.04.2023 № 272846.

Ответчик обратился к истцу направив письмо от 04.07.2023 №388/23, в котором просил истца уменьшить количество легковых автомобилей, которым обеспечен въезд-выезд согласно п.п. (j) пункта 8.1.5. Договора, с 01.08.2023 до 1 автомобиля (вместо 9 как указано в Договоре). Истец отказал в просьбе ответчика направив письмо от 07.07.2023 № 281584.

Ответчик отказался от исполнения договора от 30.12.2019 № O1ST-20191201-LEF-19, заключенным с АО «01 Стандарт», предметом которого было выполнение работ и оказание услуг по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования, расположенных в Помещениях (заключенного в рамках Договора так как приложение № 5 предусматривает разграничение эксплуатационной ответственности Общества по инженерным системам и частям конструкции Здания) направления уведомления от 27.07.2023 № 399/23 об отказе от исполнения договора.

АО «01 Стандарт» подтвердило прекращение действие договора от 30.12.2019 № 01ST-01-LEF-19 с 28.08.2023, путём направления письма от 10.08.2023 № 284785.

Ответчик согласно пунктам 10.4., 10.4.1., 10.5. Договора, ст. 450.1. ГК РФ отказался в одностороннем порядке от исполнения Договора путём направления уведомления от 04.09.2023 № 413. К уведомлению был приложен акт возврата помещений от 04.09.2023. В свою очередь истец не направил ответчику подписанный Акт со своей стороны. Ответчик освободил 31.08.2023 помещения, и начиная с указанной даты ими не пользуется. Основания для удержания обеспечительного платежа со стороны истца отсутствуют.

Кроме того ответчик полагает, что в действиях истца усматриваются признаки недобросовестности.

Между тем, доводы ответчика не могут быть приняты во внимание ввиду следующего:

Требования заявлены за период после снятия ограничений, введенных распространением коронавирусной инфекции, а потому не могут быть приняты во внимание. Более того, своим правом на уменьшение арендной платы или отказом от исполнения договора в период распространения коронавирусной инфекции истец не воспользовался, в суд не обращался.

Доводы ответчика о том, что проведение специальной военной операции (СВО) на Украине с 24.02.2022, в результате чего западные компании ушли с рынка РФ (большинство которых являлось клиентами ответчика), а также последующие ограничения (санкции), введенные в отношении РФ, государствами, которые признаны недружественными в РФ, не могут служить основанием для неоплаты по договору аренды в спорный период.

В пункте 10.2 Договора стороны согласовали средства правовой защиты Арендодателя.

Согласно пункту 10.2.1 Договора Арендодатель в соответствии со статьёй 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным письменным уведомлением Арендатора за 10 (десяти) Рабочих дней до предполагаемой даты прекращения Договора, а также предоставив дополнительный срок к указанным выше 10 (десяти) Рабочим дням на устранение нарушения в размере дополнительных 10 (десяти) календарных дней в отношении нарушения, указанного в подпункте (е) пункта 10.2.2 Договора, в следующих случаях:

(a) если Арендатор не выполнил обязанность по приёму Помещений по Акту приёма-передачи Помещений в срок, указанный в пункте 5.1 настоящего Договора; или

(b) при наличии Неисправленного нарушения, допущенного Арендатором, не относящегося к нарушениям Арендатором Договора, указанным в подпунктах (а), (с) -(h) настоящего пункта 10.2.2 Договора, которые являются отдельными основаниями для одностороннего внесудебного отказа Арендодателя от исполнения Договора; или

(c) при использовании Арендатором Помещений или их части вне рамок Разрешённого Использования; или

(d) если Арендатор ухудшает состояние Помещений или их часть либо Здания или его часть; или

(e) если Арендатор не внёс какую-либо часть Арендной платы и/или какую-либо часть Обеспечительного платежа в течение 10 (десяти) Рабочих дней с момента наступления срока платежа, установленного Договором; или

(f) если Арендатор без предварительного письменного согласия Арендодателя сдаёт Помещения или их часть в субаренду, и/или переуступает свои права и обязанности по настоящему Договору, и/или иным образом обременяет Помещения или их часть; или

(д) если Арендатор произвёл без предварительного письменного согласия Арендодателя Улучшения Помещений или их части; или

(h) если Арендатор нарушил обязанность, предусмотренную пунктом 11.5 Договора (в части обязательства Арендатора обеспечить наличие и поддержание в силе в течение всего срока действия Договора полиса страхования гражданской ответственности Арендатора на сумму не менее 20 000 000 (двадцать миллионов) рублей РФ на каждый страховой случай и франшизой не более 60 ООО (шестьдесят тысяч) рублей РФ на каждый страховой случай); или

(i) если Арендатор в соответствии с законодательством страны его регистрации (или иным применимым законодательством) признан банкротом или неплатёжеспособным, или в отношении него начата процедура ликвидации или признания банкротом; или

(j) если Арендатор ликвидирован или иным образом прекращает своё существование по законодательству страны его регистрации.

При этом настоящим Стороны договорились о том, что в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора по основаниям, указанным в настоящем пункте 10.2.2 Договора, настоящий Договор будет считаться расторгнутым в десятый Рабочий день (далее - «Дата расторжения Договора 1»), исчисленный с Рабочего дня (включая такой день), следующего за Рабочим днём, в который Арендатору было доставлено уведомление Арендодателя об отказе от исполнения Договора в соответствии с настоящим пунктом 10.2.2 Договора. В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора по основаниям, указанным в пункте 10.2.2 Договора, после подписания Сторонами Акта приёма-передачи Помещений, Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в Дату расторжения Договора 1 по Акту возврата Помещений в соответствии с условиями статьи 5 настоящего Договора.

Согласно пункту 10.3 Договора вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендодателю в соответствии с настоящим Договором или по законодательству Российской Федерации, в случае расторжения Арендодателем настоящего Договора по основаниям, указанным в пункте 10.2.2 Договора, либо по вине Арендатора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, Арендатор обязан по письменному требованию Арендодателя в течение 10 (десяти) Рабочих дней, исчисленных с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя (не включая такую дату):

(i) уплатить Арендодателю неустойку, равную сумме Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов Арендатора и Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора за 4 (четыре) календарных месяца, рассчитанную, исходя из размеров частей Арендной платы, указанных в настоящем подпункте (i) пункта 10.3 Договора, за один календарный месяц, действующих на соответствующую дату расторжения Договора. При этом настоящим Стороны согласились, что ранее выплаченная Арендатором сумма Обеспечительного платежа в её фактическом размере, существующем на дату расторжения Арендодателем Договора по основаниям, указанным в пункте 10.2.2 Договора, либо по вине Арендатора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, засчитывается в счёт уплаты Арендатором Арендодателю части суммы, указанной в настоящем подпункте (i) пункта 10.3 Договора; и (ii) компенсировать Арендодателю сумму документально подтверждённых расходов Арендодателя по оплате юридических услуг, брокерских услуг, а также затраты, связанные с уборкой, ремонтом Помещений в связи с подготовкой Помещений к сдаче в аренду последующим арендаторам, но в любом случае: (1) не более суммы, равной сумме Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов Арендатора и Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора за 2 (два) календарных месяца, рассчитанной, исходя из размеров частей Арендной платы, указанных в настоящем подпункте (ii) пункта 10.3 Договора, за один календарный месяц, действующих на дату расторжения Договора; и (2) с учетом того, что Арендатор в соответствии с положениями настоящего подпункта (ii) пункта 10.3 Договора обязан компенсировать документально подтвержденные затраты Арендодателя на ремонт Помещений в связи с их подготовкой к сдаче в аренду последующим арендаторам, которые понесены для целей приведения Помещений в состояние, соответствующее использованию Помещений в соответствии с Разрешенным Использованием (но с учетом нормального износа Помещений).

В пункте 10.4 Договора установлены средства правовой защиты Арендатора.

Согласно пункту 10.4.1 Договора Арендатор в соответствии со статьёй 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным письменным уведомлением Арендодателя за 10 (десять) Рабочих дней до предполагаемой даты прекращения Договора в следующих случаях:

(a) если по вине Арендодателя Арендатору не предоставляется доступ в Помещения в целях использования их в соответствии с условиями настоящего Договора в течение более 15 (пятнадцати) календарных дней подряд, исчисленных с даты получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора о непредоставлении такого доступа (включая такую дату), и при условии, что доступ в Помещения не был предоставлен Арендатору в указанный в настоящем подпункте пятнадцатидневный срок;

(b) если Помещения не были заняты и не использовались Арендатором в соответствии с Разрешённым Использованием в результате прекращения по вине Арендодателя обеспечения Помещений электроэнергией для освещения и питания обычного офисного оборудования (предусмотренного подпунктом (с) пункта 8.1.5 настоящего Договора), и/или подачи сезонного теплоснабжения и подачи горячей воды (предусмотренной подпунктом (d) пункта 8.1.5 настоящего Договора), и/или подачи холодной воды (предусмотренной подпунктом (е) пункта 8.1.5 настоящего Договора) (далее - «Обеспечение Помещений услугами»), и такое прекращение Обеспечения Помещений услугами и неиспользование Помещений в целях Разрешённого Использования продолжается более 15 (пятнадцати) календарных дней подряд, исчисленных с даты получения Арендатором письменного уведомления Арендатора о таком неиспользовании Помещений и прекращении Обеспечения Помещений услугами (включая такую дату), при условии, что в течение всего указанного в настоящем пункте пятнадцатидневного срока Обеспечение Помещений услугами не было возобновлено Арендодателем;

(c) если по вине Арендодателя (и/или по вине привлеченных им подрядчиков) более двух раз подряд в течение периода Срока Аренды, равного 6 (шести) календарным месяцам подряд, не устранены последствия аварий, наступивших в Помещениях по вине Арендодателя (и/или по вине привлеченных им подрядчиков), в течение срока, необходимого для целей ликвидации последствий указанных выше аварий, определяемого с учетом объема работ, подлежащих производству, что привело к не занятию и неиспользованию Арендатором Помещений в соответствии с Разрешенным Использованием в течение всего срока устранения Арендодателем последствий указанных выше аварий;

(d) если Арендодатель не предоставит Арендатору копию Согласия Залогодержателя (как этот термин определен в пункте 2.3 Договора) в срок, указанный в пункте 2.3 настоящего Договора, и при условии, что Арендодатель не предоставил Арендатору копию Согласия Залогодержателя по истечении 30 (тридцати) календарных дней, исчисленных с даты получения Арендодателем письменного требования Арендатора о необходимости устранить нарушение, указанное в настоящем подпункте (d) пункта 10.4.1 Договора.

При этом настоящим Стороны договорились о том, что в случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения Договора по основаниям, указанным в настоящему пункте 10.4.1 Договора, настоящий Договор будет считаться расторгнутым в десятый Рабочий день (далее именуемый - «Дата расторжения Договора 2»), исчисленный с Рабочего дня (включая такой день), следующий за Рабочим днём, в который Арендодателю было доставлено уведомление Арендатора об отказе от исполнения Договора в соответствии с настоящим пунктом 10.4.1 Договора. При этом Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в Дату расторжения Договора 2 по Акту возврата Помещений в соответствии с условиями статьи 5 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 10.5 Договора вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендатору в соответствии с настоящим Договором или по законодательству Российской Федерации, в случае расторжения Арендатором настоящего Договора по основаниям, предусмотренным в пункте 10.4.1 Договора, либо по вине Арендодателя по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, Арендодатель обязан по письменному требованию Арендатора в течение 10 (десяти) Рабочих дней, исчисленных с даты получения Арендодателем письменного требования Арендатора (не включая такую дату): (i) уплатить Арендатору неустойку, равную сумме Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов Арендатора и Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора за 4 (четыре) календарных месяца, рассчитанную, исходя из размеров частей Арендной платы, указанных в настоящем подпункте (i) пункта 10.5 Договора, за один календарный месяц, действующих на соответствующую дату расторжения Договора; и (ii) компенсировать Арендатору сумму документально подтвержденных расходов Арендатора по оплате юридических услуг, брокерских услуг, связанных с поиском и заключением Арендатором договора аренды в отношении новых помещений, но в любом случае не более суммы, равной сумме Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов Арендатора и Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора за 2 (два) календарных месяца, рассчитанной, исходя из размеров частей Арендной платы, указанных в настоящем подпункте (ii) пункта 10.5 Договора, за один календарный месяц, действующих на дату расторжения Договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Доказательства наступления условий, указанных в подпунктах a-d пункта 10.4.1 Договора, позволяющих ответчику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора суду не представлены, а потому односторонний отказ ответчика от исполнения договора, выраженный в письме от 04.09.2023 №413, нельзя признать соответствующим условиям договора, позволяющим расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

В настоящем случае суд установил, что договор аренды был расторгнут истцом в одностороннем порядке уведомлением от 19.12.2023 №298789 в связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения платы по договору. Названное уведомление получено 11.01.2024, в связи с чем договор аренды расторгнут с 26.01.2024.

Доводы ответчика о том, что помещение было возвращено одновременно с письмом об отказе от договора от 04.09.2023 №413, не могут быть приняты во внимание, поскольку договор аренды был расторгнут только с 26.01.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Освобождение арендатора от оплаты услуг по содержанию имущества до окончания действия договора аренды противоречит нормативному правовому регулированию и сути правоотношений сторон.

Доводы ответчика о том, что основания для удержания обеспечительного платежа со стороны истца отсутствуют, признаются судом несостоятельными, поскольку из суммы обеспечительного платежа истцом были произведены вычеты и зачеты в порядке ст. 410 ГК РФ и условий договора.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по оплате арендной платы по Договору в размере 4 512 917 руб. 61 коп., включая НДС, в том числе: задолженности по оплате Базовой арендной платы за период Срока Аренды с 01.11.2023 до 31.12.2023 в размере 1 877 746 руб. 14 коп., включая НДС; задолженности по оплате Эксплуатационных расходов арендатора за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 в размере 2 225 295 руб. 54 коп., включая НДС; задолженности по оплате Переменной арендной платы за период Срока Аренды с 01.07.2023 до 30.10.2023 в размере 37 469 руб. 94 коп., включая НДС; задолженности по оплате Платы за въезд-выезд автомобилей арендатора за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 в размере 372 405 руб. 99 коп., включая НДС, в отсутствие доказательств внесения указанных платежей за спорный период признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 10.3 Договора вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендодателю в соответствии с настоящим Договором или по законодательству Российской Федерации, в случае расторжения Арендодателем настоящего Договора по основаниям, указанным в пункте 10.2.2 Договора, либо по вине Арендатора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, Арендатор обязан по письменному требованию Арендодателя в течение 10 (десяти) Рабочих дней, исчисленных с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя (не включая такую дату):

(i) уплатить Арендодателю неустойку, равную сумме Базовой арендной платы, Эксплуатационных расходов Арендатора и Платы за въезд-выезд автомобилей Арендатора за 4 (четыре) календарных месяца, рассчитанную, исходя из размеров частей Арендной платы, указанных в настоящем подпункте (i) пункта 10.3 Договора, за один календарный месяц, действующих на соответствующую дату расторжения Договора. При этом настоящим Стороны согласились, что ранее выплаченная Арендатором сумма Обеспечительного платежа в её фактическом размере, существующем на дату расторжения Арендодателем Договора по основаниям, указанным в пункте 10.2.2 Договора, либо по вине Арендатора по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, засчитывается в счёт уплаты Арендатором Арендодателю части суммы, указанной в настоящем подпункте (i) пункта 10.3 Договора.

Истцом в соответствии с подпунктом (i) пункта 10.3 Договора начислена неустойка в размере 9 346 466 руб. 48 коп.

Согласно пункту 12.3 Договора в случае, если какой-либо платеж, причитающийся одной Стороне по настоящему Договору (далее - «Сторона-получатель»), не был произведен другой Стороной по Договору (далее -«Сторона-плательщик») в дату платежа, установленную Договором, то Сторона-получатель имеет право взыскать со Стороны-плательщика, а Сторона-плательщик обязана уплатить Стороне-получателю по письменному требованию последней неустойку в размере 0,1% (ноль целых и одна десятая процента) от суммы задолженности за каждый день просрочки в течение 10 (десяти) Рабочих дней, исчисленных с даты получения Стороной-плательщиком соответствующего письменного требования Стороны-получателя (включительно).

Истцом в порядке пункта 12.3 Договора по состоянию на 15.02.2024 начислена неустойка в размере 422 281 руб. 84 коп., в том числе: за просрочку оплаты Базовой арендной платы по Договору за период Срока Аренды с 01.11.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) - 149 790 руб. 71 коп., за просрочку оплаты Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) - 229 205 руб. 44 коп., за просрочку оплаты Переменной арендной платы по Договору за период Срока Аренды с 01.07.2023 до 30.10.2023 (включая обе даты) - 5 332 руб. 37 коп.; за просрочку оплаты Платы за въезд-выезд Арендатора по Договору за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) -37 953 руб. 32 коп.

Также истец просил взыскать договорную неустойки, начисленную на основании п. 12.3 Договора из расчета 0,1% (ноль целых и одна десятая процента) от суммы задолженности по оплате Арендной платы по Договору за период с 01.07.2023 до 31.12.2023 (включая обе даты) за каждый день просрочки, начиная с 16.02.2024 по день фактической оплаты указанной суммы задолженности по Договору.

Проверив расчет истца, суд приходит к выводу о наличии оснований для начисления неустойки (штрафных санкций) в заявленном размере.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» устанавливает, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем. День фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Договором такое право не ограничено.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Как разъяснено в части 1 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, в части 2 пункта 71 указанного постановления разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Между тем, согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В силу п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Уменьшая размер неустойки, суд, учитывает баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки и размер основного обязательства, а также принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Согласно п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при оценке последствий нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 69).

Из содержания п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу.

Суд, исходя из природы неустойки, как меры ответственности, а не средства для обогащения кредитора за счет должника, учитывая баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки, приходит к выводу о наличии достаточных оснований для снижения неустойки, начисленной в соответствии с подпунктом (i) пункта 10.3 Договора до 2 336 616 руб. 62 коп. (1 мес. аренды), договорной неустойки, начисленной по пункту 12.3 Договора по состоянию на 15.02.2024 до 211 140 руб. 91 коп., в том числе: за просрочку оплаты Базовой арендной платы по Договору до 74 895 руб. 35 коп; за просрочку оплаты Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору до 114 602 руб. 72 коп.; за просрочку оплаты Переменной арендной платы по Договору до 2 666 руб. 18 коп.; за просрочку оплаты Платы за въезд-выезд Арендатора по Договору до 18 976 руб. 66 коп.

Требование о взыскании договорной неустойки, начисленной на основании п. 12.3 Договора из расчета 0,1% от суммы задолженности по оплате арендной плате по договору за каждый день просрочки, начиная с 16.02.2024 по день фактической оплаты указанной суммы задолженности по Договору, суд признает обоснованным.

Учитывая изложенное исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ, с учетом разъяснений, данных в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 333, 450.1, 606, 614, 622 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ИНТЕРТЕК РУС" (115432, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДАНИЛОВСКИЙ, ПРОЕКТИРУЕМЫЙ 4062-Й ПР-Д, Д. 6, СТР. 25, ПОМЕЩ. 1Н/6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2002, ИНН: <***>) в пользу Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ЛЕ ФОРТАКО ЛИМИТЕД, действующая через филиал в г. Москве (Адрес филиала: Россия, 107023, Москва, улица Электрозаводская, дом 27, строение 8, НЗА 10150009430, ИНН <***>) задолженность по оплате арендной платы по Договору в размере 4 512 917 (Четыре миллиона пятьсот двенадцать тысяч девятьсот семнадцать) руб. 61 коп., включая НДС, в том числе: задолженность по оплате Базовой арендной платы за период Срока Аренды с 01.11.2023 до 31.12.2023 в размере 1 877 746 (Один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч семьсот сорок шесть) руб. 14 коп., включая НДС; задолженность по оплате Эксплуатационных расходов арендатора за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 в размере 2 225 295 (Два миллиона двести двадцать пять тысяч двести девяносто пять) руб. 54 коп., включая НДС; задолженность по оплате Переменной арендной платы за период Срока Аренды с 01.07.2023 до 30.10.2023 в размере 37 469 (Тридцать семь тысяч четыреста шестьдесят девять) руб. 94 коп., включая НДС; задолженность по оплате Платы за въезд-выезд автомобилей арендатора за период Срока Аренды с 01.10.2023 до 31.12.2023 в размере 372 405 (Триста семьдесят две тысячи четыреста пять) руб. 99 коп., включая НДС, неустойку, начисленную в соответствии с подпунктом (i) пункта 10.3 Договора, в размере 2 336 616 (Два миллиона триста тридцать шесть тысяч шестьсот шестнадцать) руб. 62 коп., договорную неустойку, начисленную по пункту 12.3 Договора по состоянию на 15.02.2024 в размере 211 140 (Двести одиннадцать тысяч сто сорок) рубль РФ и 91 коп., из них: за просрочку оплаты Базовой арендной платы по Договору в размере 74 895 (Семьдесят четыре тысячи восемьсот девяносто пять) руб. 35 коп; за просрочку оплаты Эксплуатационных расходов Арендатора по Договору в размере 114 602 (Сто четырнадцать тысяч шестьсот два) руб. 72 коп.; за просрочку оплаты Переменной арендной платы по Договору в размере 2 666 (Две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) руб. 18 коп.; за просрочку оплаты Платы за въезд-выезд Арендатора по Договору в размере 18 976 (Восемнадцать тысяч девятьсот семьдесят шесть) руб. 66 коп., договорную неустойку, начисленную на основании п. 12.3 Договора из расчета 0,1% от суммы задолженности по оплате арендной плате по договору за каждый день просрочки, начиная с 16.02.2024 по день фактической оплаты указанной суммы задолженности по Договору, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 94 408 (Девяносто четыре тысячи четыреста восемь) руб.

В остальной части иска по неустойке отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова