Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А51-6623/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6623/2020
г. Владивосток
17 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кипрай Л.Б., рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) к Обществу с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим" (ИНН 2536125020, ОГРН 1022501304990) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 927 281,55 рублей, пени в размере 14 860,16 рублей, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Гунчан», Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 25.12.2020, диплом ВСГ 4484100, удостоверение;

от ответчика – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Матрикс-Прим" о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору от 23.04.2019 № 28-Ю-23838 в размере 927 281,55 рублей, пени в размере 14 860,16 рублей.

Определением суда от 26.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Гунчан».

Определением суда от 02.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей указанных лиц.

Представитель истца настаивает на рассмотрении дела по существу и поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик представил письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что ответчик исковые требования не признает, пояснил, что обстоятельства порядка предоставления земельного участка в аренду свидетельствуют об отсутствии оснований применения для расчета соответствующих коэффициентов, закрепленных в п.1 приложения №1 к решению №505, которым предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном п.1 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ. При этом, ответчик полагает, что указанный коэффициент подлежит применению при аренде земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в п.2 ст.39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных п.4, 5 ст.39.7 ЗК РФ. В связи с чем, ответчик полагает, что за период с 23.04.2019 по 31.07.2019 арендная плата должна составлять 309 093,86 руб., при этом ответчиком платежными поручениями №153 от 10.10.2019 №154 от 10.10.2019 оплачена арендная плата согласно договору №28-Ю-23838 от 23.04.2019 в общей сумме 567 723,40 руб.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «Матрикс-Прим» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №28-Ю-23838 от 23.04.2019, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым №25:28:030004:5115 площадью 109534 кв.м. (доля в праве ООО «Матрикс-Прим» составляет 47678/100000, что составляет 52 223,62 кв.м. без выдела в натуре)из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: склады, цель предоставления : для дальнейшей эксплуатации складских помещений, с правом вступления в договор иных правообладателей.

В силу п.1.3 договора срок аренды участка 49 лет с момента подписания настоящего договора.

Согласно п.2.1 договора за указанный в п.1.1 настоящего договора участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 636555,57 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора.

Согласно п.2.6 договора стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления. Подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период.

В силу п.4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Предупреждением о необходимости исполнения обязательств №28/16-6908 от 02.09.2019 истец уведомил ответчика о том, что по Договору аренды земельного участка №28-Ю-23838 от 23.04.2019 произведен перерасчет арендной платы: с 23.04.2019 арендная плата составила 283 861,70 руб. ежемесячно. Кроме того, истец сообщал о том, что арендатором нарушены условия договора в части внесения арендной платы, задолженности по арендной плате и начисленной неустойке по договору аренды земельного участка по состоянию на 30.08.2019 составляет 942 141,71 руб., в том числе по арендной плате – 927 281,55 руб., по пене – 14 860,16 руб., в связи с чем, предлагал ответчику в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме по указанным реквизитам.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2019 по делу №А51-16583/2019, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2020 признан недействительным договор аренды от 23.04.2019г. № 28-Ю23838 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109534 к.в.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, применить последствия недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим» возвратить Управлению муниципальной собственности г.Владивостока земельный участок с с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109534 к.в.м. В остальной части иска отказано. В удовлетворении исковых требований к Администрации г.Владивостока отказано.

Поскольку данную сумму ответчик не возвратил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Истец производит расчет суммы основного долга в размере 927 281,55 руб. по состоянию на 30.08.2019, руководствуясь Постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», решения комиссии от 14.06.2019 №10/8 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, разъяснений, содержащихся в п.28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Решения Думы города Владивостока «О земельном налоге в городе Владивостоке» от 28.10.2005 №108, решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «ОБ установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке (п.1.9.4 «земельные участки баз и складов объектов промышленности», функциональный коэффициент – 3), в связи с чем, арендная плата в месяц составила 283 861,70 руб.

В пункте 4 Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015г № 75-па установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Думой города Владивостока 10.08.2015 принят муниципальный правовой акт № 208-мпа (далее - МПА № 208-мпа), предусматривающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с пунктом 2.4 названного МПА в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Апл - арендная плата за год, рублей; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, рублей.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Пунктом 2.5 МПА №208-мпа определено, что Кфи устанавливается Думой по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Так, в пункте 1 приложения №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 предусмотрены различные величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ).

Кроме того, в пункте 2.1 приложения №1 к решению №505 отдельно установлена единственная величина коэффициента функционального использования равного 1, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Как следует из пункта 1.1 Договора аренды земельного участка №28-Ю-23838 от 23.04.2019 арендодатель предоставляет земельный участок в аренду в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, со статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Следовательно, при расчете арендной платы за спорный земельный участок в силу пункта 2.1 Приложения № 1 к решению Думы № 505 подлежит применению коэффициент функционального использования равный 1.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2019 по делу №А51-16583/2019, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2020 признан недействительным договор аренды от 23.04.2019г. № 28-Ю23838 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109534 к.в.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, применить последствия недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Матрикс-Прим» возвратить Управлению муниципальной собственности г.Владивостока земельный участок с с кадастровым номером 25:28:030004:5115 площадью 109534 к.в.м. В остальной части иска отказано. В удовлетворении исковых требований к Администрации г.Владивостока отказано.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные сторонам доказательства, а также заключение судебной экспертизы, суды установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:5115 не является неделимым и поэтому не мог быть предоставлен в аренду ООО «Матрикс-Прим» по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ при наличии на этом же участке иных объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в связи с чем, договор аренды от 23.04.2019 № 25-Ю-23838 в силу статей 166, 168 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» признан судами недействительной сделкой.

Исходя из ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 8, ч. 2 ст. 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Учитывая вышеизложенное, поскольку Договор аренды земельного участка №28-Ю-23838 от 23.04.2019, заключенный с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края является недействительным (ничтожным) и согласно ст.168 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, истцом ходатайство об изменении предмета требований не было заявлено, исковые требования УМС г.Владивостока о взыскании арендной платы и договорной пени являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения предъявленных требований о взыскании задолженности в размере 927 281,55 руб., отсутствуют. В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании задолженности, отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании пени.

В связи с отказом в удовлетворении требований истца судебные расходы по государственной пошлине на основании ст. 110 АПК РФ возлагаются на последнего.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.