Решение от 24 июля 2020 г. по делу № А76-17166/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А76-17166/2019
24 июля 2020 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2020 г. Полный текст решения изготовлен 24 июля 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск (ОГРНИП 304745113200030, ИНН <***>, далее – истец, предприниматель ФИО2)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – ответчик, МТУ Росимущества),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «ОБиКон», г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – ООО Консалтинговая компания «ОбиКон»),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, обязании внести изменения в договор,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 (нотариально удостоверенная доверенность от 11.04.2019 зарег.в реестре за № 74/82-н/74-2019-4-179),

ответчика – ФИО4 (доверенность от 06.03.2020 № 3552), ФИО5 (доверенность от 25.05.2020 № 74-КВ/7238),

УСТАНОВИЛ:

предприниматель ФИО2 23.05.2019 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к МТУ Росимущества с требованиями:

1. признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 156,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 3 110 864 руб., указанную в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>»;

2. обязать ответчика изложить п. 2.1 договора купли-продажи следующей редакции: Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 1 100 000 руб. НДС не предусмотрен;

3. обязать ответчика провести перерасчет ежемесячных платежей и процентов в соответствии с ценой объекта, установленной по решению.

В обоснование требований истец, сослался на положения ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) и Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Истец указал на несогласие с рыночной стоимостью выкупаемого имущества, определенной согласно отчету № Н-309/10-18 «об определении рыночной стоимости…», выполненному ООО Консалтинговая компания «ОБиКон».

Определением от 02.07.2019 после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения, оно принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

Определением от 30.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО Консалтинговая компания «ОбиКон».

Ответчик с требованиями истца не согласился, представил отзыв (т.1 л.д.89-92) и письменные пояснения (т.2 л.д.118-120,122-123).

В ходе судебного разбирательства истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по установлению величины рыночной стоимости объекта (т.1 л.д.86. т.2 л.д.99). Истец просил проведение экспертизы поручить ООО «Главэксперт».

Ответчик предложил поручить проведение экспертизы ООО «Техническая экспертиза и оценка», Южно-Уральской Торгово- Промышленной палате (далее – ЮУТПП) или ООО «Исток ЧВК» (т.2 л.д.75)

Определением суда от 31.12.2019 (с учетом устранения опечатки определением от 20.02.2020) ходатайство истца о проведении экспертизы удовлетворено, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЮУТПП.

На заключение эксперта были поставлены следующие вопросы:

«1) Соответствует ли отчет № Н-309/10-18 «об определении рыночной стоимости…», выполненный ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» (т.1 л.д.124-150, т.2 л.д.1-28) в части нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67) общей площадью 156,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО)?

2) В случае несоответствия отчета № Н-309/10-18 «об определении рыночной стоимости…», выполненного ООО Консалтинговая компания «ОБиКон», требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО) – указать, в чем заключаются данные несоответствия? Могли ли выявленные в отчете несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки? В случае несоответствия выполненного ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» отчета № Н-309/10-18 «об определении рыночной стоимости…» в указанной части требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО) определить рыночную стоимость нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67) общей площадью 156,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, на туже дату – 28.11.2018;

3) Определить рыночную стоимость нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67) общей площадью 156,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.09.2018.»

Этим же определением производство по делу было приостановлено.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта (т.4 л.д.5- 72) и устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, определением от 12.05.2020 производство по делу было возобновлено.

По итогам судебной экспертизы сделаны выводы о том, что Отчет № Н-309/10-18 ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» в части нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67) не соответствует требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки (ФСО). Выявленные несоответствия заключаются в нарушении следующих требований законодательства: ст. 11 Закона об оценочной деятельности; п. 5, 8и ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», п. 23е ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Согласно экспертному заключению, представленному по итогам судебной экспертизы, стоимость спорного объекта по состоянию на 28.11.2018 составляет 2 430 829 руб., по состоянию на 19.09.2018 – 2 395 587 руб.

С учетом заключения эксперта истец заявил ходатайство об уточнении требований (т.3 л.д.101-102).

В порядке ст.49 АПК РФ заявленное уточнение требований принято судом.

Таким образом, рассматриваются следующие требования:

-признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 общей площадью 156,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 3 110 864 руб., указанную в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего

предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, пом. 3»;

-обязать ответчика изложить п. 2.1 договора купли-продажи следующей редакции: Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 2 395 587 руб., НДС не предусмотрен;

-обязать ответчика провести перерасчет ежемесячных платежей и процентов в соответствии с ценой объекта, установленной по решению.

В судебное заседание, назначенное на 03.07.2020, третье лицо явку представителя не обеспечило, о месте и времени заседания извещено в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» (т.3 л.д.108,109).

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В заседании истец требования поддержал с учетом их уточнения, дал пояснения.

Ответчик поддержал ранее высказанную позицию по делу, представил расчеты ежемесячных платежей и процентов по договору (т.3 л.д.112-113).

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании был объявлен перерыв до 09.07.2020. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва от третьего лица поступили возражения на заключение эксперта.

Истец высказал возражения против возражений третьего лица.

В виду необходимости ознакомления с проступившими возражениями, в заседании был объявлен перерыв до 17.07.2020. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание продолжено в отсутствие участников спора.

Дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч. 3, 5 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 в соответствии с договором № 102-у от 19.02.2004 (т.1 л.д.7-8) является арендатором нежилого помещения № 3, общей площадью 156,77 кв.м., расположенного на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, находящегося в федеральной собственности (с учетом дополнительных соглашений к договору, т.1 л.д.15,18).

Указанное нежилое помещение на праве собственности принадлежит Российской Федерации, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 20.09.2018 № 548/305 (т.1 л.д.100-101)).

Предприниматель ФИО2 заявлением от 19.09.2018 (т.1 .д.23) обратилась в МТУ Росимущества с просьбой предоставить право льготного выкупа вышеназванного арендуемого ей нежилого помещения.

Письмом от 12.02.2019 (т.1 л.д.24) ФИО2 указала, что заявление от 19.09.2018 подано в соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления МТУ Росимущество было вынесено Распоряжение от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>» (т.1 л.д.105-107).

Цена продажи имущества определена в размере 3 110 864 руб. без учета НДС, равная его рыночной стоимости, согласно отчету № Н-309/10-18 по состоянию на 28.11.2018, выполненному ООО Консалтинговая компания «ОбиКон».

Письмом от 26.03.2019 № 3958 (т.1 л.д.31—32, 108-109) МТУ Росимущества предложило предпринимателю ФИО2 в течение 30 дней заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 3 исходя из стоимости 3 110 864 руб.

Указанным письмом в адрес истца был направлен проект договора купли- продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 3 (т.1 л.д. 36-41, 111-116).

Не согласившись с редакцией предложенного МТУ Росимущества договора купли-продажи в части указанной цены продажи имущества (п. 2.1, 2.5 договора), предприниматель ФИО2 направила в адрес МТУ Росимущества подписанный с ее стороны договор с протоколом разногласий к нему 26.04.2019 (т.1 л.д.51, 52, 119, 120). ФИО2 полагала необходимым принять стоимость нежилого помещения № 3 в размере 1 110 000 руб. в соответствии со справкой о рыночной стоимости от 29.04.2019 № 119, подготовленной ООО «НЭО» (т.1 л.д.44).

Письмом от 24.05.2019 № 6816 (т.1 л.д.122-123) МТУ Росимущества уведомило предпринимателя ФИО2 о том, что положениями Федерального закона № 159-ФЗ не предусмотрена возможность изменения существенных условий договора путем направления протокола разногласий. В этой связи, принимая во внимание истечение установленного 30-дневного срока с момента получения проекта договора, договор считается незаключенным.

Указанный отказ послужил основанием для обращения предпринимателя Зыряновой Л.А. с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или муниципального имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предполагает только согласие субъекта малого или среднего предпринимательства с предложением уполномоченных органов о заключении договора купли-продажи на условиях приобретения недвижимости по рыночной цене, определенной оценщиком.

Отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях либо не подписание договора по истечении тридцати дней со дня получения предложения означает утрату предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, имеет обязательное значение для субъекта малого или среднего предпринимательства.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями ст. 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем федерального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

В материалы дела поступило заключение эксперта по итогам судебной экспертизы (т.3 л.д.5-72), в котором сделаны следующие выводы: отчет № 309/10-18 «об определении рыночной стоимости…», выполненный ООО Консалтинговая компания «ОБиКон» в части нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67) общей площадью 156,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, не соответствует требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО). Эксперт пришел к выводу о том, что выявленные нарушения повлияли на точность определения рыночной стоимости объекта оценки.

При этом экспертом ЮУТПП сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67), общей площадью 156,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 28.11.2018 составляет 2 430 829 руб., по состоянию на 19.09.2018 – 2 395 587 руб.

Так судебный эксперт установил, что оценщик при определении величины арендной ставки не учитывал корректировки на физическое состояние здания, при том, что согласно справочнику, примененному при оценке оценщиком ООО Консалтинговая копания «ОбиКон» на стоимость объектов влияет не только уровень отделки, но и физическое состояние. Установлено, что допущена ошибка при расчете ставки капитализации, когда применен дополнительный учет нормы возврата. Установлено, что оценщик не учел фактическое техническое состояние здание, а применил нормативный срок службы здания. Указано на иные разночтения отраженные в Отчете.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе оспариваемый отчет оценки № Н-309/10-18, заключение по итогам судебной экспертизы и возражения ООО Консалтинговая компания «ОбиКон», суд пришёл к следующим выводам: использованная оценщиком – ООО Консалтинговая компания «ОбиКон» информация не позволяет делать правильные выводы о характеристиках объекта оценки.

Кроме этого, оценка ООО Консалтинговая компания «ОбиКон» проведена по состоянию на 28.11.2018, а не 19.09.2018 – дату обращения предпринимателя к уполномоченному органу с заявлением о выкупе арендуемого имущества, в связи с чем Отчет № Н-309/10-18 не может быть признан бесспорным.

На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого

имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 и Комментариях ФАС Уральского округа по вопросам применения ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Таким образом, поскольку из Отчета № Н-309/10-18 подготовленного ООО Консалтинговая компания «ОбиКон» следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении его сделки купли-продажи.

Требования в части признания недостоверной величины рыночной стоимости, определенной Отчетом Консалтинговая компания «ОбиКон» подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

В ходе рассмотрения спора по делу была проведена экспертиза, в рамках которой установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения № 3 составляет на 19.09.2018 (дату обращения с заявлением о выкупе) – 2 395 587,00 руб.

Преддоговорные споры подразумевают изложение соответствующего пункта договора в редакции, определенной судом, а не обязании изложить соответствующий пункт в том или ином виде.

С учетом изложенного п. 2.1 договора подлежит изложению в редакции:

«Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 2 395 587 (Два миллиона триста девяносто пять тысяч пятьсот восемьдесят семь) руб. 00 коп. без учета НДС.»

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Указанный срок не должен превышать 5 лет.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку цена предмета договора купли-продажи установлена в соответствии с решением суда, суд также считает необходимым разрешить вопрос о редакции приложения № 1, устанавливающего график платежей.

Соответствующие редакции приложения № 1 ответчик представил в рамках перерыва по настоящему делу.

Согласно п. 2.4, 2.5 договора купли-продажи оплата суммы денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, осуществляются покупателем в соответствии с графиком платежей.

Согласно представленному приложению – «График платежей...» (т.1 л.д. 42-43) платежи установлены 17 числом месяца следующим за датой договора.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку вопрос о применении цены для договоров купли-продажи недвижимости является существенным условием договора, договор признается заключенным после урегулирования разногласий судом, в связи с чем с этого момента возникает обязанность по внесению платежей в соответствии с графиком рассрочки.

Учитывая изложенное, при определении графика платежей дата первого платежа подлежит определению не ранее 17.08.2020.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом при подаче иска понесены расходы на уплату государственной пошлины в сумме 12 000 руб., в том числе чек-ордер Сбербанк Онлайн от 20.05.2019 и чек-ордер Сбербанк Онлайн от 26.06.2019 по 6000 руб. каждый (т.1 л.д.63а, 63б), которые подлежат взысканию в его пользу с ответчика, учитывая удовлетворение требований истца. На этом же основании в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы, понесенные истцом на оплату судебной экспертизы в сумме 60 000 руб., в том числе чек-ордер Сбербанк Онлайн от 19.11.2019 на 35 000 руб., чек-ордер Сбербанк Онлайн от 05.12.2019 на 7000 руб. и чек-ордер Сбербанк Онлайн от 02.03.2020 на 18 000 руб.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения 3, общей площадью 156,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 3 110 864 руб., указанную в распоряжении от 15.03.2019 № 133-р «Об условиях приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства федерального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>» и определенную на основании Отчета № Н-309/10-18 от 03.12.2018, выполненного ООО Консалтинговая компания «ОБиКон».

Урегулировать разногласия между сторонами по договору № ___/159-ФЗ без даты «купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества» заключаемого между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) в части согласования условия рыночной стоимости предмета договора купли-продажи - недвижимого имущества: нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67), общей площадью 156,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Определить рыночную стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения № 3 (кадастровый номер 74:36:0411015:67), общей площадью 156,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Заслонова, д. 7, в сумме 2 395 587 (Два миллиона триста девяносто пять тысяч пятьсот восемьдесят семь) руб. 00 коп.

Пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 2 395 587 (Два миллиона триста девяносто пять тысяч пятьсот восемьдесят семь) руб. 00 коп. без учета НДС.».

Утвердить Приложение «График платежей ИП ФИО2 в оплату приобретаемого имущества (в рассрочку на 5 лет равными долями ежемесячно)» в следующей редакции:

П-вы й номер

ежемесячн

ого

платежа

Дата платежа

Остаток

задолженности,

руб.

Выплата

основного долга, руб.

Выплата

процентов,

руб.

Всего к оплате, руб.

1

17.08.2020

2 395 587,00

39 926,45

2 994,48

42 920,93

2

17.09.2020

2 355 660,55

39 926,45

2 944,58

42 871,03

3

17.10.2020

2 315 734,10

39 926,45

2 894,67

42 821,12

4

17.11.2020

2 275 807,65

39 926,45

2 844,76

42 771,21

5

17.12.2020

2 235 881,20

39 926,45

2 794,85

42 721,30

6

17.01.2021

2 195 954,75

39 926,45

2 744,94

42 671,39

7

17.02.2021

2 156 028,30

39 926,45

2 695,04

42 621,49

8

17.03.2021

2 116 101,85

39 926,45

2 645,13

42 571,58

9

17.04.2021

2 076 175,40

39 926,45

2 595,22

42 521,67

10

17.05.2021

2 036 248,95

39 926,45

2 545,31

42 471,76

11

17.06.2021

1 996 322,50

39 926,45

2 495,40

42 421,85

12

17.07.2021

1 956 396,05

39 926,45

2 445,50

42 371,95

13

17.08.2021

1 916 469,60

39 926,45

2 395,59

42 322,04

14

17.09.2021

1 876 543,15

39 926,45

2 345,68

42 272,13

15

17.10.2021

1 836 616,70

39 926,45

2 295,77

42 222,22

16

17.11.2021

1 796 690,25

39 926,45

2 245,86

42 172,31

17

17.12.2021

1 756 763,80

39 926,45

2 195,95

42 122,40

18

17.01.2022

1 716 837,35

39 926,45

2 146,05

42 072,50

19

17.02.2022

1 676 910,90

39 926,45

2 096,14

42 022,59

20

17.03.2022

1 636 984,45

39 926,45

2 046,23

41 972,68

21

17.04.2022

1 597 058,00

39 926,45

1 996,32

41 922,77

22

17.05.2022

1 557 131,55

39 926,45

1 946,41

41 872,86

23

17.06.2022

1 517 205,10

39 926,45

1 896,51

41 822,96

24

17.07.2022

1 477 278,65

39 926,45

1 846,60

41 773,05

25

17.08.2022

1 437 352,20

39 926,45

1 796,69

41 723,14

26

17.09.2022

1 397 425,75

39 926,45

1 746,78

41 673,23

27

17.10.2022

1 357 499,30

39 926,45

1 696,87

41 623,32

28

17.11.2022

1 317 572,85

39 926,45

1 646,97

41 573,42

29

17.12.2022

1 277 646,40

39 926,45

1 597,06

41 523,51

30

17.01.2023

1 237 719,95

39 926,45

1 547,15

41 473,60

31

17.02.2023

1 197 793,50

39 926,45

1 497,24

41 423,69

32

17.03.2023

1 157 867,05

39 926,45

1 447,33

41 373,78

33

17.04.2023

1 117 940,60

39 926,45

1 397,43

41 323,88

34

17.05.2023

1 078 014,15

39 926,45

1 347,52

41 273,97

35

17.06.2023

1 038 087,70

39 926,45

1 297,61

41 224,06

36

17.07.2023

998 161,25

39 926,45

1 247,70

41 174,15

37

17.08.2023

958 234,80

39 926,45

1 197,79

41 124,24

38

17.09.2023

918 308,35

39 926,45

1 147,89

41 074,34

39

17.10.2023

878 381,90

39 926,45

1 097,98

41 024,43

40

17.11.2023

838 455,45

39 926,45

1 048,07

40 974,52

41

17.12.2023

798 529,00

39 926,45

998,16

40 924,61

42

17.01.2024

758 602,55

39 926,45

948,25

40 874,70

43

17.02.2024

718 676,10

39 926,45

898,35

40 824,80

44

17.03.2024

678 749,65

39 926,45

848,44

40 774,89

45

17.04.2024

638 823,20

39 926,45

798,53

40 724,98

46

17.05.2024

598 896,75

39 926,45

748,62

40 675,07

47

17.06.2024

558 970,30

39 926,45

698,71

40 625,16

48

17.07.2024

519 043,85

39 926,45

648,80

40 575,25

49

17.08.2024

479 117,40

39 926,45

598,90

40 525,35

50

17.09.2024

439 190,95

39 926,45

548,99

40 475,44

51

17.10.2024

399 264,50

39 926,45

499,08

40 425,53

52

17.11.2024

359 338,05

39 926,45

449,17

40 375,62

53

17.12.2024

319 411,60

39 926,45

399,26

40 325,71

54

17.01.2025

279 485,15

39 926,45

349,36

40 275,81

55

17.02.2025

239 558,70

39 926,45

299,45

40 225,90

56

17.03.2025

199 632,25

39 926,45

249,54

40 175,99

57

17.04.2025

159 705,80

39 926,45

199,63

40 126,08

58

17.05.2025

119 779,35

39 926,45

149,72

40 076,17

59

17.06.2025

79 852,90

39 926,45

99,82

40 026,27

60

17.07.2025

39 926,45

39 926,45

49,91

39 976,36

Итого, руб

2 395 587,00

91 331,75

2 486 918,75

Взыскать с ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, г. Челябинск (ОГРН <***>) в пользу истца – индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск (ОГРНИП 304745113200030, ИНН <***>) за счет средств казны Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., а также 60 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления

арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Т.Н. Бесихина