Решение от 24 июня 2024 г. по делу № А61-967/2024

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А61-967/2024
25 июня 2024 года
г. Владикавказ


Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года, Решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2024 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Базиевой Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гамаоновой А.Т., рассмотрев в заседании суда заявление ООО «Проект-Пресс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания о признании недействительным распоряжения от 17.11.2023 № 606, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Государственное Казенное Учреждение «Управление земельными ресурсами РСО-Алания»,

в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Установил:

ООО «Проект-Пресс» (далее Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания о признании недействительным распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО- Алания (далее Министерство) от 17.11.2023 № 606.

Заявление обосновано тем, что оспариваемое распоряжение противоречит действующему законодательству и решению Арбитражного суда РСО-Алания от 24.11.2022 года № А61-3942/2022, так как Министерство незаконно внесло в обжалуемое распоряжение, пункт о приобретении земельного участка.

Министерство в отзыве просило отказать в удовлетворении заявленных требований ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого распоряжения.

Государственное Казенное Учреждение «Управление земельными ресурсами РСО- Алания» в отзыве (вх. от 03.06.2024) пояснило, что их права данным распоряжением не затронуты.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Как следует из материалов дела вступившим в законную силу решением Арбитражного

суда Республики Северная Осетия-Алания от 24 ноября 2022 года по делу № А61-3942/2022

признан незаконным, не соответствующим требованиям Федерального закона от 22.07.2008

№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отказ Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, выраженный в письме от 18.05.2022 № 1077 и приложенном к нему письме от 26.08.2021г. № 1792 об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс-Пресс" в выкупе нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27).

Этим же решением суд обязал Министерство государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания в течение 4 месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу направить в адрес ООО «Проект Пресс» проект договора купли-продажи нежилого здания Литера «A,al» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27).

Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24 ноября 2022 года по делу № А61-3942/2022 Министерство приняло распоряжение от 17.11.2023 № 606 «Об условиях приватизации имущества казны Республики Северная Осетия-Алания в составе объектов недвижимости (нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А», расположенного по адресу: РСО-Алания. <...> и земельного участка, расположенного по адресу: РСО- Алания. <...> которым решено приватизировать указанное выше имущество путем реализации преимущественного права ООО «Проект- Пресс» на приобретение арендуемого имущества (пункт 1) и установлена цена нежилого здания кадастровый номер 15:09:0020423:27 в сумме 7 776 000 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.112023 № 11 29-23, составленному ООО «Профессиональная оценка»; цена земельного участка с кадастровым номером 15:09:0020423:203 установлена в сумме 5 384 000 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.112023 № 11 30-23, составленному ООО «Профессиональная оценка» (пункт 2).

21.11.2023 Министерство направило в адрес общества распоряжение от 17.11.2023 № 606 и проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором обществу предлагалось приватизировать нежилое здание Литера «А,а1» с подвалом Литера «А»

общей площадью 235,9 кв. м., расположенное по адресу: РСО-Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27) и земельный участок кадастровый номер 15:09:0020423:203 общей площадью 347 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания. <...>

Общество с ограниченной ответственностью «Проект пресс» обратилось в арбитражный суд РСО-Алания с исковым заявлением к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания о признании недостоверной рыночной стоимости объекта оценки и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (дело № А61-174/2024), в котором просит признать недостоверной рыночную стоимость объекта оценки: нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО- Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), в отчете об определении рыночной стоимости здания от 16.11.2023 года № 29-23, составленном ООО "Профессиональная оценка"; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО- Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем принятия пункта 2.1. в следующей редакции:

2.1.Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:020423:27 составляет - 3 000 000 рублей.

3)Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем принятия пункта 2.2. в следующей редакции:

3.1 Оплата приобретаемого недвижимого имущества в размере, указанном в п. 2.1. договора, производится в размере по 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек ежеквартально, в течение 5 лет с момента подписания сторонами настоящего договора с начислением процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату заявления о выкупе имущества.

4) Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. <...>/ул.

ФИО1, д. 4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем исключения из п. 1.2 абзаца "Земельный участок, КН: 15:09:0020423:203, пл. 347 кв. м., на котором расположено нежилое здание с КН 15:09:0020423:27. Местоположение земельного участка: РСО- Алания, <...>."

5) Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания. <...> кадастровый номер 15:09:0020423:27), путем исключения из п.2.1 абзаца "Цена земельного участка с КН 15:09:0020423:203 составляет 5 384 000 (пять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.11.2023г. № Н 30-23, составленному ООО «Профессиональная оценка (ОГРН: <***>, полис-оферта страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности № 0991 R/776/20120/23 от 17.04.2023г.). Итого цена нежилого здания и земельного участка, на котором находится нежилое здание, составляет: 13 160 000 рублей.

Заявление Общества принято к производству суда, возбуждено дело № А61-174/2024 и назначено к рассмотрению.

Считая, что Министерство незаконно обязывает Общество вместе с объектом недвижимости выкупать и земельный участок, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица,

обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются, в частности, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером 15:09:0020423:27 расположен на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0020423:203.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 15:09:0020423:203 находится в собственности Республики Северная Осетия-Алания.

Соответственно в силу прямого указания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ нежилое здание Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» общей площадью 235,9 кв. м., расположенное по адресу: РСО-Алания. <...> д.

4/3 (кадастровый номер 15:09:0020423:27) может быть реализован только вместе с земельным участком с кадастровым номером 15:09:0020423:203 общей площадью 347 кв.м., на котором здание расположено.

Доводы заявителя о том, что решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24 ноября 2022 года по делу № А61-3942/2022, во исполнение которого принято оспариваемое распоряжение не разрешался вопрос о земельном участке и о том, что на момент принятия решения по делу № А61-3942/2022 правом распоряжения спорным земельным участком обладала АМС г. Владикавказа, судом отклоняются как не имеющие в данном случае правового значения.

руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд РСО-Алания.

Судья Н.М.Базиева