Решение от 23 декабря 2025 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-173240/25-191-1220
г. Москва
24 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2025 года Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично при ведении протокола секретарем судебного заседания Ребровым С.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Герань" (123557, Г.МОСКВА, ПЕР. БОЛЬШОЙ ТИШИНСКИЙ, Д. 8, СТР. 2, ЭТ 4 ПОМ I КО 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.05.2019, ИНН: <***>)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании 5 076 459 руб. 51 коп., при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Герань" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в размере 5 076 459 руб. 51 коп., с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 15.07.2019 между ООО «Герань» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) № 00-00990/19, по условиям которого на основании распоряжений Департамента городского имущества города Москвы от 08.02.2019 № 4220, от 07.03.2019

№ 8899 и выписки из протокола аукциона от 13.06.2019 № 14121 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее – Объект) общей площадью 650,2 кв.м. (этаж 1, комн. Б; этаж 2, комн. Б; этаж 3, комн. Б; этаж 4, комн. А, Б, В; пом. I, комн. 1, 1а, 2-12, 14-16, 16а, 17-28), расположенное по адресу: г. Москва, Центральный административно-территориальный округ, пер. Тишинский Большой, д. 8, стр. 2.

28.11.2023 Департаментом городского имущества города Москвы принято Распоряжение о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/3, общей площадью 650,2 кв.м. Согласно принятому Распоряжению Департамент, в частности, установил:

1. Приватизировать нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004021:4440, общей площадью 650,20 кв. м, по адресу: <...>/3, находящееся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 05 ноября 2001 г. № 77-01/41- 254/2001-627).

2. Утвердить способ продажи – предоставление обществу с ограниченной ответственностью «ГЕРАНЬ» (ОГРН <***>) преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет.

3. Установить стоимость выкупаемого Объекта приватизации (п. 1) в размере 162 189 000 (сто шестьдесят два миллиона сто восемьдесят девять тысяч) руб. 00 коп.

30.11.2023 в адрес ООО «Герань» поступил проект договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004021:4440, общей площадью 650,20 кв. м, по адресу: <...>/3, № 59-8988 от 30.11.2023.

25.12.2023 не согласившись с содержанием положений п.п. 3.1. и 3.4. представленного государственным органом текста Договора в связи с существенным завышением цены выкупаемого объекта, истец в порядке статей 443, 445 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил в адрес ответчика протокол разногласий, в соответствии с которым выразил несогласие с ценой, указанной в проекте договора купли-продажи объекта недвижимости.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Решением от 02.11.2024 по делу № А40-305021/23 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Герань» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004021:4440, общей площадью 650,20 кв. м, по адресу: <...>/3,

изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 88 763 825 (Восемьдесят восемь миллионов семьсот шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать пять) руб. 47 коп. в соответствии с заключением судебной экспертизы по делу А40-305021/2023 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», а также с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 21 660 174,53 руб., произведенных Покупателем, является окончательной, согласованной Сторонами в Договоре, и изменению не подлежит.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»,

изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 056 712 (Один миллион пятьдесят шесть тысяч семьсот двенадцать) руб. 21 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2025 по делу № А40-305021/23 вышеуказанное решение было оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2025 по делу № А40-305021/23 акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Между тем, как указал истец, за все время судебного разбирательства он был вынужден вносить арендную плату за пользование нежилым помещением в период с 25.01.2024 до 30.01.2025, которая не подлежала бы внесению в случае надлежащего исполнения Департаментом городского имущества города Москвы обязательств по проведению оценки объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. Сумма, оплаченная Обществом в указанный период, составила 5 076 459 руб. 51 коп.

В рамках дела № А40-305021/2023 по результатам судебной экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 88 763 825 руб. 47 коп. без учета НДС, по которой и был заключен договор купли-продажи.

Тогда как цена, предложенная Департаментом и отраженная в договоре купли-продажи недвижимости составила 162 189 000 руб.

Таким образом, выкупная стоимость имущества, предложенная Департаментом почти в два раза, превысила рыночную стоимость, определенную в ходе рассмотрения преддоговорного спора, что в процентном соотношении составляет 54,72%, а потому предложенная Департаментом стоимость выкупаемого объекта недвижимости не соответствовала рыночной стоимости и не отвечала корреспондируемым требованиям Федеральным Законом РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец указал, что действия Департамента городского имущества города Москвы по заключению договора совершены с нарушением требований, установленных законодательством, что привело к возникновению у Общества убытков в размере внесенной им арендной платы, поскольку в случае принятия ДГИ г. Москвы решения о приватизации арендуемого нежилого помещения по достоверно рыночной цене заключение договора купли-продажи произошло бы в установленный законом срок, а Общество своевременно бы приобрело бы право собственности на вышеуказанное нежилое помещение и не понесло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилого помещения в период с 25.01.2024 (дата отказа в

предоставлении гос.услуги) до 30.01.2025 (дата вступления в законную силу решения суда).

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный вред), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполнят возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого ст. 3 Закона N 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота. Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит

вынужденный характер, является необходимым для защиты его права. Данная позиция отражена в Определение ВС РФ от 10 октября 2023 г. N 304-ЭС23-9605.

Исходя из положений пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных разъяснений, обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, обязанность по внесению которой отсутствовала бы у арендатора, если бы он стал собственником.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017 отражено, что поскольку в аналогичной ситуации покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ признается убытками.

Таким образом, в связи с тем, что с 25.01.2024 Департамент начал незаконно уклоняться от заключения договора купли-продажи путем направления в адрес истца проекта договора купли-продажи нежилого помещения с указанием заведомо существенно завышенной стоимости, не соответствующей рыночной, и, тем самым, умышленно затягивать арендные отношения между сторонами, то начисление арендной платы и пени по договору аренды с 25.01.2024 является незаконным, необоснованным и свидетельствующим о поведении Департамента, нацеленном на получение имущественной выгоды исключительно за счет собственного недобросовестного поведения.

Следовательно, денежные средства, уплаченные Обществом в счет арендной платы, начисленной за период незаконного уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи, представляют собой убытки, которые подлежат возмещению.

Таким образом, бездействие Департамента в отношении заключения договора купли-продажи исключает обязанность уплаты Обществом арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения им действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, Общество приобрело бы право собственности на вышеуказанный объект недвижимости и не понесло бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендный платежей за использование объекта недвижимости в спорный период.

Факт неправомерного бездействия Департамента, наличие и размер понесенных Обществом убытков, обстоятельства, подтверждающие причинно-следственную связь между неправомерным бездействием Департамента и убытками истца подтверждаются вышеуказанными обстоятельствами, а также подтверждены в судебном порядке в рамках дела № А40-305021/2023.

На основании изложенного, поскольку в материалы дела истцом представлены доказательства, подтверждающие требования, суд приходит к выводу о доказанности истцом противоправного поведения ответчика, наличии причинной связи между указанными выше элементами и возникшими на стороне истца убытками, в связи с чем признает правомерными требования истца о взыскании убытков в размере 937 539 руб. 15 коп.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве противоречат сложившейся судебной практике.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ. Излишне уплаченная госпошлина в порядке ст. 104 АПК РФ подлежит возврату истцу.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 104, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Герань" (123557, Г.МОСКВА, ПЕР. БОЛЬШОЙ ТИШИНСКИЙ, Д. 8, СТР. 2, ЭТ 4 ПОМ I КО 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.05.2019, ИНН: <***>) убытки в размере 5 076 459 (пять миллионов семьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят девять) руб. 51 коп., а также расходы по госпошлине в размере 177 294 (сто семьдесят семь тысяч двести девяносто четыре) руб.

Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "Герань" из федерального бюджета госпошлину в размере 433 руб., уплаченную по платёжному поручению от 04.07.2025 № 1528.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Е.И. Волкова