Решение от 21 июля 2020 г. по делу № А14-16488/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-16488-2019

Резолютивная часть решения оглашена 14 июля 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 21 июля 2020 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Симоновой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 (ОГРНИП 316774600537441, ИНН <***>),

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: ООО «ЭкоНиваАгро», Воронежская область, Лискинский район; администрация Аннинского муниципального района Воронежской области,

о признании незаконным отказа № КУВД-001/2019-2977689/5 от 25.06.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3, паспорт, диплом ВСГ 3070139 рег. № 4885 от 12.02.2009г., по доверенности от 15.11.2018г. № 845;

от заинтересованного лица: ФИО4, паспорт, диплом КА № 04201 рег. № 3132 от 02.07.2011г., по доверенности от 25.12.2019г. № 211-д;

от ООО «ЭкоНиваАгро»: не явился, извещен,

от администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: не явился, извещен,

у с т а н о в и л :

Индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО2 (далее – заявитель, глава КФХ, преприниматель) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Воронежской области № КУВД-001/2019-2977689/5 от 25.06.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018; обязать Управление Росреестра по Воронежской области осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018.

Представитель регистрирующего органа возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело слушалось в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании 07.07.2020 в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 14.07.2020.

Из материалов дела следует:

28.11.2017 между администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 (арендатор) на основании протокола от 09.11.2017 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 121017/0054097/03 от 12.10.2017 заключен договор аренды земельного участка № 131/2017/11 А ЗУ сроком с 28.11.2017 по 28.11.2066 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 698 540 кв.м. с кадастровым номером 36:01:0710003:58, расположенным по адресу: Воронежская область, Аннинский район, Старотойденское сельское поселение, в границах СХА «Великий Октябрь», южная часть кадастрового квартала 36:01:0710003.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 14.12.2017, запись регистрации № 36:01:0710003:58-36/002/2017-1.

06.04.2018 между индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков), согласно которому ООО «ЭкоНиваАгро» принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка № 131/2017/11 А ЗУ от 28.11.2017, с кадастровым номером 36:01:0710003:58, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, Старотойденское сельское поселение, в границах СХА «Великий Октябрь», южная часть кадастрового квартала 36:01:0710003.

13.03.2019 стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018 года.

25.03.2019 года территориальный орган Росреестра уведомлением № КУВД-001/2019-2977689/2 приостановил государственную регистрацию прав на том основании, что договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018 противоречит п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и, соответственно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой.

25.06.2019 уведомлением № КУВД-001/2019-2977689/6 заявителю отказано в государственной регистрации договора уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018 в связи с тем, что действующее на момент заключения договора законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Глава КФХ, полагая, что оспариваемый отказ не соответствует нормам Земельного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает её права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения, участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным необходимо наличие обоих условий: не соответствие их закону и нарушение прав и интересов гражданина или юридического лица.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу части 1 статьи 14 Закон № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета (статья 27 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 данного Кодекса).

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в ред. от 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Однако, договор аренды и договор перенайма заключены 28.11.2017 и 06.04.2018 соответственно.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона. В силу ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участки, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данные нормы позволяют сделать вывод о том, что при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, личность арендатора, заключившего договор аренды на торгах, имеет принципиальное значение.

Аналогичный вывод изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.06.2008 № 3351/08, согласно которому соглашение об уступке права на заключение договора аренды земельного участка направлено на получение этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:01:0710003:58 имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду по результатам торгов (извещение о проведении торгов № 121017/0054097/03 от 12.10.2017, протокол от 09.11.2017) и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона № 42-ФЗ). Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Указанный правовой подход подтверждается выводами, изложенными в постановлении ВС РФ от 01.10.2018 № 308-ЭС18-15155.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о соответствии отказа Управления Росреестра по ВО № КУВД-001/2019-2977689/5 от 25.06.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018 требованиям Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований о признании недействительным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области № КУВД-001/2019-2977689/5 от 25.06.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья: Симонова И.В.