Решение от 13 декабря 2017 г. по делу № А41-81180/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-81180/17
14 декабря 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2017 года Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Шаряфетдиновым, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Лобня Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.11.2001, юридический адрес: 141730, <...>)

к Открытому акционерному обществу "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.04.1993, юридический адрес: 109012, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>); Временный управляющий ОАО «Е4-Центрэнергомонтаж» ФИО1 (ИНН <***>, адрес: 630091, <...>),

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148 в размере 124 586 руб. 06 коп. за период с 1-го квартала 2017 г. по 2-й квартал 2017 г. и пени в размере 9 406 руб. 25 коп. по состоянию на 27.09.2017 г.; о взыскании суммы неустойки до момента фактического исполнения обязательства; о расторжении договора аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148

при участии в заседании: от истца: ФИО2, представитель по дов. № 40/Д от 03.03.2017, паспорт РФ. от ответчика: ФИО3, представитель по дов. № 170 от 29.12.2016, паспорт РФ.

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Лобня Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" (далее – ОАО "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ", ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с Открытого акционерного общества "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" в пользу Администрации города Лобня Московской области задолженность по договору аренды земельного участка № 148 от 20.03.1996 г. в размере 124 586 руб. 06 коп., их них за 1 квартал 2017 года – 62 293 руб. 03 коп., за 2 квартал 2017 года – 62 293 руб. 03 коп.;

- взыскать с Открытого акционерного общества "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" в пользу Администрации города Лобня Московской области пени по договору аренды земельного участка № 148 от 20.03.1996 г. за период с 15.03.2017 г. по 27.09.2017 г. включительно в размере 9 406 руб. 25 коп.;

- указать в решении суда на производное взыскание неустойки в размере 0,05 % от суммы взысканной задолженности до момента фактического исполнения обязательств;

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 148 от 20.03.1996 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Временный управляющий ОАО «Е4- Центрэнергомонтаж» ФИО1.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, 20 марта 1996 года между Администрацией города Лобня Московской области (далее – Арендодатель) и Акционерным обществом открытого типа фирма " ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 148 (далее – договор от 20.03.1996 г. № 148).

Согласно п. 1.1 договора от 20.03.1996 г. № 148, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок по адресу: <...> II, земельный участок площадью 0,279 гектаров, согласно прилагаемой экспликации земель, для территории строй участка СУ ЦЭМ и лаборатории ПНП ЦЭМ, из городских земель.

Договор заключен сроком на двадцать пять (25) лет и вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству <...> (п. 1.2 договора от 20.03.1996 г. № 148).

Согласно п. 3.1 договора от 20.03.1996 г. № 148, общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет исходя из расчета: Ап = АПбаз. х Кзон. х Квд./ согласно Постановления Главы Администрации г. Лобня № 283/3 от 31.03.1995 г.

Арендная плата вносится арендатором равными долями не реже одного раза в 3 месяца с момента вступления настоящего договора в силу на счет ГОРФУ (п. 3.2 договора от 20.03.1996 г. № 148).

Согласно п. 4.2 договора от 20.03.1996 г. № 148, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендодатель имеет права расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением Арендатора) в случаях: неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором (пп. 3 п. 5.1 договора от 20.03.1996 г. № 148).

Согласно п. 6 договора от 20.03.1996 г. № 148, за нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В связи с передачей прав Арендодатель Комитету по управлению имуществом г. Лобня 01 марта 2001 года между Комитетом по управлению имуществом г. Лобня (далее – Арендодатель) и Открытым акционерным обществом Фирма "ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 148 от 20 марта 1996 г. (далее – Дополнительное соглашение № 1 от 01.03.2001 г.).

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения № 1 от 01.03.2001 г., п. 3.1 изложен в следующей редакции: "Общая сумму ежегодной платы за арендованный земельный участок, согласно Постановления Главы г. Лобня от 01.04.1999 г. № 351/4 составляет 47 017 руб. 08 коп. в год.

Расчет арендной платы в Приложении № 1 к настоящему Дополнительному соглашению № 1.

Арендная плата пересматривается с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка, вида деятельности Арендатора и в иных случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами должностных лиц и органов местного самоуправления. Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога в соответствии с соответствующим нормативным правовым актом.

При изменении ставки земельного налога стороны самостоятельно пересчитывают арендную плату по договору"

Согласно п. 3 Дополнительного соглашения № 1 от 01.03.2001 г., п. 3.2 изложен в следующей редакции: "Арендная плата вносится арендатором равными долями: юридическими лицами – не позднее 01 августа и 15 ноября; безналичным порядком.

За несвоевременное внесение арендной платы за каждый день просрочки начисляется пеня в размере, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной на день платежа от суммы просроченного платежа".

01 января 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Лобня (далее – Арендодатель) и Открытым акционерным обществом Фирма "ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка № 148 от 20 марта 1996 г. (далее – Дополнительное соглашение № 2 от 01.01.2003 г.).

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения № 2 от 01.01.2003 г., п. 3.1 абзац 1 изложен в следующей редакции: "Общая сумму ежегодной платы за арендованный земельный участок с 01 января 2003 г. составляет 126 964 руб. 53 коп. в год."

Согласно п. 3 Дополнительного соглашения № 2 от 01.01.2003 г., п. 3.2 изложен в следующей редакции: "с 01.01.2003 г. арендная плата за земельные участки уплачивается юридическими лицами равными долями ежеквартально, до первого числа следующего квартала, безналичным порядком.

За несвоевременное внесение арендной платы за каждый день просрочки начисляется пеня в размере, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной на день платежа от суммы просроченного платежа".

01 июня 2005 года Комитетом по управлению имуществом г. Лобня (далее – Арендодатель) и Открытым акционерным обществом Фирма "ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" (далее – Арендатор) заключено Дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земельного участка № 148 от 20 марта 1996 г., по условиям которого договор аренды земельного участка № 148 от 20 марта 1996 г. изложен в новой редакции.

Согласно п.п. 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3, Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору земельный участок из земель поселений в соответствии с условиями договора. По настоящему договору передается земельный участок общей площадью 2 790 кв.м., в границах указанных на плане, расположенный по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Победы, д. 11. Земельный участок передается Арендатору – ОАО АФ ЦЭМ под территорию стройучастка СУ ЦЭМ и лаборатории ПНП ЦЭМ.

Пунктом 2.1 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3 стороны предусмотрели, что, земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование сроком на 25 (двадцать пять) лет, с 20.03.1996 г. по 19.03.2021 г. без оформления акта приема- передачи.

Согласно п. 3.1 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3, арендная плата за земельный участок вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре. Размер арендной платы за земельный участок с 01.01.2005 г. определяется Приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с Приложением к договору аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3, размер арендной платы с 01.01.2005 г. определяется по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Указанная формула полностью совпадала с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базового размера арендной платы, если иное не установлено законодательством.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органов местного самоуправления, а также в случаях, указанных в п. 3.4. путем внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий Договор (п. 3.2 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3).

Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала безналичным порядком (п. 3.5 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3).

Согласно п. 4.2.1 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора и представлять Арендодателю копии платежных поручений за осуществление предусмотренных договором платежей арендной платы с отметкой банка об исполнении, указанные копии должны быть представлены в течение пяти рабочих дней, считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении.

В силу положений пп. в) п. 4.7.4. договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более чем за два квартала.

За несвоевременное внесение арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, за каждый день просрочки начисляются

пени в размере 0,05 процента от просроченного платежа (п. 5.2 договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3).

Согласно п. 2 Дополнительного соглашения от 28.04.2010 г. в договору аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148 по настоящему договору передается земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020515:47 общей площадью 2 790 кв.м.,в границах указанных в кадастровой выписке, расположенный по адресу: <...>.

Договор аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148 зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП была внесены соответствующая запись.

В связи с ненадлежащим исполнением ОАО "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148, Администрация направила в адрес ответчика претензионное письмо от 10.08.2017 г. № 1492/1-37 в котором предложила в срок до 11.09.2017 г. погасить сумму задолженности по арендной плате и пени, а также предложила в добровольном порядке расторгнуть договора аренды земельного участка.

Претензия получена ответчиком 22.08.2017 г., что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями и отчетом.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из предоставленного истцом расчета следует, что за период с 1-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2017 года включительно у арендатора образовалась задолженность в размере 124 586 руб. 06 коп. на которую истцом были начислены пени по состоянию на 27.09.2017 г. в размере 9 406 руб. 25 коп.;

Указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнены.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

При таких обстоятельствах истцом правомерно заявлено требование о взыскании суммы основного долга.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Между тем, в ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком представлены копии платежным поручений, подтверждающих погашение суммы основного долга и пени по договору аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148 за взыскиваемый период в полном объеме.

Представитель истца факт оплаты признал, однако, указал, что данная оплата была засчитана Администрацией в счет погашения задолженности, возникшей до 1-го квартала 2017 года.

Суд не может согласиться с данными доводами истца по следующим обстоятельствам.

В соответствии с Перечнем и описанием реквизитов платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, утвержденным Банком России от 19.06.2012 года № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» в платежном поручении, инкассовом поручении, платежном требовании указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость.

В назначении платежа в платежном поручении от 06.12.2017 года № 535 на сумму 632 336 рублей 54 коп. указано, что сумма в счет арендной платы по договору аренды земельного участка № 148 от 20.03.1996 года за период с 1–го квартала 2015 года по 2-ой квартала 2017 года за ОАО «Е-4ЦЭМ».

В соответствии с письмом 07.12.2017 года, направленном в адрес истца, ответчик указал, что сумма, оплаченная по платежному поручению от 06.12.2017 года № 535, состоит из суммы основного долга за период с 1–го квартала 2015 года по 2-ой квартала 2017 года и пени в размере 9406 руб. 25 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку в назначении платежа четко указана конкретные периоды, за которые вносится арендная плата, истец не мог самостоятельно, без согласия ответчика, направлять данные средства на погашение задолженности по иным периодам.

Следовательно, в связи с погашением ОАО "Е4-ЦЕНТРЭНЕРГОМОНТАЖ" суммы основного долга и пени по договору аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148 в полном объеме, исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении Договор аренды земельного участка от 20.03.1996 г. № 148.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пп. в) п. 4.7.4. договора аренды от 20.03.1996 г. № 148 с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. № 3, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более чем за два квартала.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае задолженность ответчика по арендной плате, наличие которой послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении, погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем, расторжение договора по заявленным комитетом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы начисленной неустойкой, которая также погашена ответчиком.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей.

Между тем, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В ходе судебного разбирательства ответчиком в материалы дела представлено платежное, которым подтверждается факт погашения задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2015 года по 2-ой квартал 2017 года в полном объеме.

В отношении ответчика определением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2015 года № А40-1876/15 возбуждено производство по делу о банкротстве.

Администрация города Лобня по задолженности по арендной плате, образовавшейся до 1-го квартала 2015 года, и не относящейся к текущим платежам включена в рамках дела об банкротстве в реестр требований кредиторов, что не отрицалось представителями сторон ив судебном заседании.

Как установлено судом, с учетом платежа, произведенного третьим лицом за ответчика, задолженности у ответчика по текущим платежам по Договору аренды по 2- ой квартал 2017 года включительно отсутствует.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд

в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской

Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков