Постановление от 5 марта 2020 г. по делу № А26-2856/2019



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ


05 марта 2020 года

Дело №

А26-2856/2019



Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 марта 2020 года.


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия Ткачук А.С. (доверенность от 31.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КФК №1» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019 по делу № А26-2856/2019,

у с т а н о в и л:

Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д. 1а, ОГРН 1031000043128, ИНН 1001046916, и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Герцена, д. 13, ОГРН 1031000016850, ИНН 1001040110, обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КФК № 1», адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Куйбышева (Центр р-н), д. 26, пом. 79, ОГРН 1151001014185, ИНН 1001302905 (далее – ООО «КФК № 1»), и обществу с ограниченной ответственностью «Автофорсаж», адрес: 156010, г. Кострома, Костромская обл., Самоковская ул., д. 10А, кв. 2, ОГРН 1134401012767, ИНН 4401146170 (далее – ООО «Автофорсаж»), о признании недействительными (ничтожными) договоров участия в долевом строительстве от 26.12.2018 № 1/1 и от 14.12.2018 № 2/1, об исключении сведений об указанных договорах из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра), участники долевого строительства: Петров Владимир Леонидович, Клодт Евгения Евгеньевна, Данилова Елена Николаевна, Выпирайло Анатолий Иванович.

Решением суда от 23.08.2019 сведения о спорных договорах исключены из ЕГРН, в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 26.11.2019 решение оставлено без изменения

В кассационной жалобе ООО «КФК № 1» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что судами обеих инстанций не исследованы основные положения и сфера действия Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон о содействии развитию жилищного строительства); указывает, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 11.08.2015, записи №№ 10-10/001-10/001/037/2015-820/1 и 10-10/001-10/001/037/2015-817/1, собственником выставленных на торги земельных участков площадью 5 466 кв. м с кадастровым номером 10:01:0200134:617 и площадью 6 214 кв. м с кадастровым номером 10:01:0200134:620, является Республика Карелия; считает, что положения частей 10, 10.1, 10.2 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) применяются исключительно в тех случаях, когда земельный участок находится в федеральной собственности и в отношении которого единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства выполняет функции агента Российской Федерации или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объёме стандартного жилья, в том числе для его комплексного освоения также в целях строительства в минимально требуемом объёме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Законом о содействии развитию жилищного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство строительства просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Министерства строительства обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании протокола о результатах аукциона от 06.07.2016 № 81 Государственный комитет Республики Карелия по управлению имуществом и организации закупок, Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия и ООО «КФК № 1» (застройщик) заключили договор от 29.07.2016 № 1 об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Согласно пункту 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.02.2018 № 2 застройщик обязался в срок до 28.07.2019 осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:620 строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 7000 квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по заключённым в установленные частью десятой статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Законом № 214-ФЗ или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья по цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения (квартиры) не выше 35 000 руб., а также осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:620, в том числе озеленению.

В связи с внесением изменений в законодательство, заголовок договора был изложен в следующей редакции: договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (пункт 1 дополнительного соглашения от 28.02.2018 № 2).

На основании протокола о результатах аукциона от 06.07.2016 № 80 Государственный комитет Республики Карелия по управлению имуществом и организации закупок, Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия и ООО «КФК № 1» (застройщик) заключили аналогичный договор от 29.07.2016 № 2 об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6 000 квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по заключённым в установленные частью десятой статьи 46.5 ГрК РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Законом № 214-ФЗ или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья по цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения (квартиры) не выше 35 000 руб. за 1 кв. м.

ООО «КФК № 1» (застройщик) и ООО «Автофорсаж» (участник долевого строительства) заключили договор от 14.12.2018 № 2/1, в соответствии с пунктом 3.1 которого застройщик обязался в предусмотренный этим договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: г. Петрозаводск, в районе ул. Боровой, д. 2 (по ГП), и после получения решения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиры участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3.2 и 4.1 договора от 14.12.2018 общая площадь подлежащих передаче застройщиком участнику долевого строительства квартир составляет 7 194,2 кв. м, количество квартир - 128, стоимость одного квадратного метра - 39 500 руб.

Согласно разрешению на строительство от 08.06.2017 № 10-RU10301000-159-2017 общая площадь квартир в строящемся доме по указанному адресу составляет 7 934,40 кв. м (без учёта лоджий), количество квартир - 144.

ООО «КФК № 1» (застройщик) и ООО «Автофорсаж» (участник долевого строительства) заключили договор от 26.12.2018 № 1/1, в соответствии с пунктом 3.1 которого застройщик обязался в установленный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: г. Петрозаводск, в районе ул. Боровой, д. 1 (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиры участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3.2 и 4.1 договора от 26.12.2018 № 1/1 общая площадь подлежащих передаче застройщиком участнику долевого строительства квартир составляет 10 113,8 кв. м, количество квартир - 179, стоимость одного квадратного метра - 42 500 руб.

Согласно разрешению на строительство от 08.06.2017 № 10-RU10301000-160-2017 общая площадь квартир по указанному адресу составляет 9 918 кв. м (без учёта балконов), количество квартир - 180.

Ссылаясь на то, что договоры от 14.12.2018 и 26.12.2018 между ООО «КФК № 1» и ООО «Автофорсаж» являются недействительными (ничтожными), так как они заключены ООО «КФК № 1» в нарушение условий договоров об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 29.07.2016 № 1 и от 29.07.2016 № 2 в части площади жилых помещений, подлежащих передаче или продаже по заключённым в установленные частью десятой статьи 46.5 ГрК РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Законом № 214-ФЗ или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья, стоимости квартир, а также заключены без указания сведений, предусмотренных статьёй 4 Закона № 214-ФЗ, Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды признали оспариваемые договоры незаключенными и отказали в иске о признании их недействительными, удовлетворив требование об исключении сведений о договорах из сведений ЕГРН.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов подателя кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды обеих инстанций применили пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании оценки установленных по делу фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств сделали вывод о том, что оспариваемые договоры являются незаключенными, так как не содержат существенные условия, предусмотренные статьёй 4 Закона № 214-ФЗ, и удовлетворили требование об исключении сведений об указанных договорах из сведений ЕГРН.

В части отказа в удовлетворении требований судебные акты в кассационном порядке не обжалуются.

Доводы подателя жалобы о том, что части 10, 10.1, 10.2 статьи 4 Закона № 214-ФЗ) к спорным правоотношениям не применяются, так как собственником земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200134:617 и 10:01:0200134:620, является Республика Карелия, отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с частью первой статьи 46.6 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров №№ 1 и 2, комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей.

Как следует из части второй указанной статьи, договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, с победителем аукциона на право заключения данного договора.

Согласно части 10.1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ в редакции, действующей в период спорных правоотношений, в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 ГрК РФ, начальную цену предмета такого аукциона.

Частью 10.2 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 ГрК РФ, извещение о проведении такого аукциона.

Суды правомерно отклонили ссылку подателя жалобы на часть 10 статьи 4 ГрК РФ, посчитав, что положения этой нормы во взаимосвязи с положениями частей 10.1 и 10.2 указанной статьи позволяют сделать вывод о том, что оспариваемые по настоящему делу договоры не содержат тех условий, которые отнесены законом к существенным для данного вида договоров.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019 по делу № А26-2856/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КФК №1» - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2019 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019 по делу № А26-2856/2019 отменить.



Председательствующий


Т.И. Сапоткина


Судьи


М. В. Захарова

Т.Г. Преснецова