Решение от 15 декабря 2022 г. по делу № А05-10917/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10917/2022
г. Архангельск
15 декабря 2022 года




Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163060, <...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

- судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Октябрьскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

- судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

- общество с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН <***>; ИНН <***>; 163000 <...>);

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163000, <...>),

о проведении государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (предприниматель, паспорт),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (далее – ответчик) с требованием произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером: 29:22:040607:483, расположенное по адресу: <...>, пом. 10Н.

Определением от 22.11.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, судебный пристав-исполнитель Отдела судебных приставов по Октябрьскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, судебный пристав-исполнитель межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, общество с ограниченной ответственностью "Лира" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Истец в предварительном судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик представил в суд отзыв на исковое заявление в котором не возражал против удовлетворения заявленного искового требования с учетом уточнения.

Третье лицо (ОСП по Ломоносовскому округу) представило в суд письменную информацию по сводному исполнительному производству №107893/17/29023-СД.

Третье лицо (Общество) представило в отзыв на иск, в котором заявило возражения относительно исковых требований, просило отказать истцу в иске.

Третье лицо (Росреестр) представило в суд отзыв на иск, в котором изложило позицию по настоящему делу.

Определением от 22 ноября 2022 года о назначении предварительного судебного заседания суд в соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» определил время и дату судебного заседания суда первой инстанции на 15 декабря 2022 года в 10 час. 35 мин.

Истец, присутствующий в предварительном судебном заседании, возражений против его завершения и открытия судебного разбирательства не заявил.

Ответчик и третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения предварительного судебного заседания и судебного заседания, своих представителей для участия в них не направили, возражений против завершения предварительного заседания и открытия судебного разбирательства не представили, в связи с чем суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о возможности завершить предварительное судебное разбирательство и приступить к рассмотрению дела по существу.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Истец в открытом судебном заседании требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Заслушав истца, принявшего участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 12 апреля 2018 года между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) заключен договор инвестирования №45, согласно которому инвестор передал застройщику денежные средства в сумме 5 200 000 рублей (50 000 руб. за 1 кв.м) для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке, а застройщик по завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, передает инвестору результат инвестиционной деятельности в течение 14 календарных дней с момента подписания государственной приемочной комиссией акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Согласно пунктам 1.4., 1.5. договора, результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 110 кв.м, расположенное на втором этаже административного здания, строительство которого осуществляется на земельном участке в Октябрьском территориальном округе г.Архангельска, адрес ориентира: <...>.

В соответствии с пунктом 5.1. договора, строительство объекта должно быть завершено 30.04.2018.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: <...>, выдано ответчику администрацией МО "Город Архангельск" 19.10.2018.

10.09.2019 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования №45 от 12.04.2018, в соответствии с которым ответчик во исполнение пункта 5.4. договора передал, а инвестор принял результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение площадью 104 кв.м, с кадастровым номером 29:22:040607:483, расположенное на втором этаже административного здания по адресу: <...>, пом. 10Н.

Помещение с кадастровым номером 29:22:040607:483 поставлено на кадастровый учет 03.07.2019 и находится в здании по адресу: <...> с кадастровым номером 29:22:040607:468.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в данном здании находятся иные помещения, а право собственности на здание в целом зарегистрировано за ответчиком 22.05.2019, номер государственной регистрации: 29:22:040607:468-29/188/2019-1.

13.09.2019 стороны обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение (заявление от 13.09.2019 №MFC-0208/2019-65811-2).

Также 13.09.2019 застройщик подал в Управлением Росреестра заявление о приостановлении государственной регистрации, объяснив истцу, что нужно собрать всех инвесторов для передачи им прав.

В последующем истцу выдано уведомление об отказе государственной регистрации №КУВД-001/2019-11391687/8 от 28.02.2020 нежилого помещения №10Н площадью 104 кв.м, с кадастровым номером 29:22:040607:483 на основании заявления о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 27.02.2020 №КУВД-001/2020-2422071.

09.10.2020 истец вновь обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение №10Н (заявление №MFC-0208/2020-54901-2). Регистрация права приостановлена.

22.07.2021 истцу Управлением Росреестра выдано уведомление №КУВД-001/2020-18644109/7 об отказе в государственной регистрации нежилого помещения на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, в связи с истечением срока приостановления регистрации и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации. По сведениям ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО "Север Софт Строй" в отношении помещения отсутствует. В Росреестр заявление и документы на государственную регистрацию права собственности на помещение №10Н от ООО "Север Софт Строй" не поступало.

Поскольку ответчик уклонился от государственной регистрации прав на спорное помещение, для государственной регистрации прав на спорный объект истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные доказательства, заслушав истца в судебном заседании, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218 -ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума №54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца 4 пункта 1 Постановления Пленума №54, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановления Пленума №54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться в этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Спорное помещение передано ответчиком истцу 10.09.20219 по акту приема-передачи.

Из материалов дела следует, что ответчик не представил на регистрацию спорного объекта требуемые документы, уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, не представляет заявление о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, для регистрации каждого помещения в здании за ответчиком, с целью государственной регистрации перехода на прав на помещение за ответчиком.

При таких обстоятельствах, исковые требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 104 кв.м с кадастровым номером 29:22:040607:483, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", <...>, 10Н, подлежит удовлетворению.

При рассмотрении спора суд также учитывает, что наличии в ЕГРН обременения в виде ипотеки в пользу ООО "Лира" в отношении всего здания, расположенного по адресу: <...>, не препятствует регистрации за истцом права собственности на отдельное помещение в этом здании.

Как следует из пояснений ответчика, между ответчиком и ООО "Лира" было заключено соглашение от 01.02.2015 о прекращении новацией существовавшего обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между ООО "Лира" (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) заключен договор об ипотеке от 01.02.2016, действующий в редакции дополнительного соглашения №2 от 29.04.2016 (далее - договор об ипотеке от 01.02.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

- незавершенное строительство - объект незавершенного строительства, площадью 2 926,4 кв.м, степень готовности объекта 23%, адрес объекта: Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", <...>. Принадлежит на праве собственности ООО "Север Софт Строй", о чем в ЕГРП 28.05.2015 сделана запись регистрации № 29-29/001-29/001/047/2015-16/1, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия 29-АЛ № 108125, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на Юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>. Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 №4/244 (о), заключенным ООО "Север Софт Строй" с министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29.07.2015, номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2. Срок аренды по указанному договору составляет три года с даты подписания договора (договор подписан 23.06.2015).

Согласно пункту 3.3. договора об ипотеке, залог не распространяется на помещения перечисленных в пункте инвесторов.

Также между ответчиком (залогодатель) и ООО "Лира" (залогодержатель) заключен договор об ипотеке от 22.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 29.04.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

- земельный участок - участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый номер 29:22:040607:174, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, г.Архангельск. Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, д. 42, строение 4. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности.

Впоследствии, по завершении строительства, вышеуказанному зданию присвоен адрес: <...> и кадастровый номер 29:22:040607:468.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об обременении: ипотека № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 и ипотека № 29:22:040607:468-29/188/2019-3 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", <...>. Обременение установлено в пользу ООО "Лира".

Третье лицо (ООО "Лира") заявлений о том, что залог распространяется на спорные помещения в материалы дела не представило.

Кроме того, решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.12.2021 по делу №А05-13751/2019 признаны отсутствующими следующие обременения:

- ипотеки № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 и № 29:22:040607:468-29/188/2019-3 в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", <...>, в том числе в части нежилого помещения №10Н; кадастровый номер 29:22:040607:483;

- ипотеку № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, площадью 733 кв.м, адрес: <...>. строение 4;

- ипотеку № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, площадью 1194 кв.м. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 29:22:040607:468 записей о обременениях в виде ипотеки не имеется.

Также суд учитывает, что в материалы дела судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу представлены сведения об исполнительном производстве в отношении ответчика и о взыскателях по этим исполнительным производствам, из которых следует, что постановления о возбуждении исполнительных производств большей частью вынесены по исполнительным производствам, возбужденным по заявлению взыскателя - ООО "Лира".

Из выписки ЕГРН следует, что постановлениями названных судебных приставов в 2020-2022 годах наложены запреты на регистрационные действия в отношении здания, на основании которых в ЕГРН внесены записи о соответствующих ограничениях.

Наличие вышеуказанных запретов на совершение регистрационных действий (ареста) в отношении здания по адресу: <...>, вынесенных службой судебных приставов в отношении ответчика, не является препятствием для удовлетворения требований истца, поскольку, как установил суд, расположенное в здании нежилое помещение площадью 276,7 кв.м с кадастровым номером 29:22:040607:489, не принадлежит ответчику - должнику по исполнительным производствам.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", без предварительного осуществления государственной регистрации права за ответчиком на помещение в здании, и без регистрации прав на иные помещения в здании за ответчиком.

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040607:483, расположенное по адресу: <...>, помещение 10Н.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин