Решение от 3 декабря 2019 г. по делу № А48-12039/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А48-12039/2019
г. Орёл
03 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2019 года В полном объеме решение изготовлено 03 декабря 2019 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению «Банк Заречье» (акционерное общество) в лице филиала «Банк Заречье» (акционерное общество) в г. Орле и Орловской области (420032, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес филиала: 302000, <...>, лит. А) к

1) Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

2) Администрации города Орла (302000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на объект недвижимого имущества – офисное здание, общей площадью 1012,9 кв.м., лит А, расположенное по адресу: <...>, лит. А,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2. (постоянная доверенность от 25.11.2019, паспорт, удостоверение № 0366 от 25.12.2004),

от ответчика 1 – не явились, извещены надлежащим образом, от ответчика 2 – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

«Банк Заречье» (акционерное общество) в лице филиала «Банк Заречье» (акционерное общество) в г. Орле и Орловской области (далее АО «Банк Заречье», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к 1) Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области,

2) Администрации города Орла о признании права собственности на объект недвижимого имущества – офисное здание, общей площадью 1012,9 кв.м., лит А, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, Наугорское шоссе, д. 8А, лит. А.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, в окончательной редакции, изложенной в судебном заседании 26.11.2019, просил суд признать право собственности «Банк Заречье» (акционерное общество) на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 1012,9 кв.м., этажность 4, год завершения строительства 2011, расположенное по адресу: Орловская область,

<...>, кадастровый № 57:25:0010310:71.

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, принял к рассмотрению заявление истца об уточнении требований.

В обоснование исковых требований истец ссылается на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), мотивируя тем, что на основании разрешения Администрации города Орла АО «Банк Заречье» реконструировало офисное здание и обратилось к ответчику (1) за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области истцу отказано в выдаче такого разрешения в связи с не предоставлением градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010310:34, а также разрешения на отклонение от предельных параметров строительства. Истец полагает, что здание является самовольной постройкой, сохранение которой не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Ответчик 1 (Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области) в отзыве на иск пояснил, что в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции истцу было отказано ввиду отсутствия документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По существу заявленных требований ответчик (1) полагается на усмотрение суда.

Ответчик 2 (Администрация города Орла) в письменном отзыве на иск указал, что с учетом заключения № 56-15 Управления по государственному строительному надзору Орловской области о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, а также ввиду имеющегося разрешения на реконструкцию объекта, не возражает против признания права собственности на спорный объект за истцом.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования с учетом уточнения.

Ответчики в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом в порядке статьи 121 АПК РФ. Ответчик 2 заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь ч.4 ст. 137 АПК РФ, в отсутствие возражений сторон суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство по первой инстанции.

На основании статьи 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления Администрации города Орла от 27.01.2010 № 231, по результатам публичных слушаний в городе Орле, назначенных постановлением Администрации города Орла от 10.09.2009 № 2824, ООО «Предприятие по реализации нефтепродуктов» разрешено отклонение от предельных метров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке по Наугорскому шоссе, 8 с кадастровым номером 57:25:0010310:23, площадью 2580,0 кв.м., принадлежащем обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27.09.2004 серия АА № 229338), в части минимального отступа здания от границы земельного участка (размещение объекта капитального строительства по границе земельного участка с северо-западной стороны) (л.д. 30-32).

22.02.2013 года АКБ «Заречье» (ОАО) на основании договора купли-продажи приобрело у ООО «Предприятие по реализации нефтепродуктов» право собственности на офисное здание, назначение: нежилое здание, 3-этажный (подземных этажей – 1), адрес объекта: <...>, лит. «А», общая площадь здания 897,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер 57-57-01/019/2012-503, инв. № 54:401:002:011223290:0001 и на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисы фирм, компаний, общей площадью 2580 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 57:25:0010310:34.

04.03.2013 зарегистрировано право собственности АКБ «Заречье» (ОАО) на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное

использование: офисы фирм, компаний, общей площадью 2580 кв.м., адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ш. Наугорское, д.8 а, кадастровый номер 57:25:0010310:34, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 57-АБ 397919.

На данном земельном участке расположено здание: офисное здание, назначение: нежилое здание, 3-этажный (подземных этажей – 1), адрес объекта: Орловская область,

<...>, лит. «А», общая площадь здания 897,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер 57-57-01/019/2012-503, также принадлежащее на праве собственности АКБ «Заречье» (ОАО) в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2013 серия 57-АБ № 397920.

Как следует из разрешения на строительство № RU 57301000-167-1/8872 от 03.07.2014, выданного Администрацией г. Орла, истцу разрешена реконструкция офисного здания по адресу: <...>, площадь земельного участка – 2580 кв.м., площадь застройки 317,13 кв.м, общая площадь здания 1107,2 кв.м., в том числе площадь 3-го этажа – 257,2 кв.м., полезная площадь здания – 931,4 кв.м., строительный объем здания – 4450,0 куб. м., в том числе строительный объем 3-го этажа – 771,6 куб.м., количество этажей – 3. Срок действия разрешения на строительство – до 31.03.2015 (л.д. 14).

Согласно разрешению на строительство № RU 57301000-19/15 от 17.03.2015, срок действия разрешения на строительство № RU 57301000-167-1/8872 от 03.07.2014 продлен до 30.06.2015.

Актом приемки законченного строительством объекта от 02.06.2015 подтверждается реконструкция спорого объекта с августа 2014 года по май 2015 года. Как следует из названного акта, реконструкция производилась на основании проектной документации, разработанной проектировщиком ОАО «Орелоблкоммунпроект».

Согласно заключению Управления по государственному строительному надзору Орловской области № 56-15 от 12.10.2015 года, реконструкция офисного здания, площадь земельного участка – 2580,00 кв.м., площадь застройки – 317,13 кв.м., строительный объем здания – 3810,0 куб.м., в том числе строительный объем 3-го этажа – 748,8 куб.м., общая площадь здания – 1012,9 кв.м., в том числе площадь 3-го этажа – 249,6 кв.м., количество этажей – 3, без учета цокольного этажа, класс энергетической эффективности: В-высокий, адрес объекта: <...>, соответствует требованиям технических регламентов (СНиП) и иных нормативных правовых актов, утвержденной проектной документации шифра 13-444 МС, разработанной ОАО «Орелоблкоммунпроект», в том числе по основаниям энергетической эффективности и

требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов (л.д.19-20).

В материалах дела имеется проектная документация от 2015 года шифра 13-444 МС, разработанная ОАО «Орелоблкоммунпроект», в которой указано, что проектом предусмотрена реконструкция существующего двухэтажного офисного здания с цокольным этажом. Реконструкция здания заключается в надстройке 3-го этажа, этажи связаны между собой двумя межэтажными лестницами (л.д. 49-101).

25.10.2019 кадастровым инженером ФИО3 изготовлен технический план здания, в соответствии с которым спорный объект имеет следующие характеристики: кадастровый номер объекта недвижимости 57:25:0010310:71, расположен на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010310:34 по адресу: <...>, площадь объекта составляет 1012,9 кв.м., количество этажей – 4, год завершения строительства – 2011 (л.д. 33-48).

Как следует из заключения кадастрового инженера, в техническом плане, согласно Правилам землепользования и застройки города Орла, земельный участок, на котором располагается здание, находится в зоне П-4 – зона производственно- коммунальных объектов V класса опасности. Технический план подготовлен на основании проектной документации от 2013 года, при этом площадь объекта до реконструкции составляет 897,9 кв.м., после реконструкции и планировочных решений – 1012,9 кв.м., площадь, указанная в проектной документации – 1107,2 кв.м. Разница в площади, как указывает кадастровый инженер обусловлена ошибкой, допущенной проектной организацией в том, что в проектной документации была учтена площадь мезонина, которую нужно было вычесть из общей площади здания по причине того, что мезонин был преобразован в 3-й этаж, площадь которого также вошла в общую площадь здания.

Письмом от 09.04.2019 № 8/375 Управление градостроительства и землеустройства Орловской области отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция офисного здания по адресу: Орел, Наугорское шоссе, д. 8а», поскольку не представлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010310:34, на котором расположен спорный объект недвижимости, а также разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (л.д. 102).

В соответствии с письмом Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области от 27.05.2019 № 1552, сведения о земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010310:20, расположенном по адресу: Российская Федерация, Орловская обл.,

г. Орел, ш. Наугорское, д. 8, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 26.06.2002 на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 25.06.2002 № 25/02-01 -189 от ЗАО «Метизкомллект» и необходимых для кадастрового учета документов. По состоянию на 27.05.2019 данный земельный участок имеет статус записи «Архивная».

23.07.2008 на основании заявления ФИО4 от 22.07.2011 № 57-0-1- 22/3006/2011-65 и описания земельного участка от 21.07.2008 № 1715 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010310:20 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: 57:25:0010310:23 площадью 2580 кв.м и 57:25:0010310:24 площадью 2021 кв.м. Регистрация права собственности на данные земельные участки не осуществлялась.

В соответствии с ч. 4 ст. 24 Федерального закона № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" 29.09.2010 сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0010310:23 и 57:25:0010310:24 были исключены из государственного кадастра недвижимости.

12.10.2010 на основании поданного ФИО5 заявления от 12.10.2010 № 57/25/101/10-6273 и межевого плана от 11.09.2010 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010310:20 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: 57:25:0010310:34 площадью 2580 кв.м и 57:25:0010310:35 площадью 2021 кв.м. На данные земельные участки 19.11.2010 было зарегистрировано право собственности.

Как следует из письма Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области от 23.10.2019 № 3285, площадь и координаты характерных точек границ земельного участка 57:25:0010310:23, ранее внесенные в соответствии с представленным описанием земельных участков от 21.07.2008 № 1715, идентичны площади и координатам характерных точек границ земельного участка 57:25:0010310:34, внесенным в соответствии с представленным межевым планом от 11.09.2010.

Данные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010310:23 (предыдущий кадастровый номер 57:25:0010310:20) от 19.08.2008 и кадастровой выпиской земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010310:34 (предыдущий кадастровый номер 57:25:0010310:20) от 19.03.2010; суд установил, что адресные ориентиры и площадь указанных земельных участков идентичны.

В материалы дела также представлена схема планировочной организации земельного участка с согласованием отступов от границ земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 55 Правил землепользования и застройки.

Поскольку у Банка Заречье (АО) отсутствует разрешение на ввод законченного строительством (реконструированного) объекта в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности.

Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право

осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (ч. 1 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ввиду отсутствия градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010310:34 спорный объект недвижимости после реконструкции не был введен в эксплуатацию в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что «Банк Заречье» (акционерное общество) является собственником земельного участка с кадастровым номером 57:25:000310:34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисы фирм, компаний, общей площадью 2580 кв.м., адрес объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2013 года серия 57-АБ № 397919.

Исходя из рекомендаций пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,

суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что истец, создавший самовольную постройку, предпринимал меры к ее легализации: проводил обследование объекта, обращался в уполномоченный орган за актом на ввод его в эксплуатацию.

В материалы дела представлено заключение ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» шифр № 05-ТО-19, согласно которому по результатам проведенного обследования инженер ФИО6 установил, что выполненные работы по перепланировке не повлекли за собой потерю устойчивости и прочности здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства в соответствии с п. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Несущие конструкции (стены и перекрытия) помещений в соответствии с СП13-102-2003 находятся в работоспособном техническом состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Безопасная эксплуатация обследованных помещений для жизни и здоровья людей в целом сохраняется.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что самовольная постройка возведена на принадлежащем истцу земельном участке; истец предпринимал меры к ее легализации; спорный объект после реконструкции соответствует установленным требованиям; сохранение постройки в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При таких обстоятельствах требование истца о признании права собственности подлежит удовлетворению на основании п.3 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими

процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца с учетом того, что решение не в пользу ответчика по существу спора не выносится.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности «Банк Заречье» (акционерное общество) (420032, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 1012,9 кв.м., этажность 4, год завершения строительства 2011, расположенное по адресу: <...>, кадастровый № 57:25:0010310:71.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.