Решение от 17 октября 2017 г. по делу № А40-55413/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

17.10.2017 Дело № А40-55413/17-11-538

Резолютивная часть решения объявлена 04.10.2017

Полный текст решения изготовлен 17.10.2017

Арбитражный суд в составе судьи Дружининой В. Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатовой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Акционерного общества «АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ» (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 05.09.1997 г.)

к Обществу с ограниченной ответственностью «КАСКАД» (143081, <...>, комната 202В, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 22.09.2008 г.)

третье лицо: Администрации муниципального района города Истра

о взыскании 1 906 186 руб. 31 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по дов. № 2/46 от 17.06.2016 г., удостоверение адвоката,

от ответчика: ФИО2 по доверенности № б/н от 29.10.2015г., паспорт.

от 3-го лица: не явка, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КАСКАД» о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка № ДЗ-197 от 19.10.2011г. в размере 1 220 360 70 коп., неустойки по п. 6.3 Договора в размере 558 197 руб. 51 коп. и неустойки по п. 6.5 Договора в размере 127 628 руб. 10 коп.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил, что исковые требования подлежат отклонению, на основании следующего.

Как следует из материала дела, 19.10.2011 года между Фондом «РЖС» (Арендодатель) и ООО «Каскад» (Арендатор, Ответчик) был заключен Договор аренды земельного участка №ДЗ-197, согласно которому Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок.

Во исполнение п.п. 3.1.1 и 3.2.1 Договора земельный участок был передан от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 19.10.2011 года.

С 01.09.2016 года все права и обязанности Фонда «РЖС» по Договору были переданы в пользу АО «АИЖК» (Истец) в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.] ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.п. 2.1 Договора Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Истец в обоснование исковых требований пояснил суду, что за время пользование земельным участком у Арендатора образовалась задолженность за период за 4 квартал 2015 года и 1-4 кварталы 2016 года в размере 1 220 360 руб. 70 коп.

Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия, которая последним была оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

По условиям спорного Договора победитель аукциона обязан был безвозмездно выполнить работы по устройству улично-дорожной сети согласно техническому паспорта на земельном участке общего пользования № 50:08:0010302:216 и безвозмездно передать их Администрации муниципального района.

С учетом положений аукциона и заключенного по его результату Договора аренды № ДЗ-145 от 27.12.2010 г. принятый по делу судебный акт может затронуть права и обязанности Администрации Истринского муниципального района г. Истра, на что указал по аналогичному спору Арбитражный суд Московского округа по делу № А40-177668/2015.

Это обусловлено тем, что вид разрешенного использования земельным участком № 50:08:0010302:216 был определен постановлением (актом) муниципального органа самоуправления и предусматривал устройство улично-дорожной сети. Земельный участок в 2011 г. подлежал безвозмездной передаче Администрации Истринского муниципального района г. Истра. ООО «Каскад» выполнил обязательства по строительству улично-дорожной сети и безвозмездно передал 5123 м. Администрации Истринского муниципального района г. Истра по договору дарения от 22.12.2014 г.

Условия Договора аренды № ДЗ-197 от 19.11.2011 г. о передаче ООО «Каскад» в аренду земельного участка (п. 1.1 и ст. 2) противоречат закону, являются ничтожными и не порождали отношений по аренде земли.

По мнению суда, при разрешении спора следует руководствоваться ст. ст. 10, 166-168, 180 ГК РФ. п. 12 ст. 85 ЗК РФ и пл. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, которые были нарушены при заключении договора в результате злоупотребления ОАО «АИЖК» правом сильной стороны и включения в текст Договора ДЗ-197 условия об аренде, что подтверждается постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.12.2016г. по делу № А40-177668/15.

Договор аренды № ДЗ-197 являлся смешанным договором и предусматривал, помимо выполнения Ответчиком безвозмездно работ по обустройству участка общего пользования, так же передачу в платное пользование земельного участка общего пользования, на котором размещалась улично-дорожная сеть.

Передача участка в аренду противоречила п. 12 ст. 85 ЗК РФ, ст. 38.2 ЗК РФ, п. 11 ст. 1 ГрК РФ , вносило изменение в условия заключенного на аукционе Договора аренды № ДЗ-145 от 27.12.2010 г. (ст. 6.1.4-6.1.5), противоречило публичным обязательствам Фонда «РЖС» нарушала, как права ООО «Каскад», так и Администрации г. Истра.

В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат отчуждению и передаче в аренду. При этом перечень объектов не является исчерпывающим.

В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Фонд «РЖС» не отрицает нахождение спорного земельного участка за красными линиями, отделяющими территорию общего пользования для размещения объектов улично-дорожной сети от участков, переданных ООО «Каскад» для строительства жилья эконом класса.

Доказательством того, что участок, предоставленный по договору аренды № ДЗ-197 является участком общего пользования служит текст спорного договора, где указан вид использования этого земельного участка и его назначение (ст. 1.2 Договора).

Другим доказательством нахождения спорного земельного участка в границах красных линий и территории общего пользования служит СНиП 2.0701-89 Планировка и застройка городских и сельских поселений с изменениями 01.07.2017.

Согласно упомянутого СНиП 2.0701-89 (пп. 3.3.6 и 3.37) следует, что улично-дорожная сеть (УДС) система объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий и входящие в их состав объекты предназначенные для движения транспортных средств и пешеходов.

Территория занимаемая УДС, относится к землям общего пользования транспортного назначения.

На это указывает и правоприменительная практика и правовая позиция изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2011 г. N 15248/10, Определении Судьи ВС РФ от 22 декабря 2015 г. N 308-ЭС15-16863, от 18 марта 2016 г. N 303-КГ16-842, от 30 сентября 2015 г. N 306-КГ15-11351.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 12 апреля 2011 г. N 15248/10, указал, что «содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ толкование правовых норм (ст. 1 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ) является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел».

О том, что указанные участка не подлежат отчуждению и передаче в аренду Фонду «РЖС» было заведомо известно, о чем указал ООО «Каскад» в письме от 24.10.2014 г. № АА-06/9895 возражая против их выкупа ООО «Каскад».

Согласно ст. ст. 166, 168, 180 ГК РФ, условия договора противоречащие закону являются ничтожными и не порождают обязательств вне зависимости от признания их таковыми судом.

Исковые требования противоречат положениям ст. 38.2 ЗК РФ, ст. ст. 46.3 и 46.7 ГрК РФ, п. 8 ст. 448 ГК РФ, которые содержат запрет на внесение изменений в существенные условия аукциона и заключенный по результатам аукциона Договор аренды № ДЗ-145.

Земельным кодексом РФ (п. 4 ст. 38.2 ЗК РФ), Градостроительным кодексом РФ (п. 26 ст. 46.3, ст. 30 ст. 46.7 ГрК РФ) установлен запрет на предъявление требований к выполнению работ по комплексному освоению земельных участков общего пользования, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, а также на внесение изменений в существенные условия аукциона.

Передача спорного земельного участка в платное пользование победителю аукциона, которым ООО «Каскад» не пользоваться и в пользовании которым не нуждался, привели к значительным дополнительным затратам, не предусмотренным аукционом, вносили изменения в финансовые условия аукциона.

Эти условия противоречили также и ст. 262 ГК РФ.

Путем передачи в аренду победителю аукциона ООО «Каскад» земельного участка общего пользования Истец не только изменил существенные условия аукциона, но и передал в аренду участок с нарушением требований ст. 606 ГК РФ .

Исковые требования противоречат и нарушают императивные нормы ФЗ № 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" (ст. ст. 5, 7, 20 ФЗ), ст. 430 ГК РФ.

ФЗ № 131-ФЗ установлено, что по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования (пп. 1и 3 ст. 7 ФЗ).

Реализация утвержденного в установленном порядке Главной муниципального района Проекта планировки территории, предусматривающего образование новых земельных участком общего пользования в 2011 г. означала переход прав на эти участки к муниципальным органам этого городского поселения.

Условия Договора № ДЗ-202 противоречили и ст. 430 ГК РФ, так как вносили изменения в условия аукциона и Договор ДЗ-145, которые предусматривали обязанность Фонда «РЖС» произвести исполнение (оформить передачу земельных участков) Администрации г. Истра.

Условия о передаче в аренду земельного участка общего пользования противоречат ст. ст. 1, 10, 168, 169, 428 ГК РФ и спор следует разрешить с учетом правовой позиции Пленума ВАС РФ в постановлении от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» (ст. ст. 10-11) и Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении отдельных положений часть 1 раздела 1 ГК РФ».

ООО «Каскад» заявляет, что противоречащие закону условия об аренде были внесены в Договор ДЗ-197 в результате недобросовестных действий и злоупотребления Фондом «РЖС» правом, использования положения сильной стороны, от которых победитель аукциона отказаться не мог и которые не только противоречили закону, но и создавали дисбаланс в интересах сторон, возложили на победителя аукциона дополнительные расходы не предусмотренные аукционом.

Доказательством служит то, что Истец являлся профессиональным участником рынка и организатором аукциона, им были подготовлены договоры по комплексному освоению всех земельных участков, которые одновременно подлежали подписанию победителем аукциона и условия которых ответчик обсуждать или изменять не мог.

Требования Истца не подлежат удовлетворению, так как ООО «Каскад» безвозмездно завершил работы по строительству улично-дорожной сети протяжностью более 5000 метров и также безвозмездно передал этот объект недвижимости Администрации Истринского муниципального района в 2014 году.

Утверждение истца о том, что ОАО «АИЖК» продолжает является владельцем земельного противоречат ст. 35 ЗК РФ и опровергается документами о передаче УДС новому собственнику- Администрации Истринского муниципального района г. Истра.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению, как необоснованные и противоречат действующему законодательству.

Госпошлина по делу относится на Истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 307-309, 310, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В. Г. Дружинина